房企+“PPP模式”:养老地产迎契机 一把“双刃剑”

CRIC研究中心 房玲、蔡建林、柳启慧   2015-05-28 13:32
核心提示:总体来看,PPP模式对于房企乃是一把“双刃剑”,如何用好这把剑且不伤及自身是一种挑战和考验。房企在选择PPP项目时,一定要权衡利弊,谨慎选择。

  5月26日,由建行总行、绿地集团牵头发起的国内首支千亿规模的中国城市轨道交通PPP产业基金签约诞生。而在此之前,发改委联合财政部等相关部门刚刚联合发布了《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见》,要求在医疗、卫生、养老等公共服务领域广泛采用政府和社会资本合作模式。一时之间,PPP再次引起各界关注。

  推动区域连片开发,促进房企向城市运营商转型

  PPP实为Public-Private-Partnership的缩写,即公私合作(政企合作),指为建设城市基础设施项目或提供某种公共物品和服务,以特许权协议为基础,彼此之间形成一种伙伴式的合作关系,更强调政府和社会资本的利益分享和风险共担。 

  房企参与PPP项目最大的好处就是可以进行区域连片开发,促进城市运营商转型。首先,房企投资PPP项目,更多看重项目带来的区域增值效应。例如绿地投资建设地铁项目,就可以有足够的优势优先取得地铁上盖配套设施的开发权,同时可以在地铁开通区域提前拿地布局,坐等区域升值。其次,随着房地产市场进入“白银时代”,房地产开发的利润逐年收窄,因此众多房地产商提出向城市运营商转型,而PPP模式为转型提供了一个契机。另外,PPP模式为房企提供了新的利润增长极,促进房企多元盈利。事实上,PPP模式的主要盈利点在于区域运营,在整个项目运作过程中,规划、设计、文化、产业、市场、技术、运营、管理等诸多方面都有可能成为房企的盈利点。多元化的盈利方式是机遇也是挑战,要求房企必须跳出单一项目开发商的桎梏,从城市运营商的角度运作项目,做到由内到外的升级。

  加深房企与政府合作,为后续发展提供积累

  同时,因PPP项目是房企与政府合作开发,盈亏共担,因此在一定程度上加深了房企与政府的合作层次,房企可以参与区域规划、洞察市场先机,无形中提升了房企的资源获取能力,使得房企在土地等资源的获取上占据了优势。以拿地为例,虽然目前房企拿地主要采取“招拍挂”的方式,但对于一些PPP项目关联地块(如轨交周边物业),开发PPP项目的房企不仅拥有优先拿地的筹码,而且享有较大的议价空间。资源获取能力的提升为房企后续发展提供了源源不断的动力,且为保证企业利润空间提供了支撑。

  养老地产或将迎来新契机

  最后,由于此次发改委公开发布的PPP推介项目多以医疗、养老、康复项目为主,因此,我们认为这是推进房企在养老地产方面取得突破性进展的新契机。我国房企涉足养老地产由来已久,很多房企都意识到养老地产存在的巨大市场空间,但是目前来看,我国的养老地产发展一直处于低谷,从事养老地产开发的房企也鲜有成功。而随着PPP项目的推进,政府极有可能会在税收、土地的取得、贷款政策及补贴等方面给予投资者政策上的优惠,从而有望能够平衡养老项目在公共服务和企业营利之间的问题。另一方面,目前我国最好的医疗资源主要集中在公立医院,而普通的养老地产项目想要获取这些医疗资源是比较困难的,但是与政府合作的PPP项目或许可以得到解决。

  资金要求高,存在一定开发风险

  虽然PPP模式对房企意味着不小的机遇,但同时也存在一定的局限性,其中最重要的就是资金实力要求较高。PPP项目主要是基础设施和公共服务设施,如地铁、高速公路、污水处理厂等,这也就注定了PPP模式的运作方式要求房企在前期投入大量的资金,但是资金的回收期却相对较长,需要在以后的经营中逐步收回。因此,要想拿下PPP项目,必须衡量企业的资金实力,否则房企很有可能会“吃不消”。

  另一方面因为PPP模式政府无需兜底,所以相较于之前的BOT模式而言,PPP模式下的房企必须亏损自担,存在一定亏损的概率。事实上,PPP模式在国内并非新鲜产物,在实际实践过程中,PPP项目在盈利方面呈现两极分化的状态,即要么亏损,要么暴利,因此房企应慎重挑选投资项目。

  总体来看,PPP模式对于房企乃是一把“双刃剑”,如何用好这把剑且不伤及自身是一种挑战和考验。房企在选择PPP项目时,一定要权衡利弊,谨慎选择。

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