房地产整合加速：地产并购频现 企业转型趋势加强

　　随着行业分化加剧及国际经济一体化趋势不断加深，企业之间的竞争日趋激烈。企业要想在激烈的竞争中求得发展，资本整合或扩张十分必要。房地产行业的深度调整及持续的低利率环境，为大型房企资本扩张带来机会。通过强化在行业内的规模化优势，大型房企迎来逆势发展契机，而更多的中小房企选择退出市场或被收购，行业集中度进一步提升。当前，企业间的兼并重组愈加频繁，行业机遇与风险涌现。

　　1.背景：资本聚集、政策支持及低利率化为行业并购带来宽松环境

　　经济全球化加速资本聚集，国内并购利好政策相继出台。2008年金融危机的爆发造成世界经济衰退，2009年，在各经济体实施极其宽松的货币政策和财政政策影响下，全球经济逐步走向复苏，世界经济一体化进程加快，国际资本流动速度、规模加大，资本流动方式也更趋多样化。企业为了扩大市场、优化资源配置而进行的并购数量不断增多。随着我国经济发展进入新常态，以市场为导向的并购是实现经济转型以及企业提高竞争力的重要途径之一。2012年至今，上市企业跨国并购、并购重组、产业内部整合等交易形式频受国家利好政策支持，行业兼并重组活动日趋活跃。　 

　　表：支持企业参与并购的相关政策

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　持续低利率环境为企业并购创造了条件。在经济下行的背景下，自去年11月以来，央行已进行六次降息、四次全面降准。10月24日，下调金融机构一年期贷款和存款基准利率各0.25个百分点，同时金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。至此，五年以上长期贷款利率已经破“5”，而存款准备金率也回落到2008年三季度开始的宽松水平。持续的低利率不仅有利于缓解企业资金压力，而且会促进社会融资成本的下降，房企公司债发行规模和金额较去年同期大幅增长，也促使房地产行业并购潮涌现。 

　　图：2008年以来央行降息降准情况

　　数据来源：中国指数研究院综合整理

　　2.动因：行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高催化并购频现

　　2013年以来，地产行业销售增速减缓，土地资金成本上升，去库存压力加大，房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段。

　　市场深度调整促进行业竞争加剧。2015年中期，地产上市公司平均的投入资本回报率降至8.3%，其中，11家公司的投入资本回报率在15%以上，而33家公司平均的投入资本回报率不到5%。行业的发展和分化为房地产行业的兼并重组创造了条件，未来整个行业需要通过并购整合来提高收益，实现资源优化配置。从企业格局角度来看，全国房地产投资失速主要源于大部分中小房企掣肘于资金缺位，经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目。随着时间的推移，行业竞争格局“两极分化”特征显著。

　　房企未来发展要求企业通过兼并重组来实现战略调整。随着房地产行业发展进入新常态，越来越多的房企开始寻求多元化发展。多元化的战略调整有利于企业增加资产组合种类，减轻经营风险。针对一些需要进行业务转型的企业来说，通过行业间的兼并重组利于寻求新的业务增长点。而从一体化的角度来看，企业通过战略合作、行业整合可以充分利用行业资源，实现优势互补，进而延长企业价值链并扩大企业价值。

　　地价持续走高促进企业通过并购方式获得土地。2013年以来，热点一二线城市土地供应特别是纯住宅用地供给有限，同时市场分化加速品牌房企争相回归一线城市，带来土地价格居高不下。2015年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1308元/平方米，较去年同期上涨11.0%，其中住宅用地楼面均价为2108元/平方米，同比上涨22.4%。 

　　图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率

　　数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

　　居高不下的地价使得房企拿地日趋谨慎，进而选择兼并收购来弥补在土地市场直接拿地投资的减少。通过兼并收购，房企对土地资源的宏观布局进行了补充和完善，从而进一步扩大规模。　 

　　3.事件：地产行业快速整合，房企兼并重组数量和金额快速上升

　　2015年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，数量和金额均明显增多。受近期宏观经济下行趋势影响，房地产企业面临去库存压力，行业优胜劣汰机制愈加明显，部分房地产企业不得不采取出让企业或项目股权的方式来保持企业生存发展。　 

　　图：近三年房地产行业并购案例数量和金额

　　表：2015年部分大型房企并购案例

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　总体来看，2015年房地产企业进入全面整合阶段，企业并购呈现以下特点：股权收购和项目收购是房企并购的主要模式。一方面，企业通过参股目标企业或与其他机构合作开发的方式控股目标企业，进而获得较高利润。另一方面，通过对目标项目的收购可以帮助企业获得开发资源，扩大布局范围。企业并购的实质是获得土地资源和战略转型。房企并购速度快、数量增加，行业内主动退出和寻求并购的中小开发商增多。尽管自去年11月份以来，央行多次降准降息，社会整体融资成本有所下降，但许多中小房企资金面依然不容乐观，通过变卖部分股权或债权甚至100%转让股权获取资金成为众多中小房企的无奈之举。最后，从并购标的来看，部分行业代表性企业开始由收购大型房企或全盘收购转为收购小企业或部分项目来提高并购效率。

　　案例：融创中国整体到局部的并购之路　 

　　图：融创中国近期的收购事件

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　合资组建平台公司，扩大企业区域布局和发展方向是融创收购的显著特点。2014年以来，融创在并购市场并购频繁，总结前两次企业并购失败的经验，融创的并购策略由整体收购大公司转变为局部收购小企业。2015年7月，融创收购中渝置地成都7个项目增加土地储备，帮助其在成都地区建立区位优势。从长三角到西南地区，融创通过收购完善在中国核心城市的战略布局。通过此次收购，融创顺利开拓项目市场，扩大企业规模。9月，融创借助天朗控股在西安市场的优势，收购其在济南、南京和成都的6个项目，同时，与天朗西安2个项目合资组建平台公司，此种收购方式，不仅有利于融创尽快熟悉西安市场并站稳脚跟，对天朗来说，也有助于缓解其在房地产开发过程的资金压力。一直以来，融创将目光关注在高端住宅领域，企业主要收入来源为物业销售收入，为了实现多元化经营的战略目标，融创近日和雨润、中央商场发布合作公告，融创将利用雨润在商业地产开发方面的优势，延长企业价值链，实现企业价值。

　　案例：万达转型“轻资产”的并购之路　 

　　万达集团产品服务涉及商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货等多个领域，2015年企业持有物业面积居世界之首。随着土地成本上升，资产升值带来投资回报逐渐减少，万达制定了一条由重资产向轻资产转型的道路，即将重资产部分让渡给专业的，资金成本更低的投资人来持有，地产公司负责提供资产管理服务并收取相应管理收益，未来万达将逐步由房地产企业转变为商业服务公司。　 

　　图：万达的四次转型道路

　　资料来源：中国指数研究院综合整理

　　万达商业、文化产业、金融集团和电子商务将成为万达转型后的四大支柱产业。随着“轻资产”战略的加速推进，万达商业将由房地产企业全面转型为商业服务型企业。文化产业方面，万达并购投资频繁，涉足影视、旅游、体育、儿童娱乐等四大领域。2015年1月，万达出资4500万欧元购买马德里竞技足球俱乐部20%股份，2月出资10.5亿欧元收购瑞士盈方体育传媒集团，获得盈方拥有的多项国际赛事的市场及媒体版权。5月，万达投资乐视体育，7月，出资35.8亿元人民币领投同程旅游，8月，又以6.5亿美元并购美国世界铁人公司100%的股权。未来，万达将继续通过并购，扩大在文化体育产业规模，实现轻资产转型。金融方面，万达金融联手快钱公司推出的中国首个商业地产众筹项目 “稳赚1号”开创了全新的商业地产融资模式。同时，多名具有丰富经验的金融机构高管加入万达金融集团，客观上也为万达金融发展提供了有力的保证。未来，万达计划完成对银行、证券和保险等3家企业的并购，继续拓展金融产业。最后，以众筹和大数据为的电子商务产业也将继续发挥作用，完善万达的产业结构。

　　4.总结：行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产并购市场将持续升温

　　企业应正确识别和规避并购风险，不断提高风险管控能力，市场和监管制度的创新以及并购基金的设立对改善房地产并购环境产生积极影响。房地产企业在并购过程中不可避免的面临融资、管理、法律和政策等风险。在并购过程中通过引入咨询公司、律师、会计事务所和评估等中介机构，有利于企业掌握全面的项目信息，提高估值准确性。其次，我国房地产行业受国家宏观经济政策影响较大，企业应加强对经济及行业政策研究，减轻并购时间和经济成本。并购完成后，对资源、财务和管理的高效整合能够实现双方资源互补，最大化公司价值。

　　现阶段，我国上市企业在企业整合，兼并重组方面受到政府的支持，今后政府会继续发挥政策引导作用，创造规范、有序的市场环境，约束不恰当干预行为，促进跨区域并购完成。同时减少境外并购审批流程，帮助更多的国内企业实现向跨国公司转变。除此之外，面对当前的并购时机，一些企业发起并购能力较弱，设立若干产业并购基金，通过金融杠杆作用，不仅可以为并购企业提供资金支持，也反映了地产同金融紧密融合的趋势。

　　行业整合和企业转型趋势加强，未来房地产并购市场将持续升温。进入白银时代的房地产行业未来行业集中度将不断提高，楼市的调整导致更多中小房企退出房地产或被收购，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。拿地能力减弱，更多中小房企未来或将逐步退出房地产行业。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购市场将持续升温。