险企成拯救房地产“解放军”：下半场该如何发力？

　　日前，央企新秀方兴地产宣布筹资5.63亿美元，定向新华人寿、新加坡GIC、美国华平投资、新鸿基郭炳湘等发售约16亿新股，引发业内的一定关注。 

　　在其5.63亿美元中3.57亿美元是由险企认购的，或许这个现象值得所有地产人关注。　 

　　在2014年，险企被看作是门口凶残的野蛮人。万科、金地、金融街等都遭遇了野蛮人的凶残入侵。　 

　　然而时过境迁仅半年时间，险企被看作是最可爱的解放军。方兴、远洋、碧桂园、恒大等都打开了他们的“城门”夹道欢迎。　 

　　野蛮人变解放军，这半年究竟发生了什么？或许有必要一起来聊聊这个话题。　 

　　在小田看来，半年前与半年后的今天，房企对待险企的态度之所以有这么大的变化，表面上看是房地产形势的变化、房企思维的转变与股市的大涨密切相关，但与房企自身的结构更为关键。以下，我们对以上四个原因逐一分析。　 

　　房地产形势的变化

　　2014年房地产市场的回调是共识，与之相随的是房企利润率的大降，甚至亏损。换句话说，房企躺着赚钱的日子一去不复返了。 

　　当房企在对房地产市场形势的判断上发生共识时，必然就会相应的做些改变。比如以前资金链紧张主要依靠发债、信托等解决，尽管这些都是短期和高风险行为，但因为房地产利润远高于发债、信托等融资利息，且可以保持股权不被分散和大股东对公司的绝对控制权，因此大受欢迎。　 

　　可如今房地产利润率下降到一定程度，房地产市场的增长空间有限时，这些高风险行为的危险性就会显露出来，行业必然会有一个大事件来警醒。　 　 

　　房企思维的转变

　　而这个行业大事件在2015年年初“如约而至”，即佳兆业事件。表面上看，佳兆业的危机是由政府行为造成的，但政府的行为彻底暴露了佳兆业的债务问题，并让整个行业开始反思靠发债才能维持增长的重资产模式。　 

　　由此，轻资产化成为越来越多房企对未来发展的共识。轻资产的方式有很多，比如小股操盘、互联网化、类reits等，而对于股权高度集中的房企来讲，出让部分股权给资本雄厚的金融机构也是最好的方式之一。当房企把股权出让提上日程时，那么股权出让的日子就不远了。　 　　 

　　股市大涨的刺激

　　去年下半年以前股市长期处于熊市，绝大部分地产股股价极其便宜，市值被严重低估。由此，嗜血的保险资本在资本市场上大举买进股权分散的地产股，比如安邦保险先后在股票市场对万科、金地、金融街等知名房企进行了野蛮入侵。　 

　　但去年下半年以后，股市开始由熊转牛，地产股股价在此期间全线上涨，普遍翻翻，上涨2倍、3倍也属正常，由此房企的市值终于迎来了久违的暴涨。房企此时出让股权意味着更少的股权出让获得更大的资本注入，股价的暴涨为房企进行股权出让创造了最佳时机。　 　 

　　股权控制权的安与危

　　我们对比遭遇险企入侵的房企与主动拥抱险企的房企，会发现两者的股权结构差异巨大。 

　　险企主动入侵的房企股权都是非常的分散，不仅股东众多，且无拥有绝对优势的大股东。当在其股价处于低估期，即可以较低成本获得这些房企的大股东地位。去年上半年的股市低迷为险企入侵房企创造了非常有利的时机。　 

　　而在此波主动拥抱险企的房企中，股权结构则是另外一番境地：股权结构相对简单，大股东拥有绝对的控制权。即使出让一定比例的股权，大股东的控股地位也不会发生丝毫的动摇。这样的房企自然是没有野蛮人入侵之忧虑，在股价高涨期出让部分股权反而有利于优化其股权结构，比如碧桂园、方兴、远洋都属于此类。　 

　　方兴地产此次配股融资43.5亿美元，配售股份占公司现有股本的17.64%。认购成功后，大股东中化的持股比例仅滚从配售前的63.5%摊薄至54.0%，但其控股股东地位依然无法撼动。新华保险此次入股成为方兴地产的二股东也仅占比9.5%。　 

　　对于方兴地产来讲，此次配股融资对中化控股地位没有变化，但引入的四家投资者对其股权结构优化却有重要意义：　 

　　保险公司对于房企来讲就是金主，他们资金量大、成本要求和收益率要求都比较低，期限要求也比较长，更为关键的是他们只是财务投资者角色，且可以提供客户和保险队伍。所以，方兴将保险领域有较强实力的新华保险引入；　 

　　方兴引入新加坡GIC这类投资者主要是看重其在资产市场上的影响力，在资本市场起到示范引导作用；　 

　　而华平证券作为券商，此前曾是金茂上市的主要推手，此番引入或依然是这方面的考虑；　 

　　最后，香港地产大佬郭炳湘作为个人投资者引入，毫无疑问是看重其在新鸿基的经验，新鸿基作为香港领先的商业、酒店运营商，其模式越来越受到内地房企的追捧。　  

　　以上千字文，小田回答了房企对待险企态度转变的原因。但归根结底，房企拥抱险企还是在为其能够在房地产下半场踢比赛补充能量，至于效果，小田后续继续为您分析。