房企分拆上市途径及趋势等解析：借资本市场推动转型

　　对于资金密集型的房地产行业来说，房企无论是进行规模扩张还是实现战略转型都需要大量的资金投入，稳定的资金流是房企生存和健康发展的关键所在。随着国内资本市场对房地产行业股权融资限制的放开，房企利用直接融资替代高成本借贷资金的趋势越来越明显。目前，房企为了更好地利用直接融资平台，选择分拆旗下业务（包括物业管理、酒店业务、教育、文化产业等）上市的方式加快与资本市场的深度融合。分拆旗下比较成熟的业务板块上市，既在资本市场获得了更多的融资机会，还能更好地挖掘产业链上下游的发展潜力，获得丰厚的投资收益。

　　1. 动因：拓宽融资渠道及更好的发展业务是房企分拆上市的主要动力

　　在转型的道路上，将旗下业务分拆上市打破了房企传统开发销售的困局，有利于企业寻求更多的发展路径。对于在资本市场估值较低的房地产行业来说，通过分拆旗下成熟的业务上市，便可以较高的估值获得可观的融资金额；同时将公司子业务进行独立运营，有利于该项业务的潜在价值显性化，为企业带来更多的发展机会。分拆上市可以完善企业治理结构、提高经营效率、增强盈利能力等诸多目标，进而实现企业的良性发展。

　　通过分拆上市实现二次融资，满足企业子业务发展中的资金需求

　　房企分拆上市主要为拓宽融资渠道，同时达到“一种资产、两次使用”的效果。分拆上市后，该项业务便可在资本市场通过增发等再融资手段筹集资金，更好地满足项目投资需求，有利于其快速发展。对于母公司来说，分拆上市可以有效盘活公司资产，通过出让一部分股权可以获得大量的IPO资金，改善了企业的资产流动性；同时母公司可以利用再融资进行产能扩张或新项目的培育，从而为公司的长期发展创造有利条件。

　　子业务独立运营将有更好的发展，有助于提升房企在细分领域竞争力

　　拥有分拆上市能力的企业多为多元化经营的大型房业，在其发展运营过程中并不能保证将企业资源有效分配到每项业务上，最终有可能导致资源的无效利用，制约了部分业务的发展。而分拆上市后，子公司将拥有自己的融资平台支持项目发展，大幅提升自身盈利能力，同时可以促进该项业务或子公司业务向着更专业化方向发展，提升企业在细分领域的竞争力。对于母公司来说，分拆后企业的经营发展战略将更为清晰，管理者也会有更多的时间和精力做好主营业务，有利于公司的长远发展和战略性调整。

　　可提升房企投资收益，是实现股东价值最大化的重要途径　 

　　分拆上市可直接提升房企的投资收益，子公司成功上市后，证券市场的价值发现功能可以让母公司获得超额资本利得和投资收益，使母公司业绩得到大幅提升。分拆上市是股东价值最大化的重要途径，伴随着房企的价值增值，股东获得的投资回报也将随之上升。分拆上市后，原母公司的股东存持股比例和绝对持股数量均未发生变化，股东可以按照持股比例享有分拆子公司上市的净利润分成。

　　2. 途径：赴港上市、A股上市和新三板上市是房企分拆上市的三种主要途径

　　随着国内上市条件逐步放开以及资本市场层次结构的日益丰富，海外市场已不再是房企分拆上市的唯一选择。2014年以前，受到国内资本市场融资的诸多限制，房企分拆业务后多选择赴港上市，既丰富了相关业务的融资途径，又为企业拓展海外市场提供了平台。2014年以后，随着A股市场的持续火热以及新三板市场制度的日益完善，房企为了获得更高的估值及融资规模，开始将子业务上市目标转向内地，目前已经有部分房企成功在A股或新三板分拆上市或挂牌，并且计划内地上市的房企正在逐步增多。

　　因发展较为成熟，海外资本市场是房企分拆上市的优先选择　 

　　受国内宏观调控政策的影响，房地产行业在资本市场的融资受到诸多限制，通过资本市场进行配股、增发等融资渠道完全被堵死，使得房企直接融资难度较大。而从2013年开始香港新股市场开始回暖，加上香港股市资金较为充裕，促使内地房企分拆旗下业务赴港上市热情高涨。另外，香港证券市场是一个比较成熟的市场，赴港上市有助于上市子公司拓展海外融资渠道和海外市场，进而建立长效融资机制，实现利益最大化。

　　A股市场具有更高市场估值，是吸引房企回归内地上市的主因　 

　　自去年以来海外投资者对国内房地产一直持有悲观态度，使得房地产在港股市场的估值低于A股市场，甚至成为估值最低的板块之一，相对于港股来说，房企子业务在A股上市可以获得更高的估值。虽然目前A股市场处于震荡修整阶段，但上证指数的市盈率仍远高于恒生指数，在估值更高的A股市场上市可以获得更可观的融资金额。近一年以来成功在A股IPO的房企较少，将旗下细分业务分拆上市成为房企回归A股市场的一个突破口。

　　新三板门槛较低且各项制度日益完善，部分房企将目标锁定新三板　 

　　随着新三板影响力日益扩大和资本市场各项制度不断完善，房企分拆上市已经不局限于H股和A股，部分房企已将目标转向新三板。新三板对房企最大的吸引力在于它对企业盈利能力、主营业务、经营年限等多方面要求相对较低，且审批时间也比较短，挂牌程序简单，房企分拆资产挂牌新三板可大大降低上市子公司融资时间和成本。数据显示，9月新三板市场定向募集金额为116.96亿元，2015年累计金额达到746.97亿元，已是2014年全年募集金额的5.6倍。2015年7月恒大拆分足球业务及文化产业分别申请挂牌新三板，为内地房企挂牌新三板提供了可能。

　　3. 趋势：房企分拆上市热情不断升温，且分拆类型日趋多样化

　　在房地产行业的转型期，房企借助资本市场力量，将旗下物业、酒店、快消、文化、娱乐等业务分拆上市，有助于提高企业的运营效率和盈利能力。同时在房地产行业被资本市场低估的情况下，分拆旗下较为成熟的业务上市将会大大提高房企的市场估值。目前，为了增加资本市场的融资机会以及获得更大的盈利空间，计划分拆子业务上市的房企越来越多，且分拆的类型也日趋多样化。

　　分拆物业上市，瞄准物业管理背后巨大的社区O2O市场　 

　　目前房地产已经逐渐进入存量房时代，未来房企间的竞争也将逐渐转向存量房领域，物业管理作为房地产综合开发后续经营管理的重要领域，是房企挖掘产业链下游市场价值的通道。房企分拆物业上市主要看中的是发展潜力巨大的社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，而成熟的物业管理体系以及庞大的客户群又是社区O2O业务发展成败的关键。　 

　　2014年花样年分拆旗下物业彩生活上市成功开创了一种新的商业模式，拓宽了房企轻资产转型的思路。作为深度挖掘物业管理延伸服务的彩生活，其业务重心是通过搭建社区O2O生活服务平台，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商等多方面的增值服务。正是基于这种服务理念彩生活分拆上市后获得了资本市场的认可，其市值远超母公司花样年。

　　商业板块分拆上市，将有助于提升该业务板块的市场估值　 

　　除了物业板块外，分拆商业板块也是房企拓宽直接融资渠道的一种路径，特别是对于商业板块体量较大的房企来说，将该项业务分拆上市有助于企业更好的盘活存量资产。商业用房、写字楼、酒店等商业板块在母公司主体中往往存在市值被低估的现象，将其分拆上市能最大限度的发挥该项资产对母公司的贡献。另外，写字楼、酒店等均属于长期持有型物业，存在资金占用量大，周转周期长等问题，将其分拆上市短期内可以获得一笔可观的融资，也是房企实现持有物业退出的主要方式。

　　分拆非房产业务上市，积极探索多元化发展路径　 

　　从分拆上市的业务类型看，房企已经不局限于房地产相关业务，文化、旅游、教育、快消等新业务也成为房企分拆上市的新方向。随着房地产行业逐渐回归理性发展，完全依靠传统业务已经不能保证房企未来的盈利水平，而娱乐、教育等发展潜力较大的新业务将为房企带来新的利润增长点，对传统业务盈利能力形成补充。2014年7月恒大宣布分拆足球、文化、矿泉水挂牌新三板，打开了房企分拆其它业务上市的想象空间，未来恒大还要将粮油、乳业、旅游地产等多个业务分拆上市。

　　总结

　　目前房企正在通过多种方式寻求新的业绩突破口，企业经营不再主攻房地产开发，而是向着更多元化、精细化、专业化的方向发展。物业管理、酒店经营、文化娱乐等原本不被重点经营的业务板块，逐渐成为房企重点关注的领域。近一年来大型房企正在通过分拆旗下物业、酒店等业务上市的方式加快内部资源的整合，进而提升自身的盈利能力。从目前房企公布的分拆意向来看，计划分拆物管业务上市的房企较多，在房地产业务未有较大改善的背景下，深受投资者和消费者认可的社区O2O模式获得房企的青睐，其背后所隐藏的社区商业、养老、教育、金融等巨大的用户需求，可为房企创造更大的价值空间。随着房地产行业转型节奏加快，房企分拆的类型也不再局限于房地产相关业务，发展前景较好且能带动企业发展的新业务也将成为房企分拆的对象。