楼市新政第一天:昆明的“东西南北中” 反应各不同

网易房产   2015-04-01 14:17
核心提示:且不管相声、小品、魔术杂技…楼市政策是否落地?昆明楼市一线消费市场如何应对?购房者对此抱怎样看法?真相往往只有一个,现场实际情况最接近。

  背景:30日,央行、住建部、银监会联合下发通知:对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%;缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

  而在相隔不久后,财政部也下发了楼市税收新政:个人将购买不足2年的住房对外销售,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售,免征营业税。 

  央行、住建部、银监会加上财政部,四部门合作打了“一套两招”的用于稳定全国房地产市场的组合拳。其中,一招把购置二套房贷的首付从60%降至40%起;一招将普通住房对外销售免征收营业税调的期限整至2年以上(含2年)。

  新政昭告天下后的第一天,网易房产小编东西南北中五个方向落地项目看新政,同时产权交易中心、二手房中介双杀介入,全方面获悉第一天时讯。

  且不管相声、小品、魔术杂技…楼市政策是否落地?昆明楼市一线消费市场如何应对?购房者对此抱怎样看法?真相往往只有一个,现场实际情况最接近。

  北部 品牌销售仍占鳌头

  俊发·盛唐城&同德昆明广场(王泠竹/文)

  俊发·盛唐城

  二套房及营业税新政出台,相关部门屡放救市大招能否扭转市场颓势?为了解市场情况,小编走访了俊发集团在北市开发的综合性大盘盛唐城,以图一窥究竟。   

 

  小编于下午两点左右到达位于穿金路与北辰大道交汇处的盛唐城,项目外的停车道此时已停满车辆,进入售楼部内发现这里十分热闹,目测不少于5组客户正在进行项目咨询,销售大厅已然客满,连外部的景观花园也有客户在问询项目情况。

  现场工作人员介绍:盛唐城目前主推的住宅部分为27、29、30栋,面积分别为113平米、121平米以及135平米,为大户型设计,正是改善型购房者的不错选择。不过对于新政的实施对项目销售的影响,该工作人员表示,最近到项目咨询的人流量一直比较稳定,一周平均可售出5、6套房源,去化率约为70%。新政刚发布,今天与昨日(30日)的客流量大致持平,未出现太大波动。项目在价格方面短期内不会出现变化,至于是否会配合新政做出相关市场动态调整,还要等待上级领导的进一步通知,目前项目将会基本维持平稳。

  在现场看房的李先生告诉小编,自己与太太婚后一直住在十年前购买的60平米小房内,自从孩子出生后屋内空间就显得太过狭窄,夫妻俩一直都有换房打算,然而碍于大户型总价过高,还处于观望状态。30日新政出台,他算了笔账:以盛唐城现行的均价8000元/平米及热卖户型121平米来计算,总价为96万上下,之前首付需支付约58万,而现在则只需支付38万即可,一下子就降低了近20万,对于自己这样有换房意向的普通职工来说,确实是个好消息。

  同德昆明广场:

  随后小编走访了位于北京路与白云路交汇处的同德昆明广场,该项目为地铁沿线物业,目前主力销售的部分为10号楼王,户型设计为294—310平米大平层,客户定位于改善型的中高端客户群体。与盛唐城情况不同,因销售已进入到尾声,而大平层本身对购买客户的经济水平有着较为严苛的要求,小编在售楼部内并未发现前来问询的客户。

  现场工作人员向小编表示:项目普通住宅部分已基本售完,而正在热推的楼王部分销售率在50%左右,近段时间很少有客户咨询项目情况。二套房新政的颁布在短期内很难提起中高端消费群的热情,它的效果,可能会在后一段时间内显现。  

  事实上,在小编随机采访的购房者人群中,大部分仍然对新政保持着等待观望的态度,其中一些客户认为:虽然首付降低了,然而房价依旧未降,如果选择商业贷款的方式支付房款,那么还款时间的增长意味着所支付的利息也在相应增加。

  从事过房产相关工作的唐先生认为:目前自己不会因新政的实行而轻易换房,因为新政所针对的范围较广,而后期为推动楼市的进一步升温,各个地方应会继续出台补充政策,所以首付的额度依据地方的情况还有可能进一步下降,因为新政的利好而盲目急躁的选择购房,并不是一个理智的做法。

  广告公司的小郭需要购买婚房,他说:“对我们这样的刚需来说,无论市场情况如何发展,买房都是必要的选择。当然,现在公积金购买首套房首付调整至20%,对我们来说是一件值得高兴的事。”

  东部 项目销售各自为战(王琦/文) 

  相较北部,东部楼盘几家欢喜几家愁,新政出台似乎看不见利好与否,小编踏足3家楼盘。

  瀚林澜山项目&朝九晚五&圣世一品

  瀚林澜山项目

  下午2点45分小编首先来到位于昆明市寺瓦路上的瀚林澜山项目。可以看到项目营销中心门前的停车场停车不少,是新政落地购房者的激动前来还是项目本身产品的吸引力强势,小编进入营销中心一探究竟。

  从上图中可以看到,营销中心休息洽谈区几乎座无虚席,约有7组购房者同时咨询。与之同时,签约席也始终有人咨询,围绕在沙盘周边基本上一直有超过3组的购房者。抛开进出人流量,在瀚林澜山营销中心同一时刻咨询买房的购房者总量约为10组。

  据了解,瀚林澜山项目整体成型在建的为1-9栋,3-6栋已经停水封顶在做外部,2栋、7栋现已修筑过半。同时还有相距在售片区百米、已经挖好基坑的三栋(或为12栋),据现场施工人员介绍,该部分项目年中将开始动工。而此次售楼处主要推售的是封顶和在建的共计6栋楼,主要以2梯4户和2梯6户设计为主。项目销售的均价为7500元/平方米左右,项目零公摊(公摊20%)实际上是赠送面积的公摊抵除,赠送面积实际上和公摊面积抵消。

  值得关注的是,现场谈到昨日(30日)新政通知,项目置业顾问认为,新政的通知下发到实际执行可能需要一个时间和过程,地方政府将以何种形式和时间进行执行也都是未知数,大家都知道二套房贷降至40%起,但是具体本地银行未有行动,地方相关部门未实施行动,政策始终悬空。从购房人群划分上,他认为实际上真正购房的,特别是购置二套房的购房者,本身并不在乎首付的问题。首套房一定会准备好30%的首付资金,而二套房多数付的全款。

  据了解,项目除了首付分3期的优惠政策(首付为20万,第1期在确认购房的1星期内缴纳5万元左右;第2期在2015年10月30日前缴纳7.5万元左右;第3期在2016年11月30日前缴纳剩余7.5万元左右)外,只有分期付款2%和全款3%的价格优惠。

  据置业顾问介绍,项目销售现场的热闹几乎每天如此,所以从项目本身销售状况而言并不担心,因此政策上对于项目销售的变化影响甚微。

  朝九晚五项目

  紧邻瀚林澜山项目的朝九晚五相对冷清,可能项目销售接近尾盘的缘故。下午4点左右,项目营销中心有5组购房者在现场咨询购房。

  据介绍,项目现在3栋高层住宅已经售罄,现在还在推售的住宅为小高层为4-8栋,共计5栋小高层住宅(户型是从78.11平方米——141.90平方米5种户型在售),同时项目主推商业部分(福缇金街)。项目住宅价格在8000元/平方米左右,全款优惠3%,分期优惠2%。

  不同于瀚林澜山项目本身置业顾问团队,朝九晚五项目的销售团队来自昆明新亚房地产经纪有限公司(一手分销部)。但是作为不同运营模式的团队,在新政上的信息一样。

  朝九晚五项目新亚置业顾问也并未接到公司上级部门等的新政执行通知。据项目置业顾问介绍,二套房贷首付的政策昨天确实出来了,但是(我们)现在执行的还是二套房贷首付60%的政策,具体40%政策预计会在一段时间后执行。同时,他还强调,不同于期房、准现房,朝九晚五项目是现房,也快售罄,二套房贷政策与销售状况确实关系不大,买房的自住多、投资少,首付越少相对的还款额度就增加,这也是一些购房者在意的。

  圣世一品项目  

  可能由于时间临近5点,在小编到达瀚林澜山、朝九晚五项目偏南的江东旗下的圣世一品项目时,仅有一组购房者现场咨询。

  据了解,项目现在为准现房,楼盘均价为6500元/平方米。交房日期为2015年10月底。在售楼盘共计6栋(从A-E再加AA栋),现在主推A、E两栋。置业顾问介绍,相对于楼盘火爆程度,可能在停车位方面项目略显吃紧,高于80平方米以上的户型将会捆绑13万的车位一起销售,因此不少购房者比较在意这一点。

  另一方面,与上面两个项目在新政上反馈的信息一样,圣世一品置业顾问也知道新政策通知出台,但并未接到执行上的通知。同时,他们对新政正式实施后的楼市抱有信心。

  市中心 新政首日 昆明楼市波澜不惊(杨斌/文)

  昨日,住建部、财政部、央行、银监会联合下发了楼市新政策。此次发布的政策有2条,一条为二套房最低首付比例降至4成,另一条为购买2年以上普通住房销售免征营业税。这两条新政对于当前的

  楼市来说不仅是穿了一双“靴子”,更是给当前市场量身定做了2套"衣服"。

  那么,楼市新政实施的第一天昆明市场有何反应了,网易房产就新政对昆明部分项目进行实地了解。

  大宥城:

  大宥城项目位于市中心一环内,白塔路与人民东路交叉口。项目一直备受昆明改善型置业者的青睐,由于项目绝佳的地理位置再加上适当的价格,目前大宥城项目一期已基本售罄,只剩少量住宅在售。大宥城作为昆明改善型置业者的首选,那么,在楼市新政第一天会有怎样的举措呢?网易房产就此咨询了大宥城大客户经理赵莹莹。

  据赵莹莹介绍,目前就大宥城而言,客户群体对于新政的反应并没有很强烈,这可能需要一个周期或者一个时间段的过渡才会显现。但显而易见的是,昨天的2个新政对于楼市来说是极其有利的,尤其是对于改善型用户来说更是如此。

  此外,新政的执行各个地方或许也有所不同,由于各地的经济环境以及银行的情况。新政在具体落到各个地方实施时也会有一定的区域性,虽然国家的总体新政已经发布,但目前也没有接到银行以及其他部门的通知。

  七彩俊园:

  七彩俊园作为俊发旗下商业运作的典范,不仅地理位置优越,物业类型更是丰富。项目作为昆明一环核心区域开发运作的典范,目前住宅只剩最后的一些房源,部分商铺在售。由于七彩俊园本身已配备成熟的商业,各项配套齐全快捷,所以项目住宅销售一直很好,也是受到了改善型住户的热爱。

  虽然七彩俊园目前只有少量房源在售,但项目作为昆明一环核心区域开发运作的典范。对于楼市新政的反应会是怎样呢?网易房产就此咨询了七彩俊园邱策划师。

  据悉,七彩俊园主要针对的客户群体为中高端改善型用户。而此次楼市新政的落地可谓是双管齐下,一方面促进了市场改善型住户的需求,降低了首付压力。而另一方面对于整个二手房市场来说也有积极的促进作用,新政将整个一手房市场与二手房市场激活,促进更多的人进行买房。

  但是,市场的反应也需要有一个过渡期。新政实施的前期市场各方面的反应肯定不会很强烈,可能后期会随着时间的推移慢慢过渡,使得改善型置业者逐渐增加。当然,新政的实施也会打消一些目前还在观望的置业者,目前这个时候也可以说是买房的最佳时机。诚然,对于改善型的置业者来说,无论政策是利是弊,他们有自己的判断,会根据本身的选择和需求来抓住时机。

  据网易房产现场了解,新政实施的第一天。市场的反应并没有很强烈,除了业内人士关注度高以外,市场的反应可以说是基本为0。但是,新政实施的第一天这也属于正常的现象。众所周知,一个政策的颁布到实施再到市场的接受是需要一个周期的,市场并不能够对政策做出强烈的反应。只有在慢慢的过渡期离才可以看到新政是否为楼市带来改变。

  值得一提的是,网易房产现场在两个项目的售楼部并没有看到因新政而前来咨询的置业者,一方面可能因为今天是工作日,更重要的一方面可能是因为大多数人并不了解此次颁布的楼市新政。所以,新政的这两套“衣服”是否合身得体,关键还的看市场后期的反应。

  南市区 新政首日很淡定 加速去化或可期(张晓宇/文)

  330楼市新政一出,首先在地产媒体界引起了不小的波澜,一时间各种对新政策评论解读纷至沓来。作为一手房销售的前沿,各大项目的售楼部在新政出来之后又会起怎样的连锁反应呢?在新政出台的第二天,小编走访了部分售楼部,了解新政出台后各大售楼部以及一些购房者对新政的看法。 

  奥宸中心:先考虑走量 暂不考虑涨价

  奥宸中心已经停工多日,目前也没有开工迹象,但是楼盘的销售工作却在正常进行当中,据项目的销售人员介绍一期的住宅已有3栋售罄,还有1栋200套左右的房源在售,户型85㎡-138㎡不等,刚需户型和改善型户型参半。新政实施第一天售楼部与平时并没有不同,到访客户数与往常并没有太大的差距。目前对于楼市新政,售楼部没有接到具体的应对计划。

  对于新政的看法,奥宸中心的销售人员刘先生表示,新政的出台从长远来看有利于项目改善型住宅的走量,不过对刚需住宅的影响并不大。就项目性质而言,二套房首付降低至4成让不少犹豫是否购买面积偏大二次改善性住宅的客户,可以在前期花较少的钱就可以获得改善型住房。就刘先生接待的大部分购房这都用商业贷款,对于首次购房的客户,项目也推出了首付分期,前期支付10%的首付款,剩余20%可分半年付清,在一定程度上也缓解了购房者的购房压力。目前项目的二房为7500元/㎡,三房为8500元/㎡。

  面对就开发商是否会涨价这一问题,刘先生解释说,目前项目片区内库存压力较大,开发商资金也相对缺乏,面对有利于市场走量的新政,开发商首先考虑的走量问题,加速回款,至于涨价的话那也是后话了,毕竟目前购房者对楼市的信心不足。不过根据国家以往对楼市调控的政策来看,后期应该还会有相应的政策出台,刘先生表示。

  对于未来楼市新政的展望,刘先生希望下一步国家能够降低首套房的首付款,让初次置业的购房者减少置业压力,同时也有利于帮助刚需房源的走量。就客户到访分成,刘先生说,之前接待过的客户刚需置业的约占了70%,但是新政出台后,改善型客户所占的比重将会有所上升。

  对于项目的停工问题,刘先生透露,奥宸中心将在拿到预售证后开始恢复动工,预计最快将于接下来的两个月内。目前奥宸中心一期的施工进度已经完成一半以上,(34层住宅已建至20余层),交房日期定于2016年年中。对于同样停工的的奥宸财富广场项目,开发商已经在积极融资或等待银行贷款政策的放松,解决资金问题后也会尽快复工。后来小编也同样走访了奥宸财富广场的售楼部,但是工作人员表现的相对冷淡,一句“我们的项目已经卖完了”就结束了整个采访,小编走访项目工地发现,工地依旧冷清,有3个工人正在更换工地围挡外墙上的广告。

  公园1903:我们从未降价 可以说一直都在涨

  相对于较为冷清的奥宸中心售楼部,公园1903的售楼部显得格外热闹,就小编到访的时候,现场约有10余组客户到访。项目的置业顾问也是在“百忙之中”接待了我们。“新政策的出台,对于楼市的整体发展是利好的,也促进了一部分改善型住宅的走量,但就公园1903项目本身而言也会有一定的促进吧”项目置业顾问表示。但是就项目的定位而言,到访客户和购房客户大多是二次置业和改善性住宅,就算是首套房客户,也被项目的销售人员称为改善型刚需置业。据项目的置业顾问介绍,售楼部的到访量在工作日一般都有70-80组,周末甚至会翻倍,大多数客户购买项目基本上都不用考虑首付问题。 

  公园1903洋房户型面积区间为85-260平米,起价13000元/平米,别墅的户型面积区间为210—260平米,售价为33000元/平米。按揭2个点优惠,全额3个点优惠,预计今年年底之前交房。从项目的定价和销售信息不难看出,虽然也存在小户型,但是定价也颇高,普通的首次置业者很少会考虑到项目的房子。不过330新政促进市场走量这个观点大家还是颇为认同的。

  关于项目是否会涨价这个问题,公园1903的置业顾问表示“公园1903一直未降过价格,还可说项目一直都在对价格进行微上调”这跟新政的出台并没有太大的关系。

  就小编走访的这三个项目来看,新政第一天并未给项目带来太大的波澜,但是大家对新政对于促进走量,去化库存的作用还是比较认可的。至于是否会涨价这个问题,这两家开发商的态度又截然不同,一家是抓住新政契机,走量为先。一家是热销任性,价格从未跌,一直涨。也许新政的对楼市的影响,短期难见端倪,要用未来几天的销售数据来求证了。

  短暂压力缓解而长期压力不变(张福应/文)

  金泰国际

  新政发布后,小编前往位于昆明偏西方向金泰国际项目,在项目营销中心进行了采访,置业顾问,尚未接到通知,目前政策不变,对于未来下调趋势也尚不明确,只能等待具体通知。至于公司的销售情况,和往常并没有什么变化。

  下午6点,小编从金泰国际销售人员处获悉,“已接到银行的通知:新政开始施行。”的消息。

  “购买100万的房子,最低首付为40万元,相比以前可以少付20万。”这对于部分有意向性购买二套房的居民来说,是极为有利的好消息,但也有部分购买者认为短暂压力缓解而长期压力不减。 

  在营销中心现场,小编也采访到几位前来购房资讯的购房者。“真的降到4成了,好啦!“来自玉溪的杨先生已经结婚10年了,之前经济不宽裕,结婚后就买了一套两室一厅,如今孩子上小学了,父母亲也接到了昆明,一室两厅根本不够住,杨先生一直想把一厅两室卖了,换套三室一厅,但由于首付比例高达60%,压力很大。“新政推出了,减少20万,如今可以考虑了。”杨先生说。

  来自于昭通的余先生对新政的推出抱有迟疑态度,他认为,二套房首付虽然降低了门槛,缓解了燃眉之急,但无形中也增加了还贷的总成本。余先生计算过,首付由之前的60%下调至最低 40%,20年则要多还14.12万元,买卖后,未必能省下这笔钱。

  观望才是二手市场的现行状态(章皓凌/文)

  新政第一天影响不大

  实际上,针对二套房贷的首付下调而言,二手房市场更欢迎组合拳的后一招:“个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售,免征营业税。”

  同样是新政第一天,网易小编询实地走访多家房产中介。但得到最多的答复为“暂时没有什么大的变化,卖房者和买房者大都处于观望态势。”

  为何新政第一天二手房市场依然平稳没有大变动的情况?

  荣成中介房产的一位工作人员就表示:这可能是由于政策才刚刚出台,政策还没有完全具体的落实到昆明,所以很多人仍然持观望态度。同时他也将楼市新政的影响程度形象的表示为:现在新政出台就像医生给病人打针一样,只是刚把针水打进病人体内,药效未到,只有过一段时间之后药效才会发作,市场也才会出现变化。

  看好下半年楼市&不看好房地产市场

  当问到两个楼市政策出台后对于下半年昆明楼市的影响时,大多中介表示:看好下半年楼市。

  新业中介房产顾问介绍:这两个政策出台,特别是“5改2”政策出台,过一段时间后出售二手房的人数可能会增加,同时,看房的人数也可能会增多。同时,也有看好下半年楼市的顾问表示,如果自己有相对的基础,一定会趁现在买一套。

  但也有不少房产中介的人员谈到相对的观点:依然不看好房地产。有人认为,问题的关键在于很多人没钱付首付,即使付得起首付也没钱还贷款,这是稳定楼市不是救市;同时,现在几乎每家都有住房,刚需虽然存在,但政策正对的团体并非刚需。

  是真正撼动市场的是价格而不是二套房首付和2年或5年的营业税减免。

  “5改2”免征营业税可能出现新状况

  另一方面,一位资深房产中介认为:受“5年改2年,免征营业税”影响,二手房市场中可能会出现通过交易合同时间的推迟拖延来避过营业税征收的情况。这也是该中介人员今日收到较多的二手房买卖方资讯总结的信息。“已经签订了二手房交易合同的,但所交易的二手房又临近2年期限的,交易合同时间可能会延后,由此来避过营业税的征收,这个情况是许多二手房买家询问较多的。” 

  同时,也有中介人员认为,政策出台后二手房价格可能会出现上涨。2年免征营业税政策使得购房者所付的金额减少,而卖房者可能会通过提高房子的出售价格来争取更大的利润,进而从免征营业税中获利或许也将成为新状况。

  维稳或救市?

  新政第一天的昆明楼市,没动荡、没不安、更没有所谓的水涨船高,该买房的继续计划买房,想卖房的开始筹备卖房。正如网易房产白可发评论文章的观点,在相关部门眼中,楼市仍处于“当前房地产市场调整符合市场运行规律”的背景下。

  是稳市还是救市?从第一天新政下的昆明反映看,小编建议:没摸透门道,先别入市。

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