朱中一:转型与创新时期的房地产趋势 顺应互联网+

城市开发 文/朱中一   2015-09-02 09:36
核心提示:房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代、既注重品质又注重性价比、并能提供配套服务的时代。我们面临的机遇与挑战并存。

  房地产业是关系国计民生的重要产业,与经济社会的发展和相关产业的发展关系密切。

  3月下旬以来,在一系列利好政策的支持下,二季度,全国的房地产市场明显回暖。1-6月份,全国商品房销售面积增速由负转正,同比增长3.9%,其中6月份增长16%;商品房销售额一季度同比下降9.3%,上半年增长10%,为经济的稳增长作出了贡献。7、8月份由于季节性等原因,全国商品房的销售量估计低于6月当月的销售量,这与近几年的情况相似。

  随着销售量的回升,一些地方的房价也逐步止跌企稳或略有回升。二季度房价环比上涨的主要是深圳等一线城市和少数的热点城市,多数的二线城市房价总体平稳,大部分三线城市房价仍在下降,但降幅收窄。7月份,一些城市随着住房成交量的环比下降和股市的深度调整,房价的涨幅也在趋缓。

  今年的后几个月,在信贷政策和住房公积金政策的继续支持下,自住性、改善性需求还会继续释放,全年的销售量肯定会好于去年。除一线城市和部分二线城市的房价温和上涨外,多数城市的房价会总体稳定。

  在看到房市总体积极向好的同时,我们还必须要清醒地看到存在的问题。从市场角度分析,当前的问题主要有两个:

  一是一些三四线城市和少数二线城市商品房去库存压力依然很大。一线城市和多数二线城市从4月起商品住宅去库存的速度有所加快。另外,就全国而言,尽管商品住宅的待售面积在减少,但商业营业用房和办公楼待售面积在继续增加。有些地方去库存压力大与那里产业发展不均衡或传统产业转型缓慢、内生动力不足、人口聚集能力不足和居民消费能力有限有关;有些地方去库存压力大与那里在建规模大有关。

  二是与去库存压力大关联的是,房地产开发投资增速下降和房屋新开工面积、土地购量面积等开发类指标同比下降。对库存量处于合理区间的城市,应力求使这些指标能保持合理的增长。对供应偏紧的城市,应增加土地和住房的有效供应。随着量价的逐步企稳或回升、相关开发类指标也会逐步向好。目前一线城市和部分二线城市的土地市场已有回暖的迹象。

  我国的房地产业经过了十几年快速发展后,房地产市场的供求关系已发生了明显变化。就全国来说,已由过去的供不应求转向供求总体平衡。再加上政策环境的变化和国家宏观经济正处于由三期叠加向新常态的转型中,房地产行业高增长、高利润的时代已经过去。今后将进入按需求开发的时代、既注重品质又注重性价比、并能提供配套服务的时代。我们面临的机遇与挑战并存。

  第一,新型城镇化的推进,及一路一带、长江经济带的建设等,对房地产业的发展带来了机遇。在房地产中,住宅业仍是主要的业态。当然,今后的市场,新增的比例将逐年减少,盘活存量的比例将逐年增加。

  第二,新兴产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业服务业(物流配送中心和社区服务业)的发展,也为房地产业的发展提供了新的空间。如人口结构的变化,包括人口的老龄化、计划生育政策的调整、家庭的小型化及近几年离婚率的上升等,对住房的需求都会产生影响。

  第三,顺应互联网+的发展趋势,推进行业的转型与创新。近两年来兴起的“互联网+”潮流,正在引发经济社会的变化,也是大众创业、万众创新的一个重要方面。在房地产行业,电商对商业地产的冲击已是不争的事实。今后,不仅能实现供需的信息对等,重构需求,有利促销;还能拓展到从策划、投融资、规划设计、施工、材料采购、营销、物业管理和租赁服务等各个环节;要坚持以客户为中心,重构产业链,推进跨界合作和资源整合,推进智能家居和智能社区建设。这方面,我认为最重要的有两点。一是通过互联网+金融、互联网+众筹等,拓宽房地产融资渠道,并根据消费者的需求进行开发;二是通过互联网+建筑工业化,来推进住宅产业化,因为在房地产项目的开发建设中,我们的建造方式仍然传统粗放。今后的十几年,我们实现房地产平稳健康发展的基本面没有变,而且今后的市场将会更加成熟、更加理性。

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