购物中心如何以物业管理为基础实施精细化管理？

　　购物中心运营管理是一个三维的空间，以物业管理为基础，重中之重是经营、精细化管理。此外，购物中心O2O思维为新时代的购物中心运营管理提供了新的思路。有别于写字楼和住宅公寓物业。不能任由租户自生自灭，要扶植培养，业主、租户是鱼水关系，不可杀鸡取卵。　　 

　　一、物业管理体系要点解析

　　早期介入对开发风险的规避　　 

　　a.最大限度地减少物业投入使用后的遗留问题　　 

　　b.能够全面掌握有关物业的信息　　 

　　c.为后期管理打下坚实的基础

　　二、前期介入阶段规划、工程方面风险

　　1、机电系统设备设施图纸审核建议。　　　 

　　2、楼宇设施设备选型建议。

　　3、工程设备用房合理布局建议。

　　4、暖通给排水建议。　　 

　　5、物业智能自动化系统设置建议。　　 

　　6、能源收缴与计量控制建议。　　 

　　7、公共区域装饰装修标准建议。　　 

　　8、工程设施设备施工与安装建议。　　 

　　9、物业广告标示系统建议。　　 

　　10、物业管理办公用房建议。　　 

　　11、物业单元接管与验收建议。

　　12、工程设施设备维护与保养建议。

　　13、针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。

　　14、针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。

　　15、针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。

　　16、针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。

　　17、针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。

　　18、工程设备标识方面的建议。

　　19、对项目的垃圾房及卸货区提供建议。

　　20、对工程设备集成控制方面的建议。

　　21、结合会所布局工程设备设施及能源计量方面的建议。　　 

　　三、前期介入阶段（提前解决后期运作的难点）

　　1、工程设施设备维护与保养建议。

　　2、针对项目的特点，对项目提供消防及保安监控设备方面的建议。

　　3、针对项目的特点，结合楼宇自控系统提供工程空调 及新风设备方面的建议。

　　4、针对项目的特点，对项目供电系统提供建议。

　　5、针对项目特点，对项目设置宿舍及餐厅提供建议。

　　6、针对项目的特点，对项目的门禁及电梯系统。

　　7、工程设备标识方面的建议。

　　8、对项目的垃圾房及卸货区提供建议。

　　9、对工程设备集成控制方面的建议。

　　10、结合布局工程设备设施及能源计量方面的建议。

　　四、前期介入阶段（完善后期运行的硬件条件）

　　五、前期介入阶段（提前制定运作系统规范流程）

　　六、物业管理提升：购物中心O2O思维及实战

　　1、趋势的特征何在？　　

　　a.跨界

　　b.整合

　　c.打破传统营销的瓶颈

　　d.各个行业都会出现变化，一些行业会逐步走向消亡。

　　2、新时代带来哪些新挑战？　　 

　　a.渠道挑战　　 

　　代理商会消失吗？

　　直销会成为未来销售的主流吗？

　　传统商业会从销售终端转化成电商的体验平台吗？

　　基于微信平台的社群和微营销所代表的的渠道力量会有多大的空间？

　　b.价格挑战

　　免费思维甚嚣尘上，我们还怎么应对价格挑战？

　　这种状态下，企业面对的是整个价值链的重新梳理和重新布局，过去简单的以成本到生活者能够接受的价格之间作为利润空间在生产者、渠道和终端之间进行分配的简单模式将会被彻底颠覆。

　　c.产品挑战　　 

　　生活者越来越多的参与到产品的原发设计中来，产品的每一次改进都会受到生活者的启发。

　　产品的使用过程中需要生活者更多的参与性。

　　产品的娱乐性正在增强。

　　生活者在产品购买完成之后的参与也将持续不断。（在产品设计上需要考虑更多的分享点、惊喜点）

　　d.盈利模式挑战　　 

　　在传统营销模式下，一个生产商或者服务提供商要想获取更多利润，必须做的就是三件事情——提升产品价值，使生活者愿意付出更多的钱（附加价值）扩大销量；疯狂的降低成本，使更多的利润留在自己手中。　　 

　　提升价值意味着更多的付出，付出与回报之间的关系成正比吗？　　 

　　研发成本上升，附加功能越来越不被生活者接受。　　 

　　品牌附加值的比拼成本也在不断上升，（能够把生活者变成自己粉丝的品牌反而降低了这块成本）。　　 

　　渠道成本——渠道下沉，减少分钱的人，压低渠道利润空间，减少分出去的钱。开发电商渠道，直销渠道等所谓的低成本渠道。结果呢？终端为王——直接面对最终客户，拉动销售，扩大销售。而O2O的到来，给我们带来的是从这个利益链之外获取收益的机会。一些隐性的价值将会被充分挖掘，新的工具产生，新的技术应用，跨界与整合会使得整个社会的运行成本降低，这些运行成本降低带来的将是盈利方式的再分配，全新的盈利模式需要更具跨界性的设计，这将是O2O带来的最大挑战。　　 

　　e.品牌挑战　　 

　　传统的品牌载体在发生变化。品牌开始更趋于本质。品牌是什么？生产者与使用者的关系。当越来越多的生活者成为你竞争品牌的粉丝（甚至是脑残粉）的时候，你怎么办？你还在用传统方式建设和推广你的品牌有多大的意义？

　　f.组织挑战

　　所有这些挑战，其实最终都要落实到一点，就是组织的挑战上，原有的管理模式和营销模式必须面对这些挑战的时候，一个什么样的组织是高效的，是可以应对这些挑战的，我们又该如何去组建这样一个组织，这不是简单的建设一个电商部门或者组建一个O2O部门就能够解决的，需要的是整个企业按照互联网思维去重构。

　　3、新时代从何而来？

　　O2O的来源　　 

　　a.技术发展带来的生活者生活方式的变化。

　　b.IPV6IPTV IPv6 网络电视在线直播

　　c.云大数据

　　d.3G/4G智能手机移动互联

　　4、O2O之道

　　a.O2O是一种本质上的改变，是道的层面的变化，其根本原因就在于营销因为这些技术的变化而产生了核心本质的变化。营销变得简单而复杂了。

　　b.是简单的线上与线下的打通，打通的应该是生活者需求与生产者的供给，只有这样理解，才能够从根本上理解O2O。

　　c.是对传统行业应用互联网思维的重新整合，是一种颠覆性的变革，随着O2O的发展，大量的传统企业将成为新商业模式的打工仔。

　　d.联网思维，不是简单的一种推广方式，要从根本上改变这一观念。

　　e.移动互联是生活方式，不是信息获取渠道的变化。

　　f.从被动传递信息到主动推送信息。

　　g.建立自己的大数据系统和自己的O2O入口极为关键。

　　5、企业应该从中得到什么？

　　a.做整合者，而不是被整合者的谋士。

　　b.主动跨界与被动跨界结果是不同的。

　　c.研究趋势，引领趋势，而不仅仅是顺应趋势。

　　d.在自身的现有模式下适应新的变化，调整企业自身的营销战略。

　　6、O2O基本法

　　a.入口（微信，360，滴滴打车）

　　b.交易平台（天猫、京东……）

　　c.线下体验与物流载体（菜鸟、商业地产、线下便利店……）