万科、世茂、招商等八大房地产上市公司年报全解读

中国指数研究院   2015-05-08 10:05
核心提示:2014年中国住宅从黄金时代转入白银时代,市场进入调整期。在全国商品住宅销售面积、销售金额出现下降的大格局下,而立之年的万科销售仍然实现了逆市增长,全年累计实现销售面积1806.4万平方米。

  万科:守成拓新,强者致远 

  2014年中国住宅从黄金时代转入白银时代,市场进入调整期。在全国商品住宅销售面积、销售金额出现下降的大格局下,而立之年的万科销售仍然实现了逆市增长,全年累计实现销售面积1806.4万平方米,销售金额突破2000亿元大关,同比分别增长21.1%和25.9%,并实现销售回款2090亿元,继续领跑中国房地产行业。  

  财务表现:销售额逆势增长,盈利能力有所下降,债务结构合理 

  2014年中国住宅市场进入调整期,市场整体规模呈现高位回落的态势。在此背景下,万科继续坚持主流产品定位,贯彻积极销售策略,销售业绩稳步增长。2014年实现销售面积1806.4万平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长 21.2%和 25.9%。此外,2014年万科实现销售回款2090亿元,继续领航中国房地产行业。

   

  2014年,万科的财务状况整体表现较好。全年实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,同比分别增长8.1%和4.2%,增速有所下降。从盈利能力来看,2014年,万科的净资产收益率和净利润率分别为17.86%和10.76%,同比去年分别减少1.8和0.5个百分点,连续第四年出现下滑,盈利能力有所下降,但依然保持较高水平。为推动战略转型,万科加大了与城市配套相关的新业务尝试,这些投入短期内可能难以体现为收益率的提升,但长期来看却能为公司发展提供更大空间。  

  从稳健性指标来看,万科的资产负债率较上年小幅回落至77.2%,剔除预收账款后的资产负债率为41.46%,保持了较为合理的负债水平。万科在2014年底持有货币资金627亿元,同比增加41.2%,显著高于短期借款和一年内到期的长期借款总额228.3亿元,同时企业流动比率、速动比率分别为1.34、0.43,短期偿债能力较强。万科在2014年的负债水平保持稳定,短期偿债能力较为理想,整体保持了较好的财务稳健性。  

  运营表现:聚焦城市圈带发展,积极销售,启动事业合伙人变革 

  聚焦城市圈带发展,深耕一、二线重点城市 

  2014年万科依然坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底,公司进入中国大陆65个城市,分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域,以及由中西部中心城市组成的成都区域。

  万科在聚焦城市圈带发展的同时,销售重心更侧重于一、二线核心城市。随着房地产市场分化的加剧,一、二线重点城市由于经济发达、人口众多、消费强劲,市场需求旺盛,吸引了众多知名房企,万科也持续加强了对一二线城市的关注。在2014年万科销售额分布中,一线城市销售额占比为30.0%,二线城市占比为57.1%,三、四线城市占比仅12.9%。从具体城市来看,万科重点强化在北京、上海、广州、深圳四个一线城市以及杭州、武汉、成都等热点二线城市的关注力度,通过挖掘提升这部分城市的产能来保障整体销售业绩。

   

  从新增土地储备分布情况看,万科坚持深耕现有重点城市的策略,继续将布局重心锁定在销售增长较快的一二线核心城市。2014年万科新增加开发项目 41个,按万科权益计算的规划建筑面积约 591 万平方米,其中一线城市的拿地面积占比为24.2%,二线城市占比为74.5%,在一、二线城市的拿地面积比重有所增加,这将有助于其未来产品的溢价及盈利空间的进一步提升。

  坚持积极销售,加快回款速度 

  万科一贯坚持积极的销售策略,高度重视现金流管理,强调销售及时回款。对于新开盘项目,万科以新推盘当月销售率为核心管理指标,力争保持较好的销售节奏;对于在售项目,万科持续关注库存去化情况,以保持健康合理的存货结构。2014年,万科实现销售回款2090亿元,销售回款率超过90%。在移动互联时代,万科积极借鉴互联网思维,依托网络平台和工具,变革房地产销售模式,在部分城市发起全民经纪人等营销创新,主动整合渠道资源,取得较好成效。 

  启动事业合伙人变革  

  2014年,万科大力推进事业合伙人制度变革,进一步激发经营管理团队的主人翁意识、工作热情和创造力,为经营转型提供管理机制的支持。截止2014年底,万科开放跟投项目47个,申请跟投达到9089人次。项目跟投制度出台后,员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用,对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。合伙人持股计划的推出,进一步强化了管理团队与股东之间共同进退的关系,确保了事业合伙人与股东利益的一致性。2015年4月,万科合伙人2.0版出台,适用于离职创业员工,支持离职创业员工做万科配套产业链上的合伙人。

  业务拓展:探索海外业务,引领绿色建筑,加快企业转型

  作为中国房地产的领军人物,万科在谋求自身发展的同时,还以先行者的姿态不断为行业提供新的思路,引领行业的变革。面对日益复杂多变的市场环境,万科在巩固传统住宅领域优势的同时,积极探索新业务领域,推动制度变革,借力互联网和城市化浪潮,在新的十年中寻求新突破。  

  探索海外业务市场。继2013年首次进军海外市场,2014年万科继续推进海外业务探索,积极拓展合作资源,学习借鉴发达国家和地区市场的成熟经验和管理运营模式,提升产品和服务竞争力。目前,万科已进入旧金山、香港、新加坡、纽约等4个海外城市,参与6个房地产开发项目。2014年万科新增加了3个海外投资项目:在纽约,通过与当地知名开发商合作的方式,参与610 Lexington Avenue项目的开发;在香港,通过收购的方式获得湾仔项目;在旧金山,万科与铁狮门合作,参与Block One项目的开发。  

  注重环保,建设绿色建筑。在生态文明建设日益受到关注的时代背景之下,绿色节能建筑在万科的产品战略中日益凸显,万科是国内率先推广绿色建筑的企业之一。2014 年万科完成绿色三星项目面积205.3万平方米,绿色一星、二星项目面积约674.8万平方米,同比2013年均有所增加。近年来,空气质量日益成为社会关注热点,为净化室内空气,提供健康家居环境,2014年,万科联合中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构,采用了全产业链协同研发,提出了针对室内PM2.5污染的解决方案,未来,万科将进一步完善相关技术体系,联合业内同行,积极推广室内除霾系统。 

  加快企业向城市配套服务商转型。“和城市同步发展”是万科的一贯策略。过去30年,万科一直以传统住宅开发为主要业务,然而,随着城市和人居生活需求的发展、社会生活方式的日益丰富,新的物业需求不断涌现,如何做好配套和服务,成为房子之外的地产新课题。万科顺应城市发展的方向,逐步从“房屋建造销售商”转型为“城市配套服务商”,积极寻求和拓展新的商业机会。在住宅业务以外,万科加大了在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产,创业产业园、物流地产等产业地产,以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。以期在新的十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式,并为之后的第二个十年发展期奠定基础。  

  未来展望  

  作为行业龙头企业,万科不断寻求新的突破和新的转型方向,从入股徽商银行、推行小股操盘、联手凯雷基金发展商业地产,到联手百度探索移动互联网应用、推动项目跟投与事业合伙人计划,每一个转型的探索均在引领行业的潮流。对于未来的发展,万科总裁郁亮在业绩会中首次披露了未来十年的业务版图构想:“三好住宅”+“城市配套服务商”。一方面万科以“好房子、好服务、好社区”为理念,不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准,捍卫和扩大万科在居住品牌上的优势;另一方面万科顺应城市发展的方向,提出从“房屋建造销售商”转型为“城市配套服务商”,做好配套和服务。

  世茂房地产:以稳健发展为基调,加速战略转型 

  经过连续几年的快速增长后,在持续波动的2014年,世茂房地产提出“有质量增长”“打造平衡感”策略,战略性的放缓节奏,全年实际推盘货值仅为900亿元。一方面,世茂房地产不以折损品质为代价换取利益,凭借其过硬的产品品质和城市品牌影响力,在重点深耕的长三角、福建地区的多个项目持续发力,8个项目在当地城市取得不俗战绩;另一方面,以植入生活理念,引领城市全新风尚为品牌理念,2014年世茂集团积极从房地产开发商变身为生活方式运营商,以生活方式打造差异化品牌竞争。  

  财务表现:业绩稳健增长,盈利能力逐步加强  

  2014年,世茂房地产营业额达到人民币560.81亿元,同比增长35.1%,其中物业销售收入为535.67亿元,占总营业额的95.5%,较2013年增长35.6%。物业销售方面,世茂房地产全年实现合约销售额702.16亿元,完成销售目标的88%,全年累计销售面积达578.9万方。在整体行业处于调整期、销售环境普遍下行的背景下,世茂房地产在战略性放缓推盘节奏的情况下销售业绩仍保持了平稳增长。  

  2014年是中国房地产市场调整期元年,在房企由规模化扩张转变为有质量增长的浪潮中,世茂房地产表现出了高质量增长的明显特征。全年各项盈利指标均实现较大幅度增长,其中毛利率仍保持在32.5%的高水平,销售回款率达到80.2%,高于行业60%-70%的平均水平。世茂房地产的财务结构保持稳健,净负债率达到管理层预定目标,企业可动用的资金达到419.35亿元,境外债券的平均利率降低至7.76%。  

  运营表现:集中优势资源发展核心区域,保证业绩高质量增长  

  集中优势资源发展核心区域,二线城市销售额贡献最大   

  世茂房地产在2014年继续坚持集中优势资源投入到中国经济发达或极具发展前景的经济圈,采用多元业态全面布局的措施,在区域战略布局层面,世茂坚持扎根福建、深耕长三角。

   

  从世茂房地产2014年主要销售区域的区域贡献率来看,世茂房地产重点深耕的长三角区域不负众望,南京区、苏沪区和浙江区入账总销售额分别达到50.35亿元、105.53亿元和56.25亿元,其中南京市以50.35亿元的销售额位居各城市第二位,长三角区域入账销售额累计贡献率达到 39.60%,位居各区域首位,大本营福建区域入账销售额贡献率紧随其后,达到28.00%。可见,长三角地区和福建仍是世茂房地产重点深耕的两大区域。就各区域单个城市平均入账销售额来看,除福建区和南京区外,其他各区域单个城市平均入账销售额较为均衡,苏沪区、浙江区、环渤海区以及西部区单个城市入账销售额均在15亿元左右。厦门的业绩表现出色,福建地区各地级市单个城市平均入账销售额约为50亿元,位于各大区域首位;包含南京区、苏沪区和浙江区的长三角地区,各地级市单个城市平均入账销售额约为17.68亿元,居第二位。

   

  从各级城市的入账销售额贡献情况来看,世茂房地产的入账销售额业绩主要来自于二线城市,占比达到73.82%,一二线城市入账销售额总占比接近80%,潜力巨大的区域中心城市或省会城市已经成为世茂房地产收入的主要来源。   

  践行高质量发展的运作模式

  世茂房地产正式确立了“有平衡感、有质量的增长”的开发模式,世茂房地产近期热销项目拿地开盘周期控制在9-13个月之间,且开盘项目因世茂品牌影响力而能够实现长期热销,同时项目的高品质又反过来促进世茂口碑的进一步发酵。南京世茂君望墅从拿地到首次开盘仅用了9个月时间,开盘仅一个月即劲销3.2亿元,并将热销状态保持到2014年,全年实现销售额17.19亿元,销售面积10.05万平米。在确保对销售节点的把握和对调整期市场变化的快速反应基础上,世茂房地产着重提高项目运作质量,为保障现金回流速度奠定了基础,有效达到助力企业加快规模化扩张、持续提升品牌影响力的效果。  

  

  战略性放缓推盘节奏,以产品品质赢得市场 

  经过连续几年的快速增长后,在持续波动的2014年,世茂房地产提出“有质量增长”和“打造平衡感”策略,战略性的放缓节奏,全年实际推盘货值仅为900亿元。2014年1月和2月,世茂房地产销售业绩受春节假期和调整期影响出现同比小幅下滑,但世茂房地产不以折损品质为代价换取利益,在3月份价格环比上涨的情况下仍取得了超过60亿元的销售业绩,随着世茂房地产品牌效应持续发酵,即使在企业较为保守的推盘节奏下,仍保持了连续10个月 60亿元左右的销售额,全年最终实现销售业绩的稳健增长。 

  未来展望:继续深耕核心区域,加快战略转型

   

  土地储备方面,世茂房地产2014年新增土地储备面积为739万平米,其中二线城市新增土地储备占比达到76.29%,应占权益土地成本占比也超过六成,一线城市应占权益土地成本占比超过15%,超过三四线城市土地成本,位居第二位,可以看出,世茂房地产继续坚持深入发展一二线潜力巨大或经济发达城市的区域战略。世茂房地产在传统优势区域的大泉州地区新增土地储备面积合计达到158.23万方,在厦门投入20亿元获取土地22.51万方,继续秉持深耕福建的区域战略;同时,紧密跟随政府政策规划,在中西部的几大中心城市合肥、重庆、西安、银川和成都等城市均有土地入账,为企业未来拓展中西部市场奠定坚实基础;此外,世茂房地产仍将继续深耕长三角区域,南京、苏沪、浙江等区域累计新增土地储备124.20万方(包含合肥)。另外,2014年世茂房地产还于寸土寸金的香港获取了5.67万方土地。  

  2014年世茂房地产新增土地储备的平均楼面地价为3325元/平米,企业平均土地成本为2662元/平米,相对低廉的土地成本为日后利润率的提高提供了有效保障。从地域看世茂房地产持续聚焦经济发达或者潜力巨大的经济圈中的重点城市,这些城市拥有持续的人口净流入,住房刚需和改善需求强劲,加上世茂房地产集中优势资源进行深耕,已经形成了较强的品牌号召力和影响力,将有效保证世茂房地产长期实现销售的稳健增长。 

  2014年8月,世茂房地产启动2014“宅行动”,标志着“云服务战略”正式从“云端”走向“宅间”。11月,世茂房地产大手笔正式发布世茂e社区、世茂走起、世茂e酒店、世茂云平台等四款生活服务类APP,同时签约了必益教育集团牛津公学、联合庄园及德国造梦者品牌等全新合作伙伴。就此,世茂房地产初步完成了线上APP矩阵的搭建和线下优质服务资源的同步全面整合。在线上平台搭建和线下资源整合的同时,世茂房地产马不停蹄地将“生活方式运营商”理念付诸产品。以互联网思维为基础的多个产品在2014年不断涌现,例如mini max睿选酒店以及一系列主题乐园产品、mini mall等创新型产品。

  与部分房企单纯在营销方面引入互联网思维不同,世茂房地产基于互联网思维的创新完美贯彻“生活方式运营商”的理念,主要着眼于满足客户多维度、高品质的生活需求。在房地产市场逐渐进入买方市场的大环境下,世茂房地产领先的产品、服务创新必将更能适应客户日益差异化、个性化的产品和服务体验需求。随着mini max睿选酒店等个性化产品在2015年进行规模化复制、更新迭代以及世茂房地产品牌效应的持续发酵,世茂房地产在以80/90后为主的未来房地产市场中将赢得巨大的先发优势。

  招商地产:力争稳健,做大做强 

  2014年,招商地产依靠“大招商,大协同”、“资本雄厚,财务稳健”以及“开发与投资并举,销售与运营并重”三大核心竞争优势,通过不断优化管理,提高经营效率,积极贯彻“面向市场,合理定价,加快去化”的销售战术要求,公司各项业务收入实现稳步增长。全年实现签约销售面积364.28万平方米,签约销售金额510.49亿元,同比分别增长32.92%和18.18%,顺利完成销售目标,进一步向“千亿收入,百亿利润”的发展目标靠拢。 

  财务表现:盈利能力优异,资本融资创新,延续财务稳健风格  

  2014年,招商的财务状况表现较好,各项业务收入稳步增长。全年来看,企业实现营业收入433.85亿元,净利润42.64亿元。同比分别增长33.21%和1.75%。对比2011年来看,企业营业收入增加接近2倍、净利润实现翻番,2011-2014年的复合增长率为42.13%和18.05%,实现稳健增长。良好的业绩增长来源于招商积极强化自身营销能力,灵活应对市场变化。与已公布业绩的企业相比,招商的营业收入增长率表现突出,优于保利及万科,仅低于中海。  

  从盈利能力来看,招商2014年净利润率为9.8%,较去年下降3.1个百分点。利润率下滑主要源于产品利润率较高的环渤海地区收入结转占总收入比重下降以及利率相对较低的地区及产品结转收入比例同比上升。2014年招商的净资产收益率为14.68%,较去年减少两个百分点,盈利能力有所下滑,但仍处行业优势水平。  

  从财务稳健性来看,招商的资产负债率为71.16%,剔除预收账款后的有效负债率为62.32%,相比去年分别增加0.19和2.64个百分点,但仍处行业低位水平。截止2014年末,企业持有货币资金达229.8亿元,显著高于短期借款和一年内到期的长期借款总额98.57亿元,短期偿债能力较好。借力双融资平台的资金助力,2014年招商筹资活动产生净现金流量52.25亿元,极大充实了企业资金,为企业稳健发展奠定坚实的资本基础。从全年来看,招商的流动比率、速动比率分别为1.75、0.49,负债水平保持稳定。   

  运营表现:深耕主流市场,加强成本管控,精心培育商业  

  2014年,招商坚持聚焦主流市场及需求,加强企业成本管控提升周转及运营效率,在深耕珠三角、长三角、环渤海三大核心区域及一、二线重点城市的同时加大商业地产投入,面对市场急剧变化,企业灵活应变,实现了业绩的稳健增长。  

  全年来看,招商区域布局相对合理,,二三四线城市项目占比逐渐增加,主营业务收入主要来源于中国经济发达的核心区域。其中,珠三角地区实现营业收入210.86亿元,同比增长48%,毛利率30%;长三角地区营业收入66.37亿元,增长47%;环渤海区域营业收入61.84亿元,同比下降38%;其他地区营业收入94.78亿元,较上年同期增长120%。目前已实现形成了珠三角区域为主,长三角、环渤海区域均衡发展,其他区域快速崛起的发展格局。

   

  从新增土地储备情况来看,2014年,招商在项目拓展方面斩获颇丰,一二线城市得到显著巩固与加强,年内在上海、广州、深圳、南京等核心城市新增项目资源610.74万平方米。招商继续坚持聚焦主流市场、深耕现有城市的策略,继续将布局重心锁定在销售增长较快的一二线核心城市。2014年,招商新开工项目45个,新开工面积414万平米,所布局城市主要集中在一、二线核心城市,部分经济较好的三四线城市也开始进入。

   

  同时,招商通过加强成本管控加快周转,坚持“以成本导向支持成本领先”的思路,通过提高新项目标准化率等手段管控成本。2014年全国在建项目平均建安成本较年初降低127元/平米;产品标准化进一步提升,形成了“双孩”系列产品的创新设计成果,完成了I-Love3.0刚需产品、I-Hope首改户型、服务式精装公寓等产品的研发。  

  从融资能力来看,招商具备双引擎融资平台。2014年招商更是在融资方面创新,为进一步优化公司资本结构,快速启动80亿元A股可转换公司债券的发行方案。债权融资方面,在常规银行借款确保资金的基础上积极拓展新渠道,开创了盘活存量商业不动产以获取发展资金的新模式。公司全年综合资金成本5.10%,同比下降0.13个百分点。  

  业务拓展:扩大产融合作,创新物业管理 

  2014年,招商地产面对市场调整,积极推动战略转型。依托于招商局集团雄厚的发展资源与强大的产业背景,公司综合实力得到快速均衡的发展,并努力成为“百年招商,家在情在”的可持续发展的房地产综合开发企业。公司旗下的主要业务板块也随之进行了各自战略任务的修订和调整。  

  依托集团资源,扩大产融合作  

  招商局集团旗下涵盖实业和金融两大领域,近年来集团大力推进产融结合,通过资本和产业的有效互动,发挥协同效益,实现跨越式发展。长久以来,集团内产业协同已成为公司获取优质资源的独特优势。 

  2014年,招商地产和招商局资本签署战略合作协议,与招商局资本进行了项目股权层面的合作探索;同年,招商地产与招商银行签署战略合作协议,双方将在授信融资服务、国际结算和其他金融服务、品牌共建及客户共同开发、产业园区及社区金融服务、资本市场专业化服务、金融不动产开发、咨询与培训服务等方面展开深入合作。通过资源整合与共享实现了房地产业与金融业的互动,成为招商局集团“金融”与“房地产”两大核心产业协同发展、创新商业模式的重要实践。   

  探索发展社区服务,创新物业管理  

  招商局物业致力于打造以“家在情在”和“绿色低碳”两大文明为特色的卓越服务能力,通过建立“到家网”数字化服务平台、融入智慧社区建设,为客户营造“诚信、便捷、优质、高效”的“智慧社区”生活环境。

  目前,招商局物业服务区域覆盖环渤海、长三角、珠三角和西部新兴城市群等经济圈,合同管理面积超2500万平米,在管项目约250个,服务客户总人数超40万人。2014年,继“到家网”之后推出首家社区线下体验馆——“到家汇”,旨在打造“汇生活,慧社区,会邻里,荟集美,惠享受”的智慧社区和品质生活。  

  精心培育商业地产,促进业绩增长  

  招商通过标准化运作,系统完成了五条商业产品线的梳理,即:在一线城市和少部分二线城市核心地段谨慎布局大型文化娱乐主题城市综合体“海上世界”;在一线和二线城市拓展中高端城市区域型商住综合体“花园城”;在一线城市谨慎布局持有型都市商务综合体“招商局广场”;试点参与“美伦服务式公寓”、“美伦山庄”为主的旅游及健康地产;以蛇口工业区做为参照,试点参与其他城市核心城区旧工业区升级改造为主的产业地产。 

  2014年,得益于公司对商业物业,特别是深圳海上世界滨水综合体、招商局广场等重点商业项目的精心培育,公司投资性物业经营成果显著提升。报告期投资性物业总体出租率同比上升3个百分点,累计出租面积同比增加1048.36万平米,增幅达15.22%。  

  未来展望

  展望未来,招商地产将继续聚焦重点一、二线城市,深耕珠三角、长三角、环渤海三大核心区域,并继续优化区域布局。在发展战略方面,积极开展创新探索新的发展方向;产品方面,将进一步优化产品结构,加强成本管控;客户服务方面,将创新社区服务提供与管理方式,提升客户服务满意度;此外,招商地产将继续扩大集团内部产融合作,努力实现多元化融资。通过一系列的经营发展措施,招商地产将在稳健的前提下继续做大做强,综合实力将实现稳步提升。

  旭辉集团:挺进200亿俱乐部,获国际评级上调 

  旭辉集团在2014年楼市调整期内,仍以稳健的长跑者姿态大步向前,全年销售业绩增长达到38.4%,销售额目标完成率达到96.4%,其增幅位居行业前列,投资价值受到资本市场追捧,同时得到标准普尔、穆迪和惠誉三家国际评级机构的评级上调,是2014年资本市场的佼佼者。

  财务表现:业绩逆市增长,财务表现稳健 

  2014年,旭辉集团销售业绩逆市快速增长,全年实现销售金额212.1亿元,同比增长38.4%,销售额目标完成率达到96.4%,实现销售面积173.3万平方米,挺进200亿“房企俱乐部”,成为2014年销售业绩快速增长的少数房企之一。在销售业绩快速增长的同时,旭辉集团的财务表现依旧稳健,2014年旭辉集团实现已确认收入161.8亿元,较2013年增加35.9%,股东权益应占核心净利润19.4亿元,同比增长27.7%。  

  随着房地产市场整体进入调整期,2014年房地产企业尤其是中小型房企的利润空间普遍下降明显。旭辉集团凭借对市场和政策的准确研判,在前三季度有节制的避免以过高的土地成本收购土地,在四季度旭辉集团及时在房地产市场出现回稳迹象的优选城市内积极扩充土地储备,有效保证了土地成本的相对合理性,保障了盈利质量。2014年旭辉集团平均资产周转率达到58.3%,较2013年提升近5个百分点,毛利率及核心净利润率分别为25.9%及12.0%,较上年度保持平稳。

   

  运营表现:深耕一二线热点城市,深化合营策略,坚持高周转路径  

  持续深耕一二线城市,一二线城市销售额贡献达94.1%  

  旭辉集团一直坚持立足上海布局全国,扎根“长三角”区域、“环渤海湾”区域及“中西部”区域的同时,将主营业务向具有成长潜力的二线城市拓展。旭辉集团已经形成长三角(覆盖上海、苏州、杭州、合肥、镇江、嘉兴及南京)、环渤海(覆盖北京、天津、沈阳及廊坊)及中西部(覆盖重庆、长沙及武汉)三大战区,并在一线、及具有成长潜力的二线城市建立了稳固的地位。 

  旭辉集团2014年全年新增土地储备面积130.24万平方米,其中一二线城市占比超过90%;上海拿地33.06万平方米,位居第一位;在苏州拿地3块,共计新增规划面积30.58万平方米,位居第二位,此外2014年下半年新进入南京,并连续取得两块地,共计16.64万平方米,成为旭辉集团未来的下一个重点发展区域;从分布区域看,2014年旭辉集团在长三角区域拿地117.02万平方米,占总拿地面积的90%,在环渤海区域仅于北京取得13.22万平方米。未来长三角仍是旭辉集团深耕的重点,其在长三角区域的布局将更加稳固。

   

  一二线城市具有产业优势,拥有持续经济增长的潜力,不断吸引优质人口流入,有充足的刚性需求,从而保证了旭辉集团销售业绩的快速增长。此外,旭辉集团2014年的销售额64.5%来自于长三角地区,24.63%来自于环渤海区域,并且高达94.1%的销售额来自一二线城市。

  深化合营策略,坚持高周转,快速实现现金流平衡 

  2014年,旭辉集团继续深化合营策略,积极与绿地集团、恒基集团和新城控股等优秀品牌房地产企业进行深入合作。2014年全年,旭辉集团销售排名前10位的热销项目中,就有3个合作开发项目,销售额共计45.2亿元,占企业整体销售额20.92%。其中与绿地集团合作开发的绿地旭辉城全年热卖20.81亿元,是旭辉集团销售金额最高的项目。与知名企业深入合作可以充分实现优势互补、资源共享,还可以有效降低项目运作风险,提高产品市场竞争力,更能进一步提升旭辉集团品牌知名度、提高市场认知度,为企业迅速扩张提供助力。 

  实现产品的快速去库存化离不开对“三高一低”战略的高效执行,旭辉内部把“高周转”的周期定制为“8611”,即8个月内项目开盘,首次开盘去化率达到60%,11个月实现资金快速回笼周转。就旭辉集团近期的主要项目运营周期来看,整体项目从拿地到开盘基本在1年以下。项目运作的高效保证了企业能够很好的踏准市场脉搏、抓住销售节点,为实现高去化、现金流快速回流奠定基础。  

  业务拓展:完善住宅产品周边配套,增加改善产品比重 

  对于客户需求和产品的准确把握,是助力旭辉实现高速增长的又一重要原因。目前旭辉实施的是“721产品战略”,即住宅产品占比达70%,销售型商办达20%,社区商业占比10%。2014年8月,旭辉集团根据市场结构调整和未来市场发展方向,加上内地早前推出的“单独二胎”政策催生改善型需求,适时调整产品结构,将刚需型与改善型住宅的比例由8:2逐步扩大至5:5,逐渐向改善型市场倾斜。  

  从2013年旭辉集团不同产品类型的销售额情况看,住宅项目接近85%,销售型商办占比超过15%。而住宅项目中,普通刚需产品占比在一半左右,中端改善住宅产品占比达到45%,高端豪宅类产品占比仅为3%左右。

  

  资本市场表现:业绩逆市飘红,获三大国际评级机构上调评级 

  随着一系列债务优化措施,旭辉集团2014年平均加权融资成本为8.3%,较2013年降低0.9个百分点,企业融资成本下降。2014年,旭辉集团负债结构进一步得到优化,企业净负债对股本比率为58.2%,短期借款占比为22%,境内非银行借款占比仅为6%。境外融资占40%,境内融资占60%。旭辉融资渠道继续保持畅通,境内外银行授信额度达162.58亿元,2014年旭辉与兴业银行签订“总对总”战略合作协议。2015年2月,旭辉集团获得国际评级机构标准普尔上调企业信贷评级,由“B+”提升至“BB-”;评级展望稳定,这些均反映出旭辉集团战略深耕、合营策略等业务模式及其发展前景受到了国际金融市场的高度认同。 

  未来展望:以战略为引导,持续稳健发展  

  随着2014年的完美收官,旭辉在逆市中收获了不菲的销售业绩与创新实践经验的同时,旭辉集团更是建立了对未来发展的坚实信心。未来,旭辉集团将继续以战略为引导,以能力为驱动,在产品标准化及全装修战略、区域深耕战略、项目跟投策略及合营策略等方面取得新的突破。

  新城控股:稳健布局,随“新”奔跑 

  2014年,新城控股实现245.1亿元销售额,圆满完成年度销售目标,在财务策略、运营策略、城市布局、业务拓展方面均有较大突破。在财务方面、运营策略方面、城市布局方面、业务拓展方面均有所突破。未来,企业还将加大互联网模式在房地产营销、物业等领域的运用,为客户提供更加优质的服务,也为企业培育新的利润增长点。 

  财务表现:企业规模稳步增长,稳健的财务策略得到有效执行  

  近五年,新城控股整体规模呈现稳步增长态势。2014年,企业总资产536.4亿元,净资产123.5亿元,同比增长16.5%;业绩稳步增长,全年销售额245.1亿元,相应的销售面积是176.9万平方米,圆满完成2014年销售目标。2014年,新城控股实现营业收入207.2亿元,基本与去年持平。从收入来源看,物业管理及其他收入同比增长51.7%,占比最大。

   

  新城控股执行稳健的财务策略,企业负债状况持续好转。2014年,新城控股总资产负债率连续五年下降至77.0%,有效资产负债率为52.4%,企业长期偿债能力不断提高。从短期偿债能力来看,2014年新城控股用于保证金的受限制现金增加较多,导致资金的短期流动性下降。 

  从运营效率来看,2014年,全国住宅市场普遍趋冷,新城控股加快布局商业地产,企业整体资金周转出现回落。由于销售额稳步增长,新城控股存量资产周转率仍在提高,但营业收入增速放缓导致总资产周转率降低至0.41,存货周转率也出现略微下降。  

  运营表现:深耕长三角,高周转策略促进产品去化  

  2014年,新城控股实现销售额245.1亿元,相应的房屋销售面积276.9万方。新城控股多年来深耕长三角区域,稳固区域市场地位。长三角区域作为新城控股的大本营,2014年区域房屋销售额占房屋总销售额的比例高达96.7%。从城市贡献来看,新城控股2014年销售额主要分布在上海、常州、苏州、南京,其中上海贡献率最高,南京增长最快。从城市等级分布来看,新城控股重点项目销售额主要来源于一二线城市,贡献比例达73%,其中二线城市占比最高,为46%。   

  新城控股坚持高周转的经营策略,积极推进存货去化,销售额持续快速增长。2014年,新城控股多个在售项目从拿地到开盘的时间间隔均在一年以内。在利润率快速下滑的市场现状下,高周转策略提升了企业现金回流速度,支撑企业加快规模扩张,助力新城控股赢得更高的市场份额。

  业务拓展:加速布局商业地产,多元化产品体系  

  加速布局商业地产,标准化打造业绩新增长点  

  2014年12月5日,新城控股正式公布全新商业战略:至2017年,新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个,集团进入国内商业地产第一梯队;未来每年土地拓展将保持在8-10幅,至2020年,新城吾悦广场开业及在建数将达到80个以上;新城控股商业布局将以上海为总部,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张。 

  在产品体系方面,“吾悦”品牌延展出三条城市综合体产品线,分别为以定位高端、主打国际精品的“吾悦国际广场”,塑造区域时尚商业中心典范的“吾悦广场”,以及融入社区生活的“吾悦生活广场”。在开发流程方面,新城控股标准化操作贯穿从拿地到规划设计、业态组合、再到招商运营的全过程。

   

  多元化产品体系,研发百年住宅与合租型公寓产品

  新城控股在强化原有业务优势的基础上积极拓展多元产品体系,加大力度培育新的业绩增长点,建立百年住宅“THINK芯”战略,进军国际市场合作开发合租型公寓。“THINK芯”以“住宅全生命周期”为基础,包涵4大维度、6大体系、112项技术,从规划、设计、建造、新技术应用、网络接口植入等技术层面形成一体化解决方案。在海外投资方面,2014年新城控股迈开了美国投资的第一步,以参股的形式与美国知名开发企业Lennar合作开发位于达拉斯的出租型公寓项目,以12%-15%的低投资回报率换得此类项目的操盘经验。 

  未来发展:加快全国化布局,创新互联网营销  

  加快全国化布局,抢占潜力市场

   

  2013-2017年,新城控股的城市布局战略升级为“1+3”,即由目前的长三角区域扩展至珠三角、环渤海和中西部地区。2014年,新城控股加快了全国化布局,新进入安庆、南昌、长春、济南、青岛、海口六个城市。从拿地金额来看,新城控股对长三角区域的新增土地投资接近总投资的一半,着重加大了南京的土地投入,并且对环渤海区域、中部地区重点城市青岛、武汉也加强了投资力度;从拿地面积来看,2014年新城控股主要对环渤海区域与中部区域重点城市进行扩展,并布局珠三角区域重点城市海口。从新增土地城市等级来看,新城控股本年度在二线城市拿地金额和拿地面积占比均超过八成,其中多数土地用于开发商业地产。

   

  拥抱互联网,积极打造网络平台,提高营销与服务品质 

  在新的经济环境和行业调整中,新城控股主动融入互联网时代,以更开放的心态寻求发展,以更谨慎的姿态谋求转型。从2014年初开始,新城控股便开始研发自己的线上APP产品体系,目前已拥有多款APP产品问世,包括“新橙社”、“新城工作台”以及“新城经纪人”。“新橙社”为新城控股30万业主定制开发,实现社区O2O服务;“新城工作台”使得新城控股工作人员100%实现移动办公;“新城经纪人”开启社会群体全民营销模式。“新橙社”和“新城经纪人”目前均已覆盖上海、常州、南京、苏州等长三角区域8个重点城市,其中“新城经纪人”于2014年9月21日在常州首发,2.0升级版于同年12月正式在沪上线,新增合作伙伴专属登陆窗口。新城控股积极打造互联网服务平台,运用互联网点与点的沟通优势,尽可能地消减物业与住户之间、企业内部管理者与员工之间、营销端口开发商与购房者之间的中介环节,让用户及时了解最新消息,提高营销及服务品质。

  深圳控股:积极转型,布局未来 

  2014年,全国楼市整体降温,库存高企、销售去化低迷,深圳控股紧紧抓住年底房地产市场回暖的机会,坚定落实既定战略,加快销售、推动转型、布局未来,销售额、营业收入、净利润规模均实现稳步增长,整体财务水平较为稳健,融资能力突出。在对未来的战略把握上,深圳控股聚焦深圳主战场,进一步优化土地储备的结构,将资产和业务进一步向深圳等一线、重点二线城市集中,并加大对三、四线城市项目的销售和处置;加大产业地产、商业地产、住宅地产三大专业平台的建立,整合优势资源,助力企业健康发展;加大与外界资本合作力度,努力实现合作共赢。  

  财务表现:四季度销售业绩突出,营收、利润规模稳步增长

  2014年,尽管行业整体销售水平出现下滑,但深圳控股牢牢把握年底国内政策、资金面的改善以及房地产市场回暖的机会,加快去化,11、12月份销售业绩突出,最终实现了业绩的稳中有升。企业全年实现销售金额74亿元,小幅上涨2.7%;实现销售面积63.5万平方米,同比下降13.0%,面积下降主要是由于销售均价大幅上涨所致,2014年全年销售均价11611元/平方米,而上一年单价仅为9877元/平方米,同比增长达17.6%。2015年,深圳控股将坚持聚集深圳战略,随着深业上城、观澜玫瑰苑、塘朗城、深业东岭、深业U中心、深业进元大厦、深业博隆大厦7个项目的推出,深圳控股将年度销售目标调高至110亿元,将进一步实现销售业绩的大跨越。

   

  2014年,深圳控股实现营业额138.27亿港元,同比增长41.4%,实现股东应占纯利31.31亿港元,同比增长14.3%。当年毛利率为29.5%,下降7.4个百分点,净利润率22.6%,下降5.4个百分点。利润率回落主要是在行业整体利润下滑大趋势背景下,毛利水平较高的深圳项目结转销售收入由上一年的55%下降至46%,且对三四线城市降价促销等一系列因素导致盈利质量下滑。

   

  市场布局:落实“聚焦深圳”战略,优化土地储备结构

  近年来,深圳控股坚持聚焦深圳本土地区,采取有力措施,进一步优化土地储备,将资产和业务进一步向深圳等一线和重点二线城市集中,并加大对三、四线城市项目的销售和处置。2014年深圳控股完成了对农科集团100%股权收购,以此获得深圳中心地段的优质土地及物业资产,建筑面积为38.48万平方米。与此同时,对三四线城市的物业处理也在加速,全年参与运营四川成都北部新区和佛山三水的两个项目。  

  截至2014年底,深圳控股土地储备建筑面积约1049万平方米,权益面积约975万平方米。位于深圳的土地储备规模最高,权益建筑面积183万平方米,占比18.8%,其次是惠州,占比17.1%。从类型分布来看,73%为住宅,产业用地和综合体用地储备占比分别为15%和12%。从区域分布来看,目前一、二线城市的土地储备接近一半,占比45%,未来还将进一步优化。

   

  融资能力:财务稳健安全,融资能力强,融资成本低

  深圳控股2014年保持了稳健的财务状况,加强资金管理,努力降低融资成本,提高资金周转效率,为业务发展提供充分的财务资源保障。过去三年,深圳控股资产负债率水平维持在65%左右,低于行业平均水平。在融资层面,深圳控股基于母公司深业集团强大的国有资本优势,2014年共进行了3笔融资,银行及其他借款平均借贷成本仅为5.5%。

   

  未来展望:积极转型,综合实力大跨越  

  聚焦深圳,立足城市更新,获取优质土地资源。深圳控股未来的业务重点将放在深圳和少数一线及重点二线城市,加大对三四线城市项目的销售和处置力度。城市更新项目是深圳控股深耕深圳的重要资源,目前拥有7个城市更新项目,分别位于福田区的莲花山、车公庙、上步片区,罗湖区的笋岗、清水河、莲塘片区,以及宝安的观澜片区,规划建筑面积约250万平方米,其中已获取的项目建筑面积约160万平方,尚需拆迁谈判的项目约90万平米。 

  搭建三大平台,整合优势资源,助力企业发展。深圳控股已逐步形成了产业地产、商业地产、住宅地产三大专业平台。在商业地产领域,深圳控股加快了由“开发销售”模式向“开发销售与持有并重”模式的转型,逐渐加大对优质物业的持有,培育自己的商业运营团队,希望在未来持有和销售的比例能达到均衡。在产业地产领域,深圳控股母公司深业集团拥有鹏基、泰然、农科、泰富物流等公司拥有超过20年的园区运营经验,深圳控股旗下泰然集团持有全国第三大园区开发商天安数码城50%股权,为产业园区的发展积累了宝贵的经验。与此同时,在母公司支持下,深圳控股将会在养老公寓等业态上探索创新,也会逐渐整合现有园区地产资源,并研究并探索物流地产发展方向。

  践行“健康、品质、文化”产品理念,树立独特项目形象。深圳控股一直致力于软实力的提升,在以各种实际的活动实践“健康、品质、文化”理念,以独特的表现形式,进一步演绎“健康、品质、文化”的理念,在市民中树立良好项目形象和口碑。深圳控股所推崇的健康理念主要体现在健康环境、健康理念、健康设计、健康服务及公众健康之中。环境方面,深圳控股今年开发销售的7个项目,共享有20余个公园、绿地的健康环境。

  阳光城:守正道、筑新力、更成长 

  2014年,阳光城在营业收入、净利润、结算面积等多项指标上的业绩翻番,表现突出。2014年企业规模稳步增长,房地产业务营业收入同比大幅增长114.67%,盈利能力不断增强,净资产收益率同比上升8个百分点。2015年,阳光城大力推行“轻资产、重运营”的经营策略,深耕大福建、长三角两大核心区域,通过高周转、低成本的运营模式实现收入与利润的快速积累,并顺应市场拓展业务培养新的利润增长点。 

  财务表现:企业规模稳步增长,盈利能力迅速提升  

  2014年,阳光城总资产462.29亿元,三年接近翻两番,净资产70.79亿元,与去年同期相比增长64.71%;营业收入138.94亿元,同比增长86.64%,其中主业房地产实现营业收入130.04亿元,同比大幅增长114.67%。由于近三年业绩的快速提升,阳光城房地产业务收入相比2011年增长超过7倍。

   

  伴随大量项目结转,阳光城2014年净利润为12.82亿元,同比增长114.18%;净资产收益率达22.53%,比去年同期大幅提升近8个百分点;归属于上市公司股东的净利润13.24亿元,同比增幅高达103.12%。2014年,企业向全体股东每10股派发现金红利1.60元(含税),基本每股收益1.22元,同比大幅增长90.63%。

   

  2014年,由于较多项目结算及股权融资,阳光城在保持55%有效资产负债率水平的基础上,总资产负债率下降2个百分点至84.69%,降低了企业长期资金风险。然而,企业流动比率与速动比率均下降约0.2,短期借款、应付利息、一年内到期的非流动负债等负债的快速增加将给企业带来短期资金压力,企业资金的稳健性仍有待提高。

   

  运营表现:稳增长、调结构、保利润 

  2014年,全国房地产市场普遍趋冷,阳光城调整运营节奏,围绕“有质量的增长”,成功实现“稳增长、调结构、保利润”三大短期战略目标,为企业更长远的可持续发展预留了广阔空间。  

  稳增长——“业绩逆市稳增长,营收三年增长四倍”  

  2014年,阳光城营业收入138.94亿元,相比2011年增长了四倍,稳居“2015中国房地产百强企业成长性TOP10”榜单首位。  

  调结构——“调整区域战略纵深,持续优化资本结构”  

  2014年,阳光城“2+X”布局结构初见端倪,深耕大福建、长三角两大区域,机会性地进入其他潜力城市。2015年企业新增四幅土地,分别位于上海、杭州、晋江三个城市。阳光城在这两大区域的进一步战略纵深,将为企业后续发展提供巨大的成长空间。

   

  作为“调结构”的另一重大举措,阳光城2014年注重优化资金结构,一方面高周转运营加速产品去化,加快资金回笼,另一方面侧重采用“有限债、开放股”的形式融资降低资金使用成本,整体资金成本从15%迅速降至10%,增强了企业总体资金配套能力。

   

  2014年,阳光城首次完成现金募资,先后三次股权融资,融资总额约29亿元。股权融资不仅进一步夯实了企业稳健的财务基础,更吸纳了众多强大机构投资者成为其战略伙伴。定增后,阳光城十大股东新增五家,分别为民生加银基金、天弘基金、新华基金、招商财富、建信基金。大机构投资者的长期合作意味着其对阳光城企业发展前景与利润成长空间的认可。 

  保利润——“轻资产、重运营”  

  2014年,阳光城大力推行“轻资产、重运营”的运营策略,企业净利润率较快增长。一方面依赖于逆周期精准投资、审慎拿地的投资策略,另一方面依赖于企业运营模式的强化与创新。在土地投资方面,阳光城始终坚持“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,深耕沿海经济带,重点布局最具发展潜力的成长性城市。

   

  在运营策略方面,阳光城始终坚持高周转、低成本的运营模式,实现收入与利润的快速积累,提高资金的运用效率。为了实现高周转运营,降低资金使用成本,阳光城顺应地产调控政策,优先布局去化较快的一二线热点城市,重点关注刚性需求和首次改善需求人群以推动产品去化,打造标准化产品体系(包括住宅、商业两大品类七大系列产品线),通过产品线的复制进一步提高研发工作效率,有效降低研发成本,同时缩短了项目开发周期。

  为了培养新的利润增长点,阳光城还积极探索细分市场机会,加大对养老、医疗、产业园、智能家居等业务的思考和探索,进一步凸显企业的核心竞争力。  

  业务拓展:拓展医疗健康产业业务,利用大数据打造智慧地产  

  跨界转型,延伸业务能力

  在巩固传统地产业务的基础上,阳光城积极探索和培育新的业务能力,持续为企业的成长注入动力。2014年,阳光城增设医疗健康事业管理中心等部门,并进一步拓展医疗健康产业业务。整合医疗资源与地产不仅可以为房企增加新的盈利来源,而且有利于房企在产品线上取得突破。

   

  运用互联网资源,争做“地产开发与科技服务并行的智慧地产”  

  在互联网时代的大背景下,阳光城积极应对市场变化,通过互联网战略延伸主业链条,打造智慧地产。2014年3月,阳光城与福建星网锐捷通讯股份有限公司合资设立并打造一个以数据管理和商业营销为主业、轻资产的服务性企业,集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源,把业务延伸至社区金融、大数据营销服务、社区最后一公里物流网点等领域,以获得更多的服务增值收入。  

  未来展望:探索职业经理人合伙制模式,关注基金投资机会,加码并购,关注京津冀区域机会  

  精细运营,探索职业经理人合伙制模式  

  2014年9月,阳光城推出资产管理计划。资产管理计划是对职业经理人合伙制模式的一次探索,不仅完善了企业核心员工与全体股东的利益共享和风险共担机制,有效调动企业员工的积极性,而且为阳光城创造了新的市值管理工具。 

  而职业经理人合伙制模式,一方面有利于阳光城内部扁平化管理的推行,加快了企业应对外部市场变化的信息流通、服务响应与执行效率,另一方面为企业人事稳定提供了一个激励机制,解决了投资者和员工之间的利益分享问题。2014年底,陈凯改任为阳光城联席董事长,打破了职业经理人的“天花板”,协助企业完成探索地产职业经理人合伙制模式、跨界转型、并购整合、拓展产业链等新的战略目标。  

  创新融资平台,关注基金投资机会 

  2014年11月5日,阳光城发布非公开发行股票发行公告,定向邀请20家证券投资基金管理公司、10家证券公司、5家保险机构认购股票。通过此次增资计划,阳光城吸纳了众多强大机构投资者成为其战略伙伴。未来,企业将灵活运用股债结合的方式,继续加强创新融资平台的探索,广泛建立资金池,关注基金投资机会,以期降低资金成本,增强资金吸附能力,快速做大企业规模。 

  加码并购,做大企业规模,关注京津冀地区机会

  未来,阳光城仍然坚持深耕大福建、长三角两大区域,在投资潜力城市方面更加关注京津冀地区。至于进入新城市的方式,阳光城更倾向于采用并购等手段,切入竞争激烈的城市和市场。加码项目并购,不仅能加快企业进入所选城市的步伐,而且可以分散资金风险,实现企业影响力及规模的快速扩张。

  五洲国际:专业领先,助力成长 

  五洲国际自2004年起稳步推进“以长三角为基础、向全国拓展”的发展战略,细分市场、量身定制,打造高端产品,在市场上形成了高品质、差异化的竞争优势和良好口碑,在行业分化的形势下,有望实现稳定健康发展。2014年,五洲国际继续秉承高品质、高质量的“高周转”策略,确立了“单一”模式向“六合一”模式升级,商贸物流全产业链的战略发展方向,维持快速增长态势。  

  财务表现:销售额超目标完成,盈利能力稳步提升  

  2014年,五洲国际的财务状况整体表现较为稳健,实现累计合约销售额66.12亿元,按年增长27.5%;累计合约销售面积达约98.35万平方米,按年增长44.1%,2014年已超目标1.12亿元。受益于布局城市的强劲需求,2014年五洲取得了较为理想的成绩,良好的发展势头也反映出公司业务体系的稳健以及产业发展战略规划的初步成效。

   

  从盈利能力来看,近年房地产行业整体利润率下降,五洲国际结算净利润已连续三年保持高速增长,虽然2014年净利润增长率有所下降,但依然在行业内维持较高水平。五洲国际2014年的公司主营业务收入主要来自商业销售收入和商业持有经营收入,其中商铺销售收入占比超九成。 

   

  从稳健性指标来看,五洲国际的总负债近三年逐年增加,但资产负债率较上年小幅回落,保持了较为合理的负债水平,2014年的负债水平保持稳定。 

  运营表现:深耕长三角区域,明确产品定位  

  业务布局:以长三角为基础,向全国拓展  

  五洲国际在市场布局方面利用多年来对商业地产市场的研究与开发的实践经验,形成“以长三角为基础、向全国拓展”的发展布局。五洲国际在布局方面对不同区域、不同城市推出针对性产品,迎合区域的个性化特征,形成独特的产品系列,并通过独特而有效的营销策略,避开了同质化的市场竞争格局。

   

  产品定位:以两条产品主线为基础,布局商贸物流全产业链 

  五洲国际产品定位以商贸物流中心和城市(镇)综合体齐头并进的两大主要产品线为基础,并正在向商贸物流全产业链发展,形成与先进业务模式相辅相成的产品体系。

   

  五洲国际的商贸物流中心由五洲国际统一招商及管理,与当地的经济活动产生协同效应,更能满足不同商家的需求,类型以工业博览城、装饰城为主。城市(镇)综合体是五洲国际另外一条产品线,集购物、餐饮、娱乐、旅游休闲、商务办公等多功能于一体的一站式服务商业综合体,以国际广场的类型为主。 

  另外,五洲国际商业管理公司是五洲国际两大核心业务的运营与管理专营公司,自2005年创立以来,逐步形成了专业化、标准化、模块化的管理体系,多年来经过不断的探索和创新,公司的项目运营管理水平和经营能力不断提升,在市场准确定位、市场培育、商用物业策划、物业运营服务、物业管理等方面积累了丰富的实战经验。

   

  打造高品质的项目精品,持续贯彻“高周转”策略

  多年来,五洲国际的产品品质受到业内一致认可,企业在产品打造上大胆创新,深受客户欢迎。目前,公司已在全国范围开发运营20个商贸物流产业园,并在全国开发运营了16个以“五洲国际”和“五洲•哥伦布”命名的城市(镇)综合体项目。  

  五洲国际通过设立商业运营管理公司,负责五洲国际集团所有已经开发项目的运营管理条线工作的把控,从而保证项目开发的质量。目前五洲国际已与上万家零售商建立起强大的伙伴关系,通过增加优质租户数量,为新项目长期改善出租率提供了保障。

   

  另外,五洲国际将“建造+销售”与租赁“独家经营管理协议”相结合的方式,运用于旗下所有项目,很好地在公司快周转模式与保证商业地产运营质量之间实现权衡。五洲国际在吸收万达、宝龙等业内以周转速度高而闻名的企业高周转经验的基础上,不断创造有质量的五洲模式。 

  积极拓宽融资渠道,实现强强联合  

  五洲国际在坚持“高周转”策略保障现金流健康的同时,积极拓展融资渠道,创新融资方式,与金融机构合作紧密。自2013年在香港联交所主板上市以来,五洲国际深耕商业地产,进一步深化全国化发展战略,业绩显著增长,进一步提升了企业的融资能力。 

  2014年6月,五洲国际与哈尔滨银行订立战略合作协议,获得了20亿元的循环信贷及融资额度。2014年9月,五洲国际获得了平安不动产及PAG太盟投资集团的战略性投资。  

  业务拓展:战略升级新方向,构建电子商务服务平台  

  在布局商贸物流全产业链的过程中,五洲国际逐步确立了“单一”模式向“六合一”模式升级的战略发展方向,完成了电子商务服务平台的搭建,推动各种新业务的合作。“五洲汇”是五洲国际集团旗下五洲国际电子商务有限公司推出的电子商务服务平台,基于线上商品流和O2O模式开发,整合全国最大收单机构银联公司线下POS收单功能,采用做大平台、大会员和大数据的模式,依托五洲国际的现有资源,立足于为五洲国际的商户服务。

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