从万科、恒大的动作看跨界产业地产的趋势和模式

明源地产研究院 作者:朱昊   2015-09-18 16:43
核心提示:走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势,面对地产行业整体盈利水平的下滑,诸如万科、恒大这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。那么,我们从万科、恒大的动作,看看住宅开发商跨界产业地产的趋势和模式。

  走多元化道路已经成为当下房企转型的新趋势,面对地产行业整体盈利水平的下滑,诸如万科、恒大这样的龙头房企都在寻求新的利润增长点。作为城市更新的重要引擎和载体,产业地产逐渐成为很多知名住宅房企的目标,纷纷进军这一发展空间巨大同时充满挑战的领域。   

  这些跨界的住宅房企,不仅要面对产业地产“地头蛇”的狙击,更要适应与住宅、商业完全不同的游戏规则,产业地产这碗饭并不容易吃,他们最后是成为搅局者、洗牌者,还是只能打一场酱油?   

  标杆房企是行业风向标,我们从万科、恒大的动作,看看住宅开发商跨界产业地产的趋势和模式。   

  【专业老将也转型,跨界新兵爱玩“小、轻、新”】   

  今年上半年,立足于京津冀的华夏幸福依托新型城镇化,其产业新城模式得到政府何市场认可,以168.72亿元营业收入和30.31亿元净利润,成为“最赚钱的产业地产企业”。在长三角,张江高科虽然房地产销售及租赁的收入同比降低41.8%,但是投资类收益高达4.94亿元,增幅达到137%,意味着园区平台型业务正成为新的业绩增长点。   

  如果说华夏幸福、张江高科等是聚焦产业地产的专业老将,那么万科、恒大等住宅开发商就是跨界新兵,他们介入产业地产的方式却有点“小、轻、新”:   

  一是小投入。以小博大,作为跳板,是一种试水动作。阳光城通过此次交易获得广东清远的天安智谷项目(计划总投资50亿),借道进入广深等珠三角核心区域,而获取这些收益只花了6千万;   

  二是轻运营。产业地产多为重资产运营,住宅开发商可以走另一种“轻资产”运营路子,比如万科的产业地产结构中30%是重资产(物流),70%是轻资产(创业园区),后者是以万科的产业服务平台去托管全国性的园区项目,赚取资产管理与服务收益;   

  三是新定义。住宅开发商更多是立足于自身资源和优势,向医疗、教育、度假等消费类产业跨界,以地产和社区为核心进行产业链延展,某种意义上说是一种“新产业地产”。   

  【住宅房企跨界新产业地产的4种模式】   

  1、跨界医疗健康:互联网+社区医疗+高端美容   

  ★代表企业:恒大   

  恒大进军健康产业进展迅速,旗下的恒大健康涵盖互联网社区医院、新型国际医院、医学美容、养老四大业务领域。截至今年6月30日,恒大健康的医疗美容及健康管理收入为1400万港元,而第一家社区医院刚在6月18日开张,这个成绩单算不错了。   

  (1)互联网社区医院   

  优势:全国庞大的社区资源。

  目的:掌握海量业主的健康数据,通过整合医疗机构进行高效对接,大幅提升医疗效率。

  模式:社区居民可以在自助健康一体机上完成身高、体重、血压、心电、心率等生理指标的监测,这些数据将自动同步更新到个人健康档案。居民通过可穿戴设备随时监测健康数据,并实时上传到后端云平台,对应的“家庭医生”一旦发现异常状况,可以第一时间将信息推送给用户。

  问题:医院挂号也就几元,怎么让患者接受收费远程医疗,收多少都是要解决的问题。而恒大健康互联网社区医院采用很多新设备,更考验盈利能力。   

  (2)高端医学美容   

  目的:整形美容行业的利润约为20%~40%,相对于投资综合性医院的成本投入相对较低。因此恒大更多是盘活现有的资源,通过恒大健康去谋求医疗健康领域的利润。

  模式:恒大健康在天津新开业恒大原辰医学美容中心,未来还将在重庆、上海及海南建立连锁医学美容及抗衰老中心,并逐步在其他重点城市建立连锁机构。

  问题:市场上整形美容模式千差万别,几乎没有一个固定的模式能够借鉴。此外,美容整形容易产生医疗事故和纠纷,获取口碑和信任有难度。   

  这里还要提一下万科,万科从2011年就开始筹建儿童医院,希望通过儿童来撬动丰富的“家庭资源”,为业主提供优惠就医、健康管理等增值服务,带动地产业务的发展。但是“地产+专科医院”属于重资产运营,而且新建医院需要经过资质审批、选址拿地、医保覆盖等难关,难度远比预想得更为复杂和冗长,所以计划中的3家医院至今仍未落定。

高端医学美容

 

  2、跨界教育产业:地产+社区教育   

  ★代表企业:万科、金地、正荣   

  机遇:教育和医疗一样,是国内供需最不对等、急需改善的领域,比如学区房、学位房太贵,教育资源分散,公办教育机构名额少,民办机构又信不过。“地产+社区教育”模式有一定的优势,因为这里存在天然的邻里关系和熟悉的场地。   

  目的:一是通过教育服务为产品增值,实现溢价;二是真正介入教育产业,拓展新领域,为房企提供稳定现金流,最终成为独立的城市配套服务设施。   

  模式:一是切入小学、中学等基础教育产业,比如与名校合作办学,还可以自己创办学校。二是创办文化、艺术等非升学类教育机构,比如世茂“艺术+生活+梦想”的360°全系统教育社区,金地推出的社区“常青藤优才计划”,通过“宝贝计划”、“天才计划”、“金地大讲堂”为孩子定制系统化培养课程。   

  问题:房企可以依托自身的业主资源和社区地理优势,解决居民的强烈教育需求,长远来看是一个朝阳产业。但目前还存在不少现实问题,一是虽然国家对民办教育的限制有所松动,但仍然管制较严;二是教育产业整个运营模式与地产业完全不同,而且优势教育资源非常强势,与之合作有一定难度,像万科这样的龙头房企,在合作创建梅沙学院时就有所体会,可想其他房企会遭遇什么待遇。房企要独立创办学校,更是难上加难。

跨界教育产业

 

  3、跨界创业园区:服务+孵化   

  ★代表企业:万科   

  万科的产业地产是“轻重结合”模式,创业园区就是“轻”的那部分,其背后隐藏着万科产业地产的轻资产平台化野心,有机会抢走产业地产商的部分饭碗哦。   

  (1)生态型平台:品牌+服务   

  目的:打造轻资产管理平台“星商汇”, 通过提供增值服务,吃“轻资产的饭”,服务对象包括自有园区和华夏幸福、亿达、天安、张江高科的项目。

  模式:仿效苹果、阿里巴巴和腾讯形成生态型平台。目前万科聚拢了48家资源,提供6大类近200种服务,万科作为生态系统维护者,一端是服务的提供者,一端是服务的需求者,服务的提供者也可能转换为服务的需求者。

  问题:万科星商汇的想法是吸引更多服务商和客户加入,到2016年能够服务8000家企业。用量来实现轻资产,很难做到现金流平衡,非常考验万科的平台把控、资源整合和服务能力。   

  (2)主题孵化器:整合+自营   

  除了星商汇,广州的万科云城在孵化器方面也比较突出,它采取的是“整合+自营”的双管齐下模式,包括:VChelloX孵化器、G-home、万科云创客空间。   

  VChelloX是VChello微投网与万科共同打造的“股权众筹”孵化器,提供资金、资源、技术、人脉等内在软性服务。股权众筹可以最大化地整合商业、社会、推广渠道、媒体等资源,很好地平衡项目方和投资方之间的利益分割问题,最后也可以通过股权回购来实现项目投资方的完美退出。   

  长城会G-Home是全国首家专业的机器人孵化器,对入驻的专业主题团队提供融资,进行技术、知识以及经验方面的互动和交流,对接机器人领域的专家网络。   

  万科在引进微投网和长城会创办主题孵化器的同时,也创办了自己的孵化器VKIncubator。不过目前来看,这一块还主要停留在共享办公即WeWork的层面。   

  问题:万科的“自营+整合”双响炮模式,既可以实现资源嫁接和整合,又可学习成熟的孵化经验,一举多得。不过,真正的轻资产运营需要对产业有很深的把握与理解,这是连专业老将们都向往的目标。

   

  4、跨界物流:物流+基金   

  ★代表企业:万科   

  机遇:普洛斯判断,不出15年,中国的物流仓储面积将达到24亿平方米,其中现代化物流设施的市场规模将达到2.5万亿美元。   

  目的:在发展物流业务时,万科可加快建设服务于自身的分拨中心、集配中心和配送公司,反哺住宅建造、社区服务、商业运营。在拥有全国化的物流基地网络后,万科再去用“互联网+”手段打造新兴商业模式,结合点更多,也更容易成功。   

  模式:物流是万科“轻重结合”的产业地产模式中“重”的部分。引入黑石基金战略投资者之后,万科有望实现普洛斯式轻资产模式:即万科开发物流项目,由黑石收购,进行基金化运作,万科保留项目长期运营权,收取部分管理费用,并坐享基金分红,即“小股操盘”。   

  问题:物流可以算是住宅房企跨度比较大的产业,面对的困难也较多:首先是融资难,国内融资难度远高于境外大型产业地产商;其次是拿地难,尽管中央物流行业利好政策频出,但是真正落地的不多,而且一二线城市工业用地指标在逐年下降;第三是附加服务要求高,要想做物流地产商,必须要对物流行业有着深刻的理解和前瞻的洞察,不只提供空间,更要能带路。

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