解析：商业地产发展四阶段、现状及未来发展趋势

　　旭美商业CEO潘韬先生应复旦大学管理学院的邀请，以讲师的身份为复旦大学房地产总裁班的学员授课，潘韬先生以《当今商业变革与商业地产企业核心能力》为主题，向各知名房地产企业的负责人讲述商业地产的过去、现在、与将来。

　　2015年第一季度全国社会消费品零售总额同比增长10.4%，而网上商品和服务零售额则同比增长41.3%，网上零售额占社会消费品零售总额的比例已经突破了10%，预计2015年全年网上商品和服务零售额将过四万亿。

　　同样是“四万亿”，2008年，这个数字对于商业地产人来说是一个鼓舞人心的开始，而到了2015年的今天，这个数字却似乎在以一种讽刺的嘴脸嘲笑着行业人们：7年过去了，商业地产的发展速度和质量比起电商来说，做得够好吗？

　　潘韬先生为此感到忧虑，操盘过三十多个实体商业，经历了商业地产从万达摸着石头过河的时代到如今的轻资产化商业地产模式蓄势待发这十多年变迁，他感慨于电商行业的影响力已不容小觑。但这股来自行业外的压力也让潘韬先生感到兴奋，因为这意味着商业地产真正走向理性化、有序化、专业化的发展路径已迫在眉睫，行业内外的压力会自动淘汰出一批没有实力的操盘企业，市场终究会选择出值得跟随的行业领导者，所以潘先生的心情又是轻快的。

　　潘先生始终认为，一个行业中出现的任何高潮与低谷，其背后都是有规律可循的。从万达到金地、宝龙、从三益到旭辉·旭美商业，潘先生用双手打造出一个又一个城市综合体，用双脚见证着这个行业的快速成长。他用“四段轮”精辟地总结了过去十五年中国商业地产发展的历程。他认为，中国商业地产发展的上半场包括了从2001年到2008年的探索阶段和2009年到2014年的井喷阶段。2015年是一个转折点，自此，商业地产发展进入下半场阶段，行业走向理性化、有序化、专业化阶段是必然的结果。

　　一、探索阶段（2001-2008）

　　“从2001年到2008年，商业地产开发企业主要比拼的是发展能力，譬如土地获取能力、发展速度，尤其是建立在标准化和模块化基础上的快速复制与存活能力。简单地说就是看谁能做得快、做得多、能存活。”

　　这个时期，同时也是万达在其第一、第二、第三代购物中心产品中探索、提高与突破的时期。万达凭借着与世界五百强品牌捆绑合作，向政府保证业绩，快速在中国的城市版图上占领位置，摸索出一条“两贷一销售保现金流，以现金流滚资产”的开发模式。

　　二、井喷阶段（2009-2014）

　　“受到万达辉煌成绩的鼓舞，和金融危机后政府四万亿投资的刺激，再加上政策不断对住宅地产调控，大批房地产企业开始竞相进入商业地产领域。然而消费者和市场会随着社会经济的发展，对新产品的要求不断提高。这时企业要开始比拼产品能力，如设计水平、招商水平（商业定位及实施的能力）、甚至施工的品质和工艺，以及产品类型和功能的创新。这一时期，也会出现规划无序，人才短缺的现象。”

　　过去十年间，商业地产投资额从几乎为零增长到两万亿的规模，并且增长速度保持在25%左右。太多本地、区域、全国性房地产企业争相进军商业地产行业，过去三年全国新开业购物中心以平均每年400个的速度增长。值得警惕的是，住宅开发商转战商业地产领域时存在着诸多风险，井喷时期靠着幻想与冲动转战商业地产开发领域的地产商会逐渐意识到现实的残酷，九大风险不容忽视。

　　商业地产行业的本质是零售、地产与金融的混合产物，它比起传统住宅地产更为复杂的属性决定了从事商业地产领域开发与经营的企业也可以拥有完全不同的商业模式。按照管理能力和资金实力的不同，企业就可以分为以SOHO中国为代表的开发销售型、以万达、宝龙为典型的资金平衡型和以港资企业新鸿基、新加坡企业凯德、和国企华润等为代表的开发持有型。

　　要做好商业地产，企业需要按照核心能力对自身进行全面评估，采取适合的战略才能够走出一条稳健的商业地产开发模式。国内商业地产企业的核心能力体现在四个方面：拿地能力、融资能力、开发能力、商业运营能力。

　　三、退潮阶段（2014年之后）

　　“由于住宅地产的行业平均利润率不断下降，对商业地产的支持急剧下降，再加上商业地产行业的残酷本质被越来越多的企业认识到，很多企业开始放弃商业地产业务。坚持下来的商业地产企业，开始把项目运作和投资回报紧密联系起来，开始打造三个平台：商业运营、资产管理、资本运作。当中国的商业地产不再依靠开发利润，而只能来自于商业项目自身的收益时，以投资回报为目标的资产运营将成为我们必需的核心能力。”

　　城镇化率在50%到75%间增长时是商业地产发展的黄金时间，虽然选择做商业地产开发的企业数量会经历退潮阶段，但这不意味这商业地产的行业空间就会减少。相反，预计至2020年，中国消费阶层人口将达到2.2亿，而目前中国零售地产面积仍仅占美国的20%，同时，中国一线城市人均商业面积不到1平方米，也远低于发达国家水平，中国商业地产的发展空间仍旧是巨大的。当然，挑战也达到了令行业必须进行洗牌与革新的程度：　　 

　　挑战一：部分二线城市未来商业面积供需存在失衡倾向，投资风险较大；

　　挑战二：一线城市租金稳健上涨，二线城市则持续低迷；

　　挑战三：商业体开发领域，“三无”（无团队、无经验、无全链条操盘能力）开发商占主导（89%）；

　　挑战四：金融配套滞后，商业开发成本畸高，REITs难以在中国寻找生长环境；

　　挑战五：招商品牌有限，商业体同质化严重；

　　挑战六：电商兴起，冲击传统实体商业。　　 

　　面对诸多挑战，没有实力的企业根本无法在商业地产领域突破重围，站稳市场。商业地产领域尽管前途光明，但道路上却也布满了荆棘。

　　四、回归阶段

　　“商业地产的本质是金融，行业和企业发展到最后比拼的是资本。经历了前几个阶段洗礼并不断发展的企业最后都会进入这个阶段。在这个阶段，商业地产行业真正回归它的行业本质：以专业化能力（尤其是商业运营能力和资产管理能力）支撑的资本运作能力将是各企业竞争的关键，同时大规模的并购应该也会在这个阶段展开。”

　　回归阶段，中国商业地产的发展也终会符合世界同行业发展的规律，走向以证券化、差异化、O2O的为核心竞争力的发展模式中去。当中国的优质物业数量增加，存量资产终究会通过金融途径盘活。企业需要为证券化做好准备，当REITs开放的时候，必须要有一批租金回报率稳定的优质项目推出市场。这需要等待中国金融安全体系的健全，商业地产运营能力的提高，与中国投资者投资风险意识的成熟。

　　关于潘韬：

　　潘韬先生现任旭美商业投资管理有限公司首席执行官（CEO），曾历任万达商务部总经理，商业管理公司副总经理兼营运中心总经理、金地商业地产公司常务副总裁、宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理、三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁。据不完全统计，潘韬先生亲自参与操作的商业地产项目近30个，拥有丰富的商业开发、招商及运营经验。潘韬先生取得解放军国际关系学院法学学士学位、为美国杜兰大学访问学者，曾于中国国防部、外交部工作，并赴中国驻欧洲、非洲等国领事馆任职。

　　关于旭美商业：

　　旭美商业投资管理有限公司成立于2010年，总部位于上海，为中国房地产企业30强、香港上市房地产企业——旭辉集团（股票代码00884.HK）全资子公司。旭美商业秉持”经营商业，运筹时代“的价值理念，专注于为开发商、投资者、合作商提供全流程、专业化、定制式资产增值服务。凭借卓越的投融资、资产管理、商业运营三大核心能力，旭美商业致力成为中国商业地产资产管理的开创者和领导者。