500位地产总裁峰会：8位嘉宾80个演讲金句一次看完

　　10月16日，明源地产研究院主办的2015年总裁峰会在深圳震撼开讲。世联行董事长陈劲松、同创地产董事长杜晶、旭辉集团总裁林峰、高策顾问董事长李国平、当代置业总裁张鹏、中城新产业董事长刘爱明、明源地产研究院执行院长徐颖、阿里云-云计算业务总经理刘松8位大咖分别发表了演说，精彩纷呈，全程无尿点！明源君收录了8位演讲嘉宾的金句，一次管够，收好不谢。

　　世联行董事长陈劲松：《90后的日子来了》

　　1、90后的日子来了，未来日子有什么特征？4个：1）中国快速城市化已经完成；2）中国工业化已经完成；3）中国已经融入世界经济体系；4）中国内需市场已经饱和。

　　2、房地产的趋势性变化在哪里？1）UBER，短途出行的共享经济代表；2）WEWORK，联合办公的共享经济代表；3）AIRBNB，短租服务的共享经济代表。

　　3、互联网带来的信息对称，房地产转型碰到什么问题？一、消费者只需要最便宜的东西，是不是只要便宜消费者就会买账？大数据这么多，能解决房地产一年的产品定位吗？

　　4、房企转型问题二：互联网手段能否提高产品性能？提高什么性能？当互联网碰到房地产，会有一个绕不过去的鸿沟，因为房地产有几个特征：1、非标准化；2、低频率交易；3、房地产交易时间非常长；4、服务，比如金融、家居，网上怎么体验。

　　5、房企转型问题三：互联网是增加信用，还是带来噪音？带来选择的困难呢？明源开始向网上售楼处、每个房号拓展，非常好。但是大多数互联网平台是降低信用的，增加了中介和信息泡沫，目前中国的众筹平台在信用上还要继续往前走。

　　6、房企转型问题四：互联网怎样提高真正的体验？我们在造概念时要自己去体验下。企业必须集中在技术和市场领域来配置资源，前向一体化的目的是谋求市场扎根，后向一体会的目的是谋求技术扎根。这两个趋势都容易陷入陷阱，陷入短期趋势引导。做的不好，肯定是人的需求没有找对，我们缺乏对人的研究。

　　7、90后典型特征一是“去琐碎”。这是独生子女的通病延续。生活在被安排和关照下。一切基本生活的必须，比如中国家庭千百年的“柴米油盐酱醋茶”的日子，在“双独”家庭中已属“昨日黄花”。这个特征表明：中国生活服务业还有巨大空间，来填补90后生活的需求。这也是为什么经济下滑，饭馆生意照火的原因。

　　8、90后典型特征二是个人主义。这种强调个性张扬、平等和自由的价值观，具备了与西方价值观相通的基础，也使得在网络条件下成长的这一代，真正具备了“国际化”的个人素质基础。

　　9、90后典型特征三是尊重规则。一群“个人主义”怎么结成群体和社会？首先是共同喜好，也就是“圈子”文化；其次是必须尊重规则，这与60后“结果大于规则”、“为结果而无论手段”的价值观完全相反。

　　10、90后典型特征四是理想主义。这才是90后期待的最主要特征！90后之前的几代都是以物质主义、功能主义和集体主义为基本特征的，而兴趣、爱好、理想和挣钱相比孰轻孰重，决定着中国经济下半场的路径和面貌。

　　房地产界应该关注的要点：“丰裕社会”的基本模型，大家怎么买房、租房。丰裕社会不是城市好就好，说一线城市好就全好。90后流动趋势不只是向一线城市集中，还有很多从一线城市大量外迁回二三线城市的可能性，因为他们是小皇帝，在一线城市没尊严，所有对90后的研究非常重要。

　　同创地产董事长杜晶：《我与城市》

　　1、 房地产行业的大时代，中国商品房销售额从6千亿到8万亿，这是十年的黄金时代，，这个阶段主要战略上不犯错，请对人，买对地，做好合理的安排，应该都会成功。

　　2、有一个小兔子模型，叫做斐波那契数列，就是一个生2个，2个生4个，4个生8个，就是倍数增长，那时万科要求必须倍数增长，今年卖5亿，明年卖10亿。

　　3、房地产行业转型的特征有几个：1、土地越来越稀缺，从增量市场向存量市场转变，更多是城市再造。过去我们去三四线城市大规模拿地足以支撑我们的倍数增长，像UBER那样去盘活汽车存量，房地产领域能否盘活存量？我觉得这是一个城市再造的新出路。

　　4、中国从买地、盖房子、再做旧改、再盖房子，再到一些产业园区，很多人都在尝试，整个社会都在变化，比如大众创业、万众创新。中国是不是确实缺一批金字塔中间的人群，对创业我觉得可能缔造出这样的人群，未来的90后可能没法变成大老板，也许会向西方意义产生大量的中产阶层。

　　5、创业园区是一个进化的过程，以前是租房子，还有那种旧厂房，像毛坯一样租给你，这是第一代；第二代是像798、华侨城LOFT一样，多数是文创类；我们希望和大家做的事3.0版，互联网+是一个风口，可以结合这种需求做一种协作、资源共享的生态环境。

　　6、我们所谓的创业地产并不是做孵化器或者做创投，实际上我们这个行业就像历史上做房地产一样，不见得设计院是自己的，施工单位是自己做，销售要自己组建团队，实际上它是一个资源整合。

　　7、以前王石教导不熟不做，跨得太远，你转型很难成功。所以后来这个孵化器也是花了一定的代价引进总理去喝过咖啡的那家，3W咖啡。3W咖啡一进场就提出你这个孵化器缺少了一个很重要的东西，就是路演中心，这些创业的团队，这些来投资的风投如果没有这么一个场所，他们没有办法实现所谓的共享、分享。

　　8、我们说做一个羊城晚报的博物馆，目前已经开业，叫岭南报业博物馆。它给进来这个园区的人找到一个历史的痕迹。我们做房地产的人不敢说是一个很有责任的行业，如果你能够在这个房子里找到历史，找到一些能够体验的东西，我觉得这也是我们应该做的事情。

　　9、创业地产实际上它本质跟我们当年卖住宅的时候一样，无非就是有人刚结婚买个两房的首置产品，有人要改善，有人要再次改善，有人要买别墅，买大房子。从孵化器里面享受免费办公位的企业开始，他慢慢就是在成熟、成长，最后他也需要一整层楼，甚至几层楼，我们希望在这个园区里面形成一个形态链或者生态树。

　　10、作为一个小企业能跟大家混在一个圈子里，把我的过往经历拿出来分享，至于它未来能不能成功，在大家那里有没有借鉴就很难说。每个企业，不管是大企业还是小企业，在一个组织里面，在一个行业里面都多多少少有一些责任，把你的东西拿出来给别人分享，我觉得也是一种快乐。

　　旭辉集团总裁林峰：《开发商的战略转型思考》

　　1、战略转型最热门的3个词汇：互联网、金融和万众创业。互联网到底带来了什么？1）社交模式变化；2）交易模式的变化；3）思考模式的变化。

　　2、交易模式发生了变化，极大的缩短了生产者与客户之间的距离。竞争关系的加剧，要求对产品、服务的质量、成本提出根本的变化，就是追求极致的就卖的好，比如苹果手机，卖的最贵，但卖的最好，没有极致的品牌和产品优势，你就要有极致的成本。

　　3、互联网是一个催化剂，本身不制造产品、服务，最终这些产品和服务还是要人去提供，你该造房子的，他该住还得住，不像马佳佳说的90后不买房子，不管60、70、80、90后，大家都有基本的需求，就是要住好房子，这一点我想不会改变。

　　4、互联网还有一个特点，就是对垄断行业的资源配置的引导是弱的，很少看到互联网行业在石油、房地产行业的转移作用，地产比石油更大的的特点就是政策、土地供给的垄断性。另一个是金融的冲击，一个是门口的野蛮人，第二个是小的金融创新。

　　5、我们能不能换一个思路，不管你是哪种野蛮人，你必然要追求利润，我们要创造比其他团队更大的价值溢价，如何从附属于资本的职业团队转变为驾驭资本的事业合伙人团队。你买了我的公司，但买不到我的脑袋，可以重新创业，这才是对资本从根本上的抵御方式。

　　6、房地产行业仍然充满希望，在座的不到10%的人对自己的居住条件不满意，对自己收入不满意，只要你有不满，再有收入，这个市场就有有效的购买力，就有成长的动力。我们还没算国家放开二胎，后面整体的人口增长趋势不会减少，城镇化的趋势虽然放缓，但不会停步。　　 

　　7、你要分析在其他行业有没有更大的优势，你要转型互联网、金融，要看看面临的竞争格局。别人说旭辉的战略正确，其实我们只是更坚持而已，永远没有战略的蓝海，只有红海或血海，但是血海之后就有一个光明的未来。

　　8、规模不是万能，没有规模万万不能，没有回款和利润的销售都是耍流氓。活下去才是硬道理。

　　9、未来10年房地产市场会淘汰多少企业？主流市场中，不算那些专属的细分市场、城市，我估计能剩100家，当然是大型的、跨区域的开发企业，在特定的细分市场可能还有存活，但不好统计出来。

　　10、旭辉怎么看房多多、链家？未来规模突破怎么做，合并还是收购？第一个问题，一定会有企业会成功，成为房地产行业的最大销售平台，但是估计只会存在一家，最多2家，。我们可以重复合作，但是要做好自己的本质，立于不败之地。第二个问题，旭辉在突破300-500亿的过程中，我们对兼并收购、合作，都是手段。你不突破自己，就难有后面的发展，我们也在探索和学习中。

　　高策顾问董事长李国平：《开发模式创新的困境与出路》

　　1、大规模的新城开发可能已经无路可走了，因为按照传统房地产模式，做一些产业地产的时候，还按住宅那种高杠杆、低投入、快周转、快销，这条路已经死了，或者说，它不是没有路，而是我们现在的交通工具有问题了，所有你无法达到通达这样的领域。

　　2、创新才能带来一个国家和行业新的发展动力和活力，创新来自于行业内部对其客户不断变化需求的把握，创新是一个行业对于做什么和怎么做的经济知识的确立。创新之路的核心，就是发掘客户多重需求，扩展传统业务的边界。

　　3、旅游度假地产是重灾区，是传统房地产开发模式搞不成功的典型，阿那亚转型成功背后，真正的模式是什么？本质就是对位客户需求，响应多层次需求的复合模式，从单一提供房地产的模式，变成提供场所和服务，最后实现人际交往的社群营造和维护。

　　4、我们做旅游地产，都说我们会有什么，但是客户没法保证你买了房子后真正有这些内容，很多旅游度假地产，他们之所以会陷入停滞，根本原因是没有真正的内容。北京去北戴河不是那么近，这种情况下大家还是那么频繁的去，因为那里有房子之外的魅力。

　　5、社群已经成为整个房地产模式里的重要组成部分，不是现在的仅仅有很多微信群，从时尚、投资、到美食团购，包括业主的互助群，大家没有见过面，但已经变成非常亲密的关系。社群的价值对于业主来说，找回儿时的邻里关系，找到城市里人与人之间冷漠和被割裂的关系，这是它的价值。

　　6、对于开发商来说，社群的价值是什么？可以了解客户真实需求；增加客户资源，加强客户粘性；降低开发成本，包装服务品质；提供管理效率，降低管理成本。每个业主都成了“托”，销售都是老业主带新业主，这是社群的价值。

　　7、开发模式内容的全面创新，主要有几个转变：1）生活要素-休闲度假要素；2）道具思维-工具思维；3）一个房子-一揽子生活方式和内容；44）房产产品价值-成长平台。5）单纯的建造业-服务业；6）房地产开发-文化创意产业；7）员工雇佣关系-事业合伙关系。

　　8、新模式一定比以前的模式要复杂，另外，它一定是低标准化的，每个房子都不一样，每个做法都不同，这种更加低标准化的特点决定了很多项目难以规范化的复制。

　　9、房企转型的方向：中小企业要项目深耕，纵向发展；大型企业要变“中央集权制度”为“诸候制和联邦制”。这些都面临巨大的挑战，没那么容易，不可能华丽转身。所有的转型和创新，也许开始很难看，并且会有漫长的过程，但转型应该从现在就开始。

　　10、原来的企业的所谓的资本密集型要变成人力和智力的密集型，跟客户的关系也变成了合伙人关系，当他追随这个行业的时候，他成为粉丝的时候，这种合作关系和这种共同体的关系就超越了。但很重要的一条，我们到底前期投入多少，包括我们谈的信托和基金的回报率的要求，你必须发生改变。从企业的架构到属性，包括资本属性，都要发生很根本性的改变。

　　当代置业总裁张鹏：《房企构建创变生态体》

　　1、房地产行业有几个大的特点，即是高聚焦、高增长、高分化、高淘汰。不是所有开发商什么都干，什么都干的地产商我们说是自我安慰。 

　　2、房地产行业的4块暗礁：1）成本；2）现金流、毛利润、净负债率；3）产能过剩；4）客户摇摆。

　　3、未来的优势在哪里？能不能把资源整合，转换掉，在另外一个领域把剩余价值发挥出来。我这么形容：开发是母舱，开发是插线板，开发时葫芦娃。

　　4、我们根据房地产开发的几百个节点，搭建了三个平台：一个是金融链，就是绿色金融资本平台，二是房地产链，即是绿色房地产开发平台，就是刚才讲的插线板和母舱，绿色建筑设计；三是运营链，即是绿色移动互联平台。

　　5、把我们过去先拿地、找好资金、再找客户，改变为先把你的客户找到，先弄清楚大家认为哪个地方应该盖什么房子，然后再找到资金，再去拿地，这是无忧我房的模式。

　　6、最近我们看到很多文章说社区O2O要死，我觉得可能是一个过程。社区O2O无非是手心手背两面，一方面是提高物业的效率，这个需求有多大，我们很难讲，还有一部分功能是社区商家、衣食住行、设计等，其实这个事不是你想不想做，可能是你必须做。

　　7、无忧回收有两个特征，一个是捐赠，家里大量的旧物件回收，以物换物，循环利用；一个是有一点物理价值的循环利用之物，积分去换物业费，积分去换小区权益，这个模型我们发现还非常顺畅。我们通过把业主的生活习惯搜集起来以后进行数据的定性、定量，最后分析你的生活习惯，这个今后作为客户数据的一个细分领域。

　　8、要孵化新项目，它的募投管退，它的立项、可研、计划预算、资金安排、税务安排怎么干。我们建立起了这样的机制，首先在企业内部成立了“四创委员会”，11项重点事项的评估，来判断开发的关键节点、创业小组提出的议案。

　　9、当代置业创变生态体包括：1）绿民投基金；2）摩码母基金，一个全新的房地产垂直创新的孵化基金；3)“无忧我房”等众筹平台；4)第一设施，绿色能源资源管理，科技能源、科技楼宇、科技家居；5)第一人居，通过平台而推出的产品——恐龙壹号，解决室内健康环境问题；6)爱助家，解决社区居民社交的平台；7)无忧回收，回收生活垃圾分析大数据；8)看孩子，幼儿成长的陪护平台；9)健康+；10)北美当家，海外移民生活助手。

　　10、当风来的时候，我们都不是以为自己是猪，我们一直以为自己是风，突然冷静下来看，发现自己是随风倒的那棵草。要干的第一件事就是，沉住气，用你的种子深深的扎下你脚下的这片土地，掘地三尺、入木三分，当风过去的时候，你就可能长成参天大树。

　　中城新产业董事长刘爱明:《产业地产——窄门之道》

　　1、互联网是什么？一个虚拟世界，没有人发号施令，甚至没有规则。无时无处不在，移动与固定并存，虚拟与现实同在；无所不能，娱乐工作和生活边界消失；以人为中心，个性化定制，回归人的本质，满足自我需求及提升自我。

　　2、失控是在条件允许的情况下，去除所有外部控制，因此失控的组织往往是交易成本极低甚至为负数的组织，未来成功的组织都应该是去中心化的自下而上实现控制的自我完善型组织。

　　3、互联网的本质就是对人好，凡是对客户不好的都会被互联网干掉，对客户好，它就干不掉你。

　　4、互联网颠覆了房地产的营销，大家都能理解；第二个是金融，金融方式变了，现在可以众筹，1千万这个量级用这个众筹可以解决；第三是物业管理，这一点大家原来没认识到，原来人力不是资源，但今天是资源了，今天可以要到天使投资，所以说人有价值了，像彩生活就是一种价值的体现。

　　5、未来5-10年住宅的功能一定会更复合，本身你就喜欢宅在家里，为什么住宅没有办公功能？你现在的设计有吗？如果没有，那么未来你一定要有。还有厂房、公寓，这种特殊的空间形态，让厂房的价值提升，很多人都想到去厂房办公。

　　6、互联网颠覆了空间估值模型，价值排序变了。房地产商无论是住宅商业还是产业，这些地产经营的无非是空间，空间有它的价值，这个价值原来有一套定价体系，但是在互联网时代，这个定价体系变了。之前值钱的也许变成不值钱了，不值钱的也许变得值钱了。变化的机理就是虚拟空间对实体空间有冲击，再往后说就是客户变了，每个人的行为在互联网下都变了，这是逻辑。

　　7、产业地产或许正处于起步期，我有一句话就是“产业地产无强兵”，因为：1)用户改变了，行为模式和规则重构，价值重估，基于原有组织和规则的颠覆；2)新经济下的快速迭代，面对新用户，产业地产就重新开始，颠覆中寻找新机会，寻找窄门。这就叫喜忧参半。

　　8、产业地产的重心是地产还是产业？我的概念还是以地产为主，你要变成住宅为主，又是另外一回事。我觉得空间无限，你要转型，你就地产转到住宅，这本身就是很大的空间，不要说住宅地产没有空间。

　　9、产业地产本身不痛苦，痛苦的根源是总想把产业地产做成地产去卖，但它又卖不掉，因为它不是刚需。应该说产业地产要去金融化，去地产化，产业是初心，是目标，地产是结果。

　　10、我有个提法叫小而美的企业群，企业变得小而美了，为什么？小不是市场小，而是细分市场，满足某个群体认同的需求；美是细节之处让用户感动，经营方式创新游新意追求极致，产品、营销、服务等多维度打造最佳客户体验。人性化的回归，满足碎片化的需求，众多小而美将构成未来商业发展的根基。

　　明源地产研究院执行院长徐颖：《地产+互联网的转型》

　　1、从4个维度来看房地产行业发生了什么：1）房地产存量房时代到来；2）整个行业的盈利呈现下滑趋势；3）移动互联网的冲击，从传统PC端变到手机端；4）目标客户群发生的变化，90后到底是神马。

　　2、地产转型的三个方向：1）产业转型，包括物流、文体、养老、医疗、旅游等，刚才刘总也提到，目前产业转型的前景还不太明朗；2）互联网+，包括营销、产品、服务、金融创新；3）跨界整合，比如与BAT、京东、小米、360、途家等合作。

　　3、地产转型如何落地？1）存量房的去化，如何把互联网作为一个技术手段，用新型的思维，信息直连客户有所作为；2）如何应用线上线下的思维为业主提供全方位的服务；3）从长远看，要对我们产品基于基因层面的改造，实现期待的智慧生活、智慧居住，这个过程必然离不开金融和大数据。

　　4、营销创新，围绕售楼处有3个维度的创新：一个是链接创新，通过微信、APP、理财产品面向客户；二是渠道创新，通过外部渠道、全民营销、直销平台；三是收割创新，影响成败的是如何让置业顾问比别人更高效，包括案场、内外场联合杀客，内外部渠道、手段整合，达到销售目标。

　　5、联合采购突破了企业内部的战略采购的便捷，众多企业一起联合做战略采购，成本更优。开发商经常被供应商问结算到哪个环节，效率很低，通过关注我们的微信号，跟明源内部的ERP 相关联，直接就可以看到业务审批流程，效率会更高。

　　6、物业服务领域要回到万物的本质，如果没有物业服务的1，就不可能有增值服务的0.离物业越近的越是房企可以发力的地方。彩生活的发力点有3个：一个是社区理财，第二是维修，第三是租房。

　　7、地产企业怎么介入智慧居住？1、做编剧，搞场景设计；2、做主板，搞统筹规划；3、做运营，培养生态，不是竞争对手，而是一种扶持的心态。

　　8、地产行业的金融创新有4个维度：1、储客，实现红利营销；2、重塑资金的价值链；3、轻资产转型，用自己能力玩别人的资产；4、业务创新，通过其他理财产品拓展收入来源。

　　9、社区理财的核心是：信任关系+信用识别。和社区有天然的信任关系，跑的了和尚跑不了庙；第二是有信用识别的手段，在这个小区里做过什么工作，我有社区服务O2O的手段，对他所有数据进行多维度的收集和分析，可以对它的信息进行识别，这一块是地产企业的菜，将来可以发力。

　　10、物业服务最关键的是背后的那套服务体系，是新型的服务理念。这种新型的服务理念是依托于新型的平台、新型的思维，这一点非常重要，而这个服务体系基本上包括一个维度：第一，我们直接面向客户现场的这个维度，通过云端的技术平台来实现高效的项目运营和良好的客户体验，这里面有很多细分的维度。第二，将我们的智囊团予以集中，实现资源最大化的利用。第三，专家智囊团除了他的大脑的经验之外，还有些实际的数据，有一个智能监控画面的集成，有云端的数据中心给它提供决策支撑。所以有这么三个层级，我们才能实现我们所说的新型的物业服务的转型。

　　阿里云-云计算业务总经理刘松：《“浮现中的互联网经济体”下的转型思维》

　　1、传统行业非常大的特点是层次和矩阵，方形的比较多，它是一个个像树一样长出来的团体，然后伴随着这个金字塔的结构也基本是家长式的，大多数企业尤其是房企老板都是一言九鼎，文化上有很大差异。这种文化、方块式的管理，军队式的强制，导致你根本不可能找到比特世界有关的高级人才。地产行业就是前面搞定政府，中间搞好销售，最后找经济学家去圆一下故事，这是过去我看到的一种玩法。

　　2、在我参加的包括有马云在的战略研讨会上，互联网公司的人从未想过房地产3个字，他们只是想客户群如何不断延伸，它可能打到你，但不是故意的。

　　3、房地产行业交易额度太低，数据量太小，对互联网公司的核心能力来说，它没有任何的吸引力，所以这个用水泥和钢筋最多的行业，怎么可能被互联网颠覆？这是一个极大的误导，至少阿里没兴趣来做这个事。

　　4、产业互联网的十年，就是互联网公司把它过去15年累计的基础设施，加上垂直行业和的转型的积累，变成一个互补的结构，能够形成一个大的经济体，这个经济体是一个生态，不是某个企业能垄断的。

　　5、互联网本身不是一个简单的传输工具，是通过作用于所有的知识工作者来改变整个世界的组织。互联网也通过作用上亿的在线消费，，比如90后这些人，来改变他们的需求，创造他们的需求。当然互联网不会帮人把汽车、钢铁做出来，这些行业不是互联网擅长的。

　　6、所有中国公司都没有满足中国浮现中的中产阶级的高端消费，我们基本是零，高端价值和品牌消费基本被国际大品牌垄断，当然房地产是有个壁垒的。

　　7、互联网+，“+”里面的“横”，代表的是数据化，是云计算能力；“竖”则代表具备垂直行业的线上化解决方案。两者组合，就是传统企业通往互联网+的转型之路。

　　8、互联网如何影响其他行业?按照它善于颠覆的模式，首先颠覆了媒体、通信，然后广告应用；第二条线我们认为是教育、旅游、餐饮、交通、网络零售这是几个个行业；最外围的才是影响制造业、金融和住房。

　　9、传统企业转型互联网要3个东西：1、入口，比如支付宝和微信；2、有效流量；3、客户体验，对客户群的理解，全国的公司都做得不好。

　　10、未来10年有两个行业会特别重要，就是健康和娱乐，这是中国中产阶级达到3亿的时候，增量消费是在电影院、医院这样的地方，他们要求得到更好的服务。