房地产视角下的国家级新区发展：产城融合成为趋势

　　2015年6月27日，国务院正式批复同意设立南京江北新区，自此，南京江北新区建设上升为国家战略，成为中国第13个国家级新区。2010年以来，国家级新区获批时间有加快趋势。通过“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，使新区自身发展与周边城市相得益彰。

　　1.我国已有13个国家级新区，与中心城市、城市群、经济带共同作用，协同发展

　　图：13个国家级新区分布示意图

　　图：13个国家级新区获批时间、定位目标概况

　　国家级新区其实质均拥有副省级管理自主权，截至2015年8月，中国国家级新区总数已达到13个。2010年以来，国家级新区获批时间有加快趋势。国家级新区不再是政策洼地，产城融合成为发展趋势。 

　　2.实践案例：新区聚集产业、完善城市配套建设、吸引人口，促进房地产业需求与发展

　　国家级新区通过发展产业、完善基础设施，使区域交通更便捷、设施更完善、经济更繁荣、环境更美好。产业发展、城市配套完善、人口聚集，可以带来房地产业的需求与发展。　 

　　我们以三个新区房地产市场发展作为案例：浦东新区——作为最早成立的国家级新区，已历经24年，产业融合度较高，房地产市场发展趋势如何？青岛西海岸新区——以海洋经济发展为主题，彰显海洋特色、优势突出，其房地产市场表现如何？南京江北新区——作为截至目前最新批复的国家级新区，6月获得批复，7月，南京市商品住宅销售面积创2010年1月以来新高；新区的批复推高了房地产成交，其产业发展、房地产市场趋势走向何方？通过三个特点不同的新区房地产市场案例分析，揭示出新区发展与房地产市场的内在逻辑与趋势。　 

　　(1)上海浦东新区——产城融合度高，土地日趋稀缺，商品住宅市场增长受限

　　浦东新区是中国第一个国家级新区，现已是上海市人口最多、最大的行政区（2009年，原南汇区并入浦东新区），经济增速高于上海市及全国，以三产为主。新浦东区域面积1210平方公里，占全市五分之一左右。 

　　以“三大中心”为亮点，新区自主创新能力强，产城融合度高

　　图：浦东新区产业特征与亮点

　　图：浦东新区内的重点区域

　　浦东新区——作为第一个国家级新区，历经24年，产业发展及城市建设均发展到一定水平。产业方面，上海建设国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的核心要素都聚集于此；已经成为内地总部最集中、辐射面最广、服务能力最强的区域之一，自主创新能力强；截至2013年，浦东已集聚了214家跨国公司地区总部；新区文化创意企业已超过6000家；城市建设方面，围绕“四网”（ 对外交通网、区域交通网、越江交通网、轨道交通网）和“三港”（国际航空港、深水港、信息港）不断加大城市基础设施建设力度，构筑起了现代化新城区的框架，极大改善了投资环境和城区面貌。浦东新区已经成为推动上海经济社会发展的引擎，城市面貌日新月异，一个外向型、多功能、现代化新城区已经形成。　 

　　随着新区发展趋于完善，土地日趋稀缺，商品住宅市场增长受限

　　2011年以来，浦东新区以商品住宅成交为主，成交量虽在全上海市占比超两成，但土地日趋稀缺，商品住宅市场增长受到限制。2011年以来，上海浦东新区各年度商品住宅销售面积占全部商品房销售比重均超75%，成交量在上海市占比均超20%。新区产业发展、城市配套建设不断完善并趋向于成熟，而城市土地日趋稀缺，商品住宅市场增长空间将受到限制。2014年，浦东新区商品房销售面积同比减少16%，降幅比上海市高出3个百分点，2015年以来，成交回暖，1-7月新区销售面积共计344万平米，同比增长40%，增幅也较上海市低4个百分点。　 

　　(2)青岛西海岸新区——彰显海洋特色，住宅及商办市场短期面临过剩风险

　　图：国家青岛西海岸新区地图

　　青岛西海岸新区位于京津冀都市圈和长江三角洲地区紧密联系的中间地带，是沿黄河流域主要出海通道和亚欧大陆桥东部重要端点。青岛西海岸新区包括青岛市黄岛区全部行政区域，其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。　

　　海洋特色产业突出，具有五大优势

　　图：青岛西海岸新区六大支柱产业、六大特色产业、十大新兴产业一览

　　图：国家赋予青岛西海岸新区的使命和要求

　　青岛西海岸新区，集五大优势（区位条件优势、海洋科技优势、港口航运优势、产业基础优势以及政策环境优势）于一身，已经形成了六大支柱产业、六大特色产业以及十大新兴产业，彰显海洋特色。初步形成了以信息科技、旅游度假、金融保险、港口物流、总部经济等产业为支撑的现代服务业产业体系。　 

　　2014年常住人口居青岛市各区市之首，但宅地供应过剩，商品住宅库存高企，出清周期近两年来一直超过20个月

　　2014年末，青岛西海岸新区（黄岛区）常住人口居青岛市各区市之首。2014年末，居住青岛市半年以上的常住人口为904.62万人，全市人口总规模首次突破900万，其中，青岛市黄岛区常住人口最多，为146.52万人，占全市比重为16.2%。

　　图：2010年1月至今青岛西海岸新区商品住宅可售面积及出清周期走势

　　青岛西海岸新区人口优势明显，自2010年以来该区商品住宅销售占全市比重仅为一成左右，各类土地成交结构较为合理，随着新区的发展，未来房地产市场仍有较大发展空间。但从短期来看，住宅用地供应过剩；2013年5月至今，商品住宅出清周期持续超20个月，存在过剩风险；高企的库存致商品住宅销售价格自2014年9月以来连续同比下跌，至2015年6月，青岛西海岸新区商品住宅价格为8386元/平米，同环比分别下跌5.7%、1.5%。该区商业、写字楼出清周期自2014年1月以来保持高位运行，过剩情况较商品住宅更为严重，应注意库存去化风险。　 

　　(3)南京江北新区——最新批复，商品住宅市场发展良好，商办市场过剩

　　江北新区位于南京市长江以北，总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，处在东部发达地区与中西部地区的交汇处，是华东面向内陆腹地的战略支点，总面积约2451平方千米，占全市的37%。截至2014年，江北新区共有人口约170万。　　 

　　强调产城融合，发展蓝图清晰明确

　　图：南京江北新区一带六区三走廊示意图

　　发展蓝图清晰明确。7月20日，国家发改委网站发布了《关于印发南京江北新区总体方案的通知》，该方案用一系列数据为其勾画了蓝图，将初步建成长江经济带上环境优美、宜居宜业、具有较强国际影响力的现代化新区。该方案划定了总体线路图，六大产业园区各有侧重点，三条生态廊道和诸多湿地湖泊和森林被列入了保护名单，并指出江北新区的发展不能是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。　 

　　新区批复带动商品住宅销量猛增，住宅市场发展良好，商办市场仍面临过剩压力

　　图：2014年1月至今南京市江北新区商品住宅销售面积、销售价格及其同比增速

　　2015年6月，国家级新区批复通过，南京商品住宅销量猛增；7月商品住宅销售面积创2010年1月以来新高，江北新区所辖浦口、六合、栖霞三区住宅销售面积同比大幅增长2.6倍。 

　　从2012年以来，南京市商品住宅销售在商品房各物业销售结构中占比超九成，南京市商品住宅供求合理，出清周期在全国各城市中处于较低水平，库存去化情况良好，江北新区所辖的浦口、六合、栖霞三区域在南京市占比超四成，商品住宅市场发展与南京市相得益彰，态势良好。江北新区获批，南京市商品住宅销量猛增属于短期现象，长远来看，真正助推其保持良好发展的仍将是产业发展、城市建设及经济发展。南京市商办市场过剩，新区的成立将推动区域产业发展、配套完善，带动城市发展，从而带来相应商业、产业地产需求，对过剩的商办用房起到消化作用。同时，政府应当控制供地结构，开发商也应把握产品类型，加强自身产品特色、避免同质化。 

　　3.国家级新区成熟发展之路尚远　 

　　一个国家级新区的成熟，至少需要20年时间，而国外的规划则做到了50年乃至百年。2009年以来获批的国家级新区，建设配套和产城融合远未达到理想水平，发展存在一些问题，如：一些新区发展较依靠土地财政，产城融合度不高等。　 

　　政府：找准自身特色，以“产城融合”为目标推进国家级新区建设

　　对于政府而言，国家级新区的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，使产业先行，以“产城融合”为目标推进国家级新区建设。通过投入资金、高端规划、科学招商，集聚高端要素，实现工业化与城市化的快速推进，从而带动房地产开发，而不能单纯依赖房地产经济，避免出现“空城”、“鬼城”现象。　　 

　　企业：全面分析市场，依据不同市场情况选择合适的投资区域与产品

　　对于房地产企业而言，应避免盲目扎堆进新城、大量圈地搞投资的误区，在投资的产品类型上要做足分析。在同类产品规划时，也应做足自身特色，避免同质化。进入新区，应充分分析其房地产市场特点、市场发展前景及周边城市环境。