资本推动下房地产行业发展隐忧：分化加剧 弯道超车

　　地王盛宴，房企的无奈，资本的狂欢　 

　　如果说2014年是房企营销年的话，那么2015年可以称之为投资年。整个2014年行业处于下行周期，加速去化、保证资金链安全是第一要务，各类打折促销、全民营销及互联网工具方面的创新也是目不暇接；而到了2015年，行业回暖，投资拿地成为主旋律，我们也顺势看到今年土地市场上演的一场场狂欢盛宴！　 

　　企业资金面改善无疑是这场狂欢盛宴的最直接原因。一方面货币环境极度宽松，房地产行业从未面临如此低利率环境。2014年四季度开启的一轮降准降息周期，极大的释放了流动性，随之而来的就是房企2015年的发债热潮。据统计，今年前10个月的房企发债总规模相比去年全年增长16倍，利率多在4%-6%不等。另一方面，房企销售回暖也是因素之一，自2014年2月行业短周期调整开始，绝大部分企业都是大幅缩减投资规模，经过一年多的积累，房企的资金宽裕度已经出现一个阶段顶峰。

　　外部资本力量的推动，也是土地市场狂热的重要原因。最显著的就是，几乎今年的每场地王争夺现场都少不了“平安”的身影。对很多房企来说，有了平安等这些金主的支撑托底，也将更有勇气去土地市场血拼。　 

　　在土地市场的狂热背景下，今年的行业呈现出明显特征，如一二线重点城市地王接二连三，而三四线城市明显冷清；一线城市房价涨幅一骑绝尘……随之而来的问题就是，冰与火的背后，我们对于2016年的行业走势都有些迷茫。在此，我们试着梳理几个关键性的问题：　 

　　问题1：今年的地王能解套吗？　 

　　对于这个问题，可以从几个点去探讨： 

　　首先，从资本的角度来，地王盛宴是低成本资本的中长期布局。刚才提到，今年很多的地王都有平安等金主的推波助澜，而这些金主多是以低成本、长周期的保险资金为主，它们也自然有实力、有耐心去押赌一二线重点城市的房价长期上涨。也就是说，即使未来两三年有部分房企熬不住地王压力，也自然会有资本来接盘（畅想下，未来的宇宙第一大房企会不会是平安？平安会不会有一天也像BAT一样去推动行业内部的兼并整合？）　 

　　其次，地王盛宴也是房企基于未来竞争格局下的资源卡位。从长远看，一线城市及重点二线城市的土地供应是偏紧的，尤其是中央曾多次提及严控特大城市人口及土地供应。而且在近几年房企投资重心回归一二线城市的趋势之下，重点城市土地资源的稀缺性日益见长，所以，当前房企在重点城市的投资储备已经是至关重要，因为当前的投资格局已经决定了三年后的竞争格局！　 

　　第三，地王考验的是房企的运营能力。这也是当前很多房企在关注的——如何做到豪宅高周转？这不仅仅是对房企资金实力的考验，更包括产品设计能力、豪宅营销能力、品牌号召力等。至少目前我们能看到的行业里面，例如融创、金茂等一批企业还是有相当强的豪宅高周转驾驭能力。（对此我们亿翰智库也曾做过相关的深入研究，也欢迎各位朋友来交流探讨　 

　　最后，先发地王或更有优势。在房地产成交依赖地缘优势的前提下，通常在一个城市内部无论多贵的房子，终究还是有客户的，比如单价5w以上的项目放在上海中环内可以立马卖光，但放到嘉定只能卖极少一部分而已。那么，在同一区域内，首个地王项目入市并经历一波需求吸纳之后，短期内是否会影响到周边后续其他地王项目的销售呢？　 

　　问题2：价格上涨过快怎么办？ 

　　今年的价格上涨主要体现在一线城市，二三线城市涨幅相对落后。在一线城市房价不断创新高之后，给大家带来的更多是不安甚至有点慌。 

　　价格上涨的影响有些类似击鼓传花的游戏。今年的市场回暖，最重要的是得益于限购限贷的放开，改善置业需求入市，尤其是首改类需求占比最高。对于首改需求来说，换房是最通常的做法，即必须有刚需人群来接手首套房之后能才再次置业。但是价格涨幅过快首先抑制的就是刚需人群，这部分人群的价格敏感性最高。如果这个需求传递的良性循环因“价格过快上涨”被打破的话，市场难免会陷入新的调整周期。另外，我们可以关注一下近期重点城市二手住宅成交情况，会发现大部分城市近几个月的二手住宅成交呈现回落势头，尤其是10月份回落幅度更明显。 

　　价格过快上涨的另一个影响就是后期的政策分化。虽然对于2016年来说，我们认为政策环境总体是继续宽松的局面，但城市间的分化将会凸显，一线城市因价格上涨过快而会有些收紧（例如深圳今年6月份开始银行集中收紧房贷），多数三四线城市会因为库存去化压力继续得到宽松政策刺激。　 

　　问题3：需求释放周期的可持续性如何？ 

　　我们首先可以看下亿翰智库关于行业周期研判的示意图：

　　需求的积蓄和释放都是有明显的周期，此轮行业筑底复苏拐点是从2015年4月开始的，我们也认为此轮行业的回升周期应该有12-15个月，至少2016年上半年行业仍然是大概率向好。　 

　　但是2016年的下半年或存在较大的不确定性。因为当前的市场向好及房价上涨，得益于2014年2月至2015年二季度期间的需求积蓄，以及房企新开工缩减造成的2015年下半年新货供应偏紧。到2016的下半年时，是否会面临“需求支撑不足”及“供需关系反转”的局面？从2015年下半年以来的行业投资及新开工数据来看，投资和新开工增速虽然仍不乐观，但距离曲线底部应该不远，而且今年和明年的投资及新开工的绝对量也是近几年的相对低值。因此，从中期来看，供需关系保持平衡势的概率仍然很大。“去库存”将继续是行业的主旋律！

　　问题4：未来的企业竞争格局会变成什么样子？　 

　　当前的投资格局决定三年后的竞争格局。未来几年的行业会继续出现两个明显的现象： 

　　一是国企（央企）与民企之间的继续分化。今年的土地市场仍然是国企唱主角，保利、金茂、华润、华发等一批企业仍将会继续保持资源和成长优势。 

　　二是优秀民企的弯道超车。例如新城、旭辉等，这些企业近两年在行业调整换挡之际，逆周期储备大量土地，也将支撑未来三年的高速成长。（旭辉董事长林中在近期的上市三周年纪念致函中表示“16年是我们的机遇年、关键年，我们距离500亿从未如此接近，我们所有准备工作都已就绪，我们有足够的土地储备，有集团对明年经营策略的成熟思考”）