高阳:昆明房地产正在迭代 市场主体应该回归平常心

新浪乐居 田海燕   2015-11-12 09:19
核心提示:下半年市场的一大关键时段已过,今年的市场是否已盖棺定论了?乐居棋至中盘策划第四局,我们邀请到了中国传媒大学博士、新媒体研究专家高阳,前来“手谈”。

  “金九银十”已经落幕,本地市场果然没能交出一份令人满意的答卷。即使央行在9月末再次祭出了“双降”大招,还是遭遇了“霜降(双降)之后是立冬”的调侃。下半年市场的一大关键时段已过,今年的市场是否已盖棺定论了?乐居棋至中盘策划第四局,我们邀请到了中国传媒大学博士、新媒体研究专家高阳,前来“手谈”。

  新浪乐居(以下简称乐居):高老师您好,首先十分感谢您能接受新浪乐居的采访。对于昆明市场来说,2015年上半年是调整的半年,我们看到商品房网签成交量连续5个月未能突破万套大关,看到房企项目的入市热情明显低于去年同期,也看到新建商品住宅价格连跌整整满一年。如果让您用一个词或者一句话概括至今为止的今年昆明楼市的话,您作何评价?您的依据又是什么?

  高阳:站在营销和传播的角度,我给的词是“迭代”。房地产从传统意义上的特殊产业,进入了一个相对普通和大众的行业范畴。在这个回归的过程中,它的产业形态和市场结构都会有一个剧烈的转变过程。我认为这个过程就叫做“迭代”。

  乐居:今年上半年,我们注意到本地房企项目经常因两种情况见诸媒体。一方面,大型企业动作频频,并购、拆分上市、股权运作可谓不亦乐乎;另一方面,资金链断裂、烂尾等情况频发,成为众多项目通病。众多房企项目未能顶住这一波调整潮,相继爆发危机,其资金链断裂背后的内在原因是什么?从整体楼市发展的角度,应该如何看待这一现象?

  高阳:我们应该用两个视野来看待这个问题:首先,高度,站在整个产业发展和进化的角度来看,这是很正常的,任何一个产业的发展,都会经历这样一个阵痛的过程,我们把它称之为“调整”,或者说是“迭代”;其次,房地产在国民经济中发挥的作用和其本身具有的特征,是特殊的。 “特殊”,从进化的角度来看,是不稳定和不可持续的,所以现在正在进行的“迭代”,实际上是一种回归。

  所以,不管是经历洗牌,或者是开发商资金链断裂,亦或者是不断有竞争主体退出市场,再有新的竞争主体进入市场接盘,我认为这都是很正常的。从某种程度上来说,这是必经的一个过程。

中国传媒大学博士、新媒体研究专家 高阳

  乐居:楼市进入下半场,我们看到了一些令人喜悦的,最为突出的当属新房价格走势:虽然本地的新建商品住宅价格仍处在下行通道中,但跌幅却在逐渐收窄;与此同时,7月新房网签成交套数也在时隔5个月之后再次破万。但同时也有一些坏消息,比如刚刚过去的“金九银十”,成交网签情况不尽如人意。在这样的背景下,我们应该如何评价今年下半年的昆明楼市?接下来的两个月值得期待吗?

  高阳:房地产行业一直以来折射出来的,就是对时间的特别关注,背后的逻辑就是“快”——迅速拿地,迅速出货,然后出清。一方面是金融的压力,另外一方面也是因为市场本身的不成熟。

  因为市场本身有挤压效应,是以“抢”的模式来进行的,经过“迭代”之后,开发商不得不去适应这个市场的转变,也就是说“迅速抢占市场,迅速拿地,迅速出货”这样的操作模式以后会慢慢地消亡,所以我并不关心某两个月市场的表现会怎么样。

  站在我的角度来说,我希望市场更平淡一点,平淡有好处,有助于让依靠传统模式的开发商迅速出局,然后让具有创新操作模式的开发商用新的操作手法,慢慢地去成长。我觉得过多关注短期效应,过多追求快,这一种思维模式本身就该消亡。

  乐居:所以,问题的焦点不是短期的死或者生,而是长期变或者不变的这样一个问题?

  高阳:一直以来,房地产的操作逻辑就是快,因为有金融的杠杆效应在里头,金融本身就是成本,这个成本表现为时间。如果按照以往的操作模式,就是越快越好,于是也形成了这个行业里头的,营销逻辑也好、商业逻辑也好,就是一味追求速度。关注短期内价格的波动,以及市场的短期效应,我认为这种模式是不可持续的。

  明年起,房地产市场将逐渐回归常态,房地产将回归其商业的本质,另一个就是房地产商的整个操作逻辑和流程也将回归到常态,即普遍性的一般产品的营销。在这样的回归过程当中,短期的价格波动意义已经不大了。

  乐居:对于开发企业来说,波动是他们自己自身发展趋势的需要,还是整体的经济的宏观形势已经到了不得不做出改变的一个阶段?

  高阳:当市场在转变,环境也在不断变化的时候,曾经的“专业”可能会变成劣势。对市场的评判指标、分析思路,还有我们的思维方式,都到了一个需要改变的时刻,不能只关注短期的波动,不能因为短期的波动,就断言市场是好还是不好。

  中国的人口基数,还有城市化的进程,这个大背景搁在这儿,这个行业还是会发展的,但是以往传统的关注短期的、封闭式的发展模式已经到了要被颠覆的时候了。

  房地产由于其特殊性,所以会出现一种封闭性。无论是房地产的从业人员,还是它的供应链体系,亦或是合作的供应商都比较封闭。封闭必然会导致落后。这就需要从商业模式、操作理念、流程和价值观等方面做出一些根本性的变更,才能够适应未来产业和市场的变化,不是缝缝补补,也不是小打小闹。

   乐居:您刚才的论述,正好解读了我们的主题——棋至中盘,确实对于房地产行业来说,已经到了转折,或者说是中间的一个阶段,那么从您的专业角度来看,您觉得对于房地产开发企业来说,有没有一些更具体一点的指导方向,或者说是意见?他们应该怎样走,怎样去适应市场的变化?

  高阳:首先是回归,回归到商业本质和商业的逻辑。房地产是一个特殊的行业,但是随着普适性的逐步增强,其特殊性也在逐渐消解。以往这个行业由于快速增长所带来的自负、专业的自豪感,还有专属领地意识,就是刚才说到的封闭,都会被打破,所以开发商必须要回归到常态来。

  其实是学习,一是要学习其他行业的成功的标准、路径和逻辑。房地产在中国毕竟只有几十年的历史,高速成长也不过十多年,需要把心态放平,借鉴其他行业是怎么做的;二是朝新兴方向靠拢,多学习新知识;三是房企需要回归到品牌和广告的本质上来看问题,建立和购房者的情感的沟通和连接。

  乐居:目前的昆明乃至全国市场都走到了一个十字路口。一方面,调控政策频出;一方面,房企开始探索未来出路。对于企业和项目来说,在当前的时间节点应该关注哪些市场机遇?我们又该如何看待当前的调整期?

  高阳:站在政府的立场,自然是希望房地产行业健康发展。在“迭代”这一蜕变过程中,可能会有一些组织肌体的细胞死亡,但不会把整个有机生物体弄死。

  站在购房者的角度,我们还是要回归,回归到需求本身,需求不同,做出的消费抉择也不同。当市场处于一个逐渐均衡的状态之后,消费者更多关注的是自己本身的需求,和品牌,以及产品本省的匹配度。未来随着产业逐渐的平凡化,消费者的投机心理也会逐渐淡出市场,

  虽然购房者和开发商是不同的市场主体,但他们在新的市场环境下的心态是一样的,都需要回归平常心,从自身的需求来出发。实际上这也是房地产行业回归平凡,回归健康的一个必然阶段。

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