百货、餐饮、超市等各类业态的开店要求和选址条件

　　了解百货、餐饮、超市等各类业态的开店要求和选址条件，有助于为后期招商打下坚实的物业基础，“知己知彼，方能百战不殆”。

　　一、大型百货的选址建店的基本条件　　 

　　1．选址要求：　　 

　　(1)建筑面积18000-50000平方米。　　 

　　(2)有多条公共交通、轨道交通到达。　　 

　　(3)处在城市的核心商圈或正在良好发展的区域。　　 

　　(4)5。6层，地下一层做超市（专题阅读），面积为．5000-6000平方米。　　 

　　2．工程技术要求：　　 

　　(1)物业交付：精装修(铺地砖、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。’　　 

　　(2)商场建筑高度：一层5．1米以上，其他楼层4．8米以上，柱距8米以上。

　　(3)电：双路供电，照度达到800-1200勒克斯。　　 

　　(4)商场建筑承载：350~400公斤／平方米。　 

　　二、时尚百货的选址建店的基本条件　　 

　　1．选址要求：　　 

　　(1)建筑面积20000~40000平方米。　　 

　　(2)有多条公共交通、轨道交通到达。　　 

　　(3)临城市环路，主要放射路。　　 

　　(4)物业获取：主要租赁或已有物业改造，根据具体项目情况协商而定。　　 

　　(5)已有物业最佳面积3万平方米，5层以下，含地下。　　 

　　2．工程技术要求：　　 

　　(1)物业交付：简单装修(铺地砖、顶石膏板、四白落地)，设备、设施(电梯、空调、喇叭等)。　　 

　　(2)商场建筑高度：建筑物高度为4．5—4．8米。一层稍高，柱距8—9米。　　 

　　(3)电：双路供电(含空调照明)。　　 

　　(4)商场建筑承载：达一般商业标准；水没有特别要求。

　　三、大型仓储式超市的基本场地要求及建筑标准　　 

　　开发商负责工程建设的实施，实施内容原则上需由使用方工程部门向对应设计院作技术交流之后出全套施工图样方案，并照图施工，最终按照国家规范标准进行验收。标准大致如下：　　 

　　1．面积要求：　　 

　　(1)占地面积：约20000平方米。　　 

　　(2)卖场面积：单层约10000平方米，如达不到，单层不低于5000平方米，总经营面积10000。15000平方米均可。　

　　(3)停车场面积：提供约10000平方米或200个地上专用免费车位，多者不限。

　　2．房屋：主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可。　　 

　　3．卖场：卖场临街面与进深(既长宽的)标准比例为7：4，柱距不低于8—10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化。

　　4．层高：净高不低于3．5—4米。　　 

　　5．地面：铺设象牙白或浅色工业超市专用砖。　　 

　　6．内墙：白墙刷乳胶漆。

　　7．照明：配置适合大型超市及卖场要求亮度的照明设施(具体参照使用方工程部施工图样)。　　 

　　8．坡梯：卖场多于一层的每层须配置两部自动坡梯(不超过12度)。　　 

　　9．货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平方米的专用卸货区，本商场周边需有环行车道以方便购物车及货车进出。

　　10．店标及招牌：提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标和招牌。　 

　　甲方向乙方移交的房屋和场地应满足下述的条件：　　 

　　1．按乙方设计方案要求和乙方书面确认的施工图样反映的设计要求完成房屋和场地的建造工程。　　 

　　2．房屋建筑主体结构坚实、防水、保温。各类电力、照明、供热、中央空调、给排水、消防、天然气和电讯系统等使用状态良好，且均符合中国和所在城市的建筑标准、环境保护法规的规定和设计要求，施工质量达到优良。 

　　3．照明系统的安装、卫生间的建造等。　　 

　　4．房屋已建好变配电室并配备双路低压电力供应1400~1600干伏安(不含空调用电)。　　 

　　5．房屋配备给水供应150吨／曰，完成全部给、排水系统及设施。　　 

　　6．配置消防系统及设施，包括防火分区设施、喷淋、监控报警、控制室等。　　 

　　7．房屋场地室内设计温度：夏季27~C，冬季16—18E，完成可独立控制的中央空调系统及设施，自控系统等。　　

　　8．房屋已配备独立的水、电、天然气计量表。

　　9．房屋中已配备了不少于40条电话直线。

　　10．完成符合设计要求的各类储水池、隔油池、化粪池等。　　 

　　11．取得所在城市有关主管部门颁发的建筑结构验收合格证书和各项装修、改造工程验收合格证书。

　　12．按设计规划完成室外道路和停车场，并已获有关部门批准可投入使用。　　 

　　13．完成各类室外管线工程。　　 

　　14．完成路灯和绿化等室外工程。　 

　　15．取得室外工程验收合格证书。

　　四、仓储式超市建筑要求　　 

　　1．建筑面积：10000~20000平方米，最好一层，最高两层；建筑净高5米以上，进深最少60米；柱距8．7米左右。　　 

　　2．地面荷载：1500公斤／平方米，面层为耐磨硬化剂地面。　　 

　　3．用电荷载：2×800干伏安，双回路用电。　　 

　　4．照明：照度不小于600勒克斯。

　　5．用水：主要以生活用水及生鲜冷冻用水为主，日用水量40吨。

　　6．冬季采暖：18—20~C。

　　7．夏季制冷：24—26~C。　　 

　　8．通讯：一条DDN数据专线及20门电话(应有一条中继线)。　　 

　　9．收货区：应有8个左右货车停车位，可满足40尺集装箱卸货及转弯半径的要求。　 

　　10．进出口：顾客进出应与收货车辆进出分开。

　　11．停车场：机动车停车位不少于260个，自行车位不少于300个。　　 

　　五、大型综合超市(北京)建筑及配套要求

　　1．临路宽80米以上，进深60米以上，单层面积6000平方米以上。　　 

　　2．甲方提供混凝土框架式建筑物，建筑楼面承载为不小于800公斤／平方米，仓库及收货区承载为不小于1200公斤／平方米。　　 

　　3．每层净高4．5~5．5米。　　 

　　4．供水：150—200吨／日，可容纳150吨水的备用水池，二路进水，分界点为用户总表及消防监视表的总表阀门之后。　 

　　5．供气：煤气或等热值管道天然气200立方米／日。　　 

　　6．电话：提供100对电话电缆含电话直线30~40门(其中15—20条中继线)和2条数据专线，接至电话总机房入口配线架处。　　 

　　7．供电2400~3200干伏安(耒含空调主机电源容量)，主要为高压配电、变压器、低压柜、室内动力等配电工程(乙方按需设发电机作备用电源)，低压侧供电至乙方低压柜出线位置。　　 

　　8．冷暖中央空调到位。　　 

　　9．暖通、消防排烟、油烟处理、给排水到位。　　 

　　10．停车位：汽车位200~400个，自行车位800~1000个。　　 

　　11．柱距要求：柱网开间10米×10米。　　 

　　12．人行步道2部(小于12度倾角，1000毫米宽梯阶)，2~3吨货梯2部， 2吨货梯1部。　　 

　　13．货区(满足2辆35吨集卡和4辆小卡出入)及配套卸货平台。　 

　　14．符合规划要求的道路、停车场、绿化、排水等。

　　15．符合国家商业使用标准并验收合格的消防设施。　　 

　　16．免租期：建筑物交付后六个月。　　 

　　17．国有商业用地。　　  

　　六、大卖场项目交付使用条件　　 

　　工程设计及施工应严格按照国家的有关规范要求进行，满足乙方商业经营的需要，并达到以下各条要求：

　　(一)建筑物

　　1．总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层，各层层高5~7米。净使用高度为大卖场3．5米(指灯下皮)；SHOPPING MALL净高3．6米(指吊顶下皮)。　　 

　　2.柱网尺寸：(8~10)米×(8~10)米为宜。结构形式为框架结构，以8.4米×8．4米为宜。

　　3．卖场地面采用超市专用地砖，地面荷载达到700~800公斤／平方米；滞货区为耐碾压硬化地面，地面荷载达到1000公斤／平方米以上，局部(如冷库、面包机房等)荷载达1000公斤／平方米。SHOPPING MALL地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。有防水要求的区域，请进行防水施工处理，以达到使用要求。　　 

　　4．建筑内墙面及屋顶涂白，地面按乙方要求进行装修，各专业管道按照乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求。

　　5．厕所：各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。内部设施完善，做中档装修，具备使用功能。　　 

　　6．办公区：应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生间做中档装修，即设施完善，具备使用功能。　　 

　　7．收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚。

　　8．总图：建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的空间；各种流线组织比较合理。建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环形通道；同时，应尽量不与客流发生交叉。

　　9．建筑物在达到以上建筑要求的情況下，室外环形通道宽度需满足地方消防局的相关规定。

　　10．应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、电容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。

　　(二)供电系统　　 

　　1.供电系统为双路10千伏电源(或备用供独立使用的发电机组)。　　 

　　2.供电容量为3500干伏安(以最终设计要求为准)，并在满足建筑相关设施、设备的用电情况下(如空调、消防、一次照明、电梯等)为卖场预留800千伏安的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量。　　 

　　3.对超市采用双电源供电，末端互投，以最终设计图为准。　　 

　　4.综合接地电阻不大于1欧。　　 

　　(三)照明系统　　 

　　1．卖场采用36瓦高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800勒克斯以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场布局施工。

　　2．建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求。

　　3．滞货区采用250瓦金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400勒克斯，按照乙方提供的方案进行施工。 　 

　　(四)空调系统　　 

　　采用中央空调，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。在建筑物交付使用时，空调系统应能达到良好的运行状态。温度：冬季卖场、办公区为16~C土2℃；夏季卖场、办公区为26~C土2t。相对湿度小于65％。新风量17~25立方渺(人.时)。　　 

　　(五)给排水系统

　　1．室内、外给排水管网应根据设计要求施工，并具备使用功能。

　　2．经营性给排水使用点应根据具体要求施工，并具备使用功能。　　 

　　3．经营制冷系统管沟。　　 

　　4．室外给水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水。

　　5．生活用水应有防止二次污染措施。

　　6．在终端用户上设分水表，以利于计量。　　 

　　7．其他未尽事宜均按国家有关规范执行。　　 

　　(六)消防系统　　 

　　1．按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能。　　 

　　2．室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定。，　　 

　　3．按照防火有关要求，配备消防设备及器材。　　 

　　(七)电梯　　 

　　建筑物配置的客梯、货梯(货梯轿尺寸为2400毫米×2400毫米，载重≥2吨和人行坡道梯(坡道梯的坡度不应大于]2度)的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行。在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。　　 

　　(八)停车场及室外照明　 

　　1.地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青混凝土或混凝土地面。　　 

　　2.应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。　　 

　　(九)分户计量设施：应按照乙方确认的施工图设计要求，安装水、电、煤气分户计量设施。　　 

　　七、量贩超市基本技术条件要求　　

　　(一)土建　　 

　　1.超市使用面积：15000平方米。　　 

　　2.建议柱距：(8—10)米×(8一10)米。　　 

　　3.高度要求：

　　(1)梁下净高4．5米。

　　(2)灯具下缘距地面3．6米。　　 

　　(3)货车通道净高3。5米以上，收货平台高O．7米。　　 

　　4.设计荷载：800公斤／平方米。　　 

　　5.设立人行自动步道：倾斜角12度，梯段净宽1米。　　 

　　6.设立独立货梯：2台3吨。

　　7.客流货流应分开。　　 

　　8.设立独立的收货通道。

　　(二)电气　　

　　1.双电源供电。　　 

　　2.用电量：120瓦／平方米(自用，不含空调)。　　 

　　3.采用灯带照明。　　 

　　4.照度标准：1000~1200勒克斯。

　　5.柱面预留插座，距地3．3米(特殊标准除外)。

　　(三)给排水：日供水量150—200吨，给水管径不小于150毫米。　　 

　　(四)通风　 

　　1．超市　　 

　　(1)夏季温湿度要求：26~28％；相对湿度：55％+10％。　 

　　(2)冬季温湿度要求：16—18~C；相对湿度’>30％。

　　(3)新风标准：20立方米／(人。时)，风道设计尽量扁平。　　 

　　(4)外部出入口设置冷热风幕(冬季为热风幕，夏季为自然风)。　　 

　　(5)厨房区设置油烟净化设备、专用风道及排往隔油池的排水管道。 

　　2．办公区

　　(1)夏季温湿度要求：26~28~C；相对湿度：55％+10％。

　　(2)冬季温湿度要求：20~22~C；相对湿度：≥30％。　　 

　　(3)新风标准：30立方米／(人．时)，风道设计尽量扁平。

　　(五)外部　　 

　　1．设置隔油池、化粪池。　　 

　　2．建筑入口设避风室、刮泥板，下设排水。

　　3．进行泛光照明设计，分重大节日及平时照明。

　　4．预留外招广告牌位置及电源。　　 

　　(六)其他　　 

　　1．市内预留电视信号线。　　 

　　2．超市内的冷冻机房设在一层。

　　3．提供120对电话进线。

　　4．超市预留燃气管线。　　 

　　5．自用停车位200个。

　　八、多厅影院选址建店的基本条件

　　(一)选址要求 

　　1.中心城市：五星级及以上标准，开旗舰店，多于6个厅。

　　2.占地面积：大于3000平方米(与高度有关)。

　　3．商场里餐饮、娱乐占到总建筑面积的30％以上。 

　　4．合作条件：直营、合作(控股)、合作(参股)或管理输出。　　 

　　5．租赁：流水倒扣，通常情况占净票房收入的一定比例。　　 

　　(二)工程技术要求

　　1．影院有二层的高度，多厅的层高梁下7米以上。　　 

　　2．最大柱距为16米宽、30米长，一般情况为8米宽、9米长，最佳为9米宽、9米长。 

　　3．考虑到技术问题，通常情况自己装修。

　　4．开发商负责：完成土建(院线公司提供工艺图纸及平面图)，隔墙起坡、消防的设计施工或特殊要求；空调的安装。　 

　　九、运动品专卖店选址建店的基本条件　　 

　　(一)选址要求 

　　1．租赁面积范围广：50—2000平方米。　　 

　　2．成熟繁华的商业街、已建成的购物中心及商场；有发展潜力的商业区域。　　 

　　3．在近距离内有吸引客流的互补行业，且在同等品质。　　 

　　4．商场内或商业街的体育用品区域，具有良好的展示功能。

　　5.物业获取方式：固定租赁、流水倒扣。

　　6.租期：2—5年。　　 

　　(二)工程技术要求

　　1．注重店铺的位置，面积及其他因素可以灵活考虑。　 

　　2．工程交付不需要做内部装修，公共区域要求装修良好。

　　3．自行装修为初装修，不做吊顶，地板简单整洁，风格与工厂直销店相近。 　 

　　4．项目周边有公共停车位。　　 

　　5．独立用电不少于70千瓦。　　 

　　6.体育品牌商家负责：提供装修的设计图。　　 

　　7.商家负责：与商场或业主签订合同、装修及其他的开店准备、日后的进货、经营管理。

　　十、中型中餐厅对地产项目的需求　　

　　餐饮企业在选择经营场所时主要考虑两方面因素：一是经营者对服务区运营环境和条件的要求，二是考虑消费者对消费区环境的要求。　　 

　　(一)服务区运营环境　　

　　1．餐厅面积：出于规模效益考虑，中餐厅的理想店面面积为800—2000平方米。　　 

　　2．服务区区域规划：　　 

　　(1)厨房：

　　1)按照行业要求附属面积与餐厅经营面积的比例是l：1，实际操作中，部分有条件的店铺，可将库房、冷库等区域规划在其他区域，如地下室等，以证足够的制作区面积。

　　2)厨房的排烟设备、上下水管线、隔油设备、三相单相电源、强电、弱电电路等设施要齐全，并根据厨房大小、客流量等情况确定和调整上下水管线的粗细和隔油池的大小。一般来说，隔油池不小于80厘米×150厘米，下水管道最好是明沟与暗沟相结合，尽量减少直角；上水管道直径为4厘米，下水管道直径是上水管道的5倍。　　 

　　(2)备餐间及传菜通道：大厅附近需设有便于服务员取菜的备餐间及卫生安全的传菜通道，以保证食品的卫生、餐厅的整洁及上菜的速度。

　　(3)冷库：冷库一般分冷冻、冷藏两部分，面积在30平方米左右。另外，还需50平方米左右的库房放置其他物品。　　

　　(4)库房：用于储存一些餐厅运营必备的物品，库房面积要根据餐厅面　　 

　　积的大小来确定，并有相应的防火、防盗设备，以保证安全。　　 

　　(5)员工洗手间：餐厅内员工专用的洗手间要与顾客使用的洗手间分开。

　　(6)员工电梯和通道：多层建筑中，电梯及通道要做到客户和员工分离。厨房制作区应备有直通停车场的货梯，便于设备及原材料的运输。厨房与消费区不在同一楼层也可提供小食梯，大小在1平方米左右。

　　(7)配套用房：办公区、休息区、卫生间、浴室等配套用房的最佳区域是安排在地下室，面积适中。　　 

　　(8)环境要求：由于餐饮项目经营的特殊性，政府及相关部门对多层建筑内的餐饮项目在环保、安全等方面的标准都相当严格，特别是底商很难成为餐饮项目的经营场所。如果在符合环保要求的基础上，底商是餐饮经营场所的理想选择，将会给经营者提供强大的位置优势和客源优势。经营餐饮项目选择的经营场所对排烟、消防、隔音减震、排污等方面要求较高，同时也是地产商们在项目建设时需要考虑的因素。(9)排烟换气系统：采暖、通风和空气调节及其制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。　　 

　　(10)竖井烟道：是排烟换气系统的必要组成部分，火锅、烧烤等餐饮经营项目还需增加独立的排烟换气系统。以火锅店为例，使用无烟机制碳为热源，在燃烧过程中，产生一定量的一氧化碳，必须增加独立的排气系统，一般情况按每小时换气10~12次。　　 

　　(11)补新风：可根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风，在餐厅范围内形成微负压，使室内污浊空气通过排风口及竖井烟道排出。　　 

　　(12)空调系统：要根据餐厅运营时产生的热量来确定空气调节设备的安装，火锅、烧烤餐饮企业安装空调时还需加大功率，每平方米按450~500瓦较为合适，其他餐饮企业每平方米达到200。300瓦即可。餐厅空调应安装分部控制器，不同营业时间分部开放。厨房内不可安装盘管式空调，应安装全空气系统。要有充足的补风排气设施，形成较大的空气对流。设备尽量使用同一品牌，由物业统一管理、统一维修。　　 

　　(13)消防系统：消防安全是餐饮经营中的第一要素，烟感、喷淋等火灾自动报警装置和自动灭火系统是必不可少的消防设施。　　 

　　(14)排污系统：餐厅内要有合理的排污构造与设施，餐厅内设置专门处理厨房污水、污物的制冷机，将油腻的污物凝固处理，符合排放标准后再将其进行排放

　　(15)隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营。　　 

　　(16)停车场：提供足够空间的停车场。 

　　中餐厅　　 

　　(二)消费区环境　　 

　　顾客消费区包括：大厅、包间、洗手间、侯餐区、楼梯、通道等部分，作为经营者，在不同区域都要为顾客营造卫生、清洁、舒适的消费环境。　　 

　　1．消费区区域规划：　　 

　　(1)大厅：柱距不小于10米，吊顶净高度不小于3．2米，吊顶内设备包括空调、消防排烟、电缆、桥架等。　　 

　　(2)包间：

　　1)大豪华包间吊顶净高不少于3．6米，面积为50—100平方米。　　 

　　2)小型包房一般为20~40平方米较合适，吊顶高度不低于3米。　　 

　　3)多功能厅面积为100—200平方米，便于进行小型宴会及娱乐。

　　4)宴会区最好要有专用贵宾电梯，可从车场直接进入宴会区。

　　5)宴会区通道宽度不小于1．4米。

　　(3)洗手间：消费者洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可以设有套内洗手间，并预留上下水管线。　　 

　　(4)电梯、楼梯及通道：消费者使用的电梯、楼梯及通道要与员工专用部分分开，单层楼梯适合宽度为2—2。5米，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度为1．5米。

　　2．环境要求：　　 

　　(1)采光：白天光线充足给顾客干净、安全的感觉，晚间光源以中间色(色温4000开)为宜，照度为200~300勒克斯。

　　(2)室温控制：通过空调、排风系统的设置和调节，以及对干湿度的控制，形成适宜的就餐环境。　　 

　　(3)内置线路：在餐厅、宴会、通道综合布线时，每间隔10~15米距离，距地2．2。2.5米位置，预留弱电接线盒，保证曰后餐饮企业安装电子系统。

　　(4)用电量：根据餐厅面积的大小、经营内容、营业时间等可以估算出一个餐厅的大致用电量(包括照明和动力)。以东来顺为例，可按250—300瓦／平方米计算。