昆明市政府环湖东路开发面临违约 云南城投收债无期

　　环湖东路解除开发协议后首宗地块今日出让

　　今天下午，又有一宗昆明市环湖东路半岛土地入市交易，不过仅仅一宗而已，且这宗地仅有不到5亩大小。

　　但此次入市地块意义非同一般。

　　就是这么不起眼的一小小宗地块，却能透视云南城投和昆明市政府的博弈关系。就是这么一小小宗地块，却预示着两个大问题：一个是，在环湖东路沿线土地开发问题上，昆明市政府即将面临再次违约;二是云南城投收回过去6年多(2008年5月签订开发合同至2014年11月解除合同止，实际上2013年左右就处于停顿状态)为开发环湖东路沿线土地所垫付资金余下待收款40多亿的日期，变得遥遥无期。

　　之所以说云南城投收回垫付资金变得遥遥无期，是因为在2014年11月20日云南城投宣布与昆明市政府解除开发协议时，对收回48亿元垫付款给出了四条途径，其中最后一条约定，解除协议生效后三个月内在环湖东路范围内安排不低于600亩土地公开出让并以出让价款偿还，直至云南城投剩余应收回资金全部收回。

　　之所以说昆明市政府面临再次违约，是因为早在2011年就有国内媒体关注到云南城投在环湖东路沿线土地开发上面临的困境，质疑昆明市政府可能违约导致云南城投在推进环湖东路沿线土地开发上举步维艰。不过，2014年11月20日云南城投公告正式与昆明市政府签订《解除协议》时特别强调，历时6年双方均履行协议，没有出现任何违约现象。然而，正如上面所陈述，按约定三个月内安排环湖东路范围内安排不低于600亩土地公开出让并以出让价款偿还。如今距离三个月届满仅剩不到10天，昆明市才安排不到5亩土地于今日下午出让，昆明市政府面临继2011年被质疑可能违约后，因偿还云南城投垫付资金问题可能再一次违约(云南城投相关公告并没有透露解除协议何时生效，本文是以云南城投公告中所披露2014年11月19日签订解除协议日期计算)。

　　我们无法揣摩云南城投这家国企上市房企在这个问题上的真实心境，但从2014年11月20日的公告中的一句话可窥一斑：“云南城投希望能尽快收回前期投入及相应收益，有利于云南城投其他项目的顺利发展和推进。”

　　显然，云南城投收回资金的心情是相当迫切，但面临昆明市政府，即便是云南省国资委管辖范围内的省级投融资平台公司，云南城投也有心无力，在和昆明市政府的博弈中，明显处于下风。

　　解除开发协议后首宗出让地块详情

　　根据昆明市国土资源局网站显示，2月11日将有官渡区六甲街道办事处编号为KCGD2012-23-A14-A1的地块将进行挂牌出让。经核实，该地块为云南城投环湖东路沿线开发的收储地块之一。值得关注的是，这是自2014年11月20日云南城投置业股份有限公司公告正式宣布与昆明市政府解除昆明市环湖东路沿线土地一级开发合同，并于11月19日与昆明市土地矿产储备中心签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》后，该片区地块出让的第一宗土地。

　　从地块信息看，土地面积3071.82平方米，约合4.61亩，土地单价为300万元/亩，土地属性为城镇住宅用地，容积率为>1且小于等于1.05，建筑密度为≤35，绿化率大于等于40，交易起价为1383万元。以容积率最大值1.05计算，该地块楼面地价为4287.83元/平方米。

　　而 KCGD2012-23-A14-A1地块，正是2014年5月4日下午挂牌出让8宗国有建设用地之中KCGD2012-23-A14-A2地块相邻地块，该地块除面积为141584.26平方米(约212.38亩)和交易起价为63714万元外，其余信息同A1地块相同，经计算土地单价为300万元/ 亩，楼面地价为4285.79元/平方米。

　　但言归正传，就算4.61亩较去年5月约合470亩，总挂牌总底价约为13.16亿元的的土地出让是否略显单薄?按照11月19日签订协议，三个月内安排不少于600亩土地入市，4.61亩是否意味着政府违约?如此城投环湖东路沿线土地一级开发垫付资金的收回计划是否也显得遥遥无期?

　　云南城投抽身后遗症：梦想很丰满 现实很骨感

　　云南城投与环湖东路的故事开始于2008年5月，云南城投与昆明市土地矿产储备办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，对环湖东路沿线4.18万亩的土地进行一级开发。委托期限自2008年5月30日至2013年5月30日。依据合同，土地一级开发所需资金全部由云南城投筹措和垫付。作为回报，云南城投将与昆明市政府对相关土地出让净收益实行五五分成;若收益不足全部土地一级开发总成本的5%，则可获得市政府支付的5%保底收益。

　　令人意外的是，计划赶不上变化，土地收储与出让进度完全不能达到约定和预期，云南城投陷入资金泥潭。2010年8月31日，云南城投与昆明市土地储备中心公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》，正式确认了对三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作，但这些土地迟迟未能推出。原本计划将地块整理、出让，形成滚动开发的云南城投，被摆了一道。

　　而更为严重的是在2011年6月底，云南城投一级开发的环湖东路分三个批次推出的25宗土地，21幅地块约1460亩流拍，流拍率高达90%。

　　城投2010年8月31日正式确认对环湖东路约4793亩的土地收储后，昆明市官方对环湖东路土地迟迟不能出让的解释是：规划调整。据悉，云南城投当时 2011年中报显示，环湖东路项目累计完成的投资额已超过62亿元占公司总资产134.9亿元的半壁江山。土地尚未出让，云南城投只能获得市政府承诺的 5%保底收益。至2011年6月底，云南城投累计确认保底收益约3.06亿元，净利润约2.17亿元。但事实上，对城投而言，土地不出让，不谈收益，回本都成问题。

　　基于如此，2014年4月26日，云南城投在2013年财务报告中，首度披露了拟解除与昆明市环湖东路沿线一级土地开发委托合同的意向。随后11月20日，云南城投置业股份有限公司发布公告，正式宣布与昆明市政府解除昆明市环湖东路沿线土地一级开发合同，并于11月19日与昆明市土地矿产储备中心签订《环湖东路沿线土地一级开发解除协议》。也就是说，云南城投长达6年的环湖东路沿线4万多亩土地一级开发，正式宣告“半途而废”。理想很丰满，现实却很骨感。在政府主导的整个环湖东路沿线 4.18万亩的土地进行一级开发的理想面前，陷入过资金危机的城投选择退后一步——“半途而废”。然而此时的“半途而废”，或许更可以说是对未来负责的 “泥潭抽身”。

　　违约质疑：说好的3个月600亩呢?

　　回到现在，不得不说那些年政府违约的气氛再次被打造出来。

　　在2014年11月20日的公告中显示，在环湖东路土地一级开发过程中，云南城投为此投入了72.89亿元及其他相关费用和资金利息共计82.76亿元，已收回34.64亿元，尚余48.114亿元需要昆明市政府支付。

　　云南城投当日的公告中给出了追讨余下资金的计划：

　　(1)环湖东路已出让土地按挂牌价计算昆明市土地矿产储备中心尚未收到的返还款21.098亿元，昆明市土地矿产储备中心应在收到昆明市财政局返还后10个工作日内全部支付给云南城投置业股份有限公司;

　　(2)由云南省城市建设投资集团有限公司从应分摊的昆明市地铁258号线项目与会展中心交汇段下穿工程费用中向云南城投支付2.862亿元;

　　(3)对于项目范围内的土地受让方按照挂牌条件应承担的相关基础设施建设费用，由昆明市土地矿产储备中心报请昆明市人民政府协调解决云南城投对上述相关基础设施建设费用的回收事宜;

　　(4)剩余未收回的资金，按《解除协议》约定，由昆明市土地矿产储备中心报请昆明市人民政府，于《解除协议》生效后的3个月内，在环湖东路范围内安排不低于600亩土地公开出让并以出让价款偿还，直至云南城投剩余应收回资金全部收回。

　　也就是说，按照第四条追讨路径，约20亿元的资金需要从云南城投环湖东路土地开发收储范围内的土地出让实现。

　　值得关注的是：根据协议，当时所称未来三个月(截止2015年2月19日)，昆明市需要安排环湖东路范围内不低于600亩土地出让，以出让金偿还云南城投款项。也就是说，从2014年11月19日起至2015年2月19日的三个月，环湖东路要有600亩土地再度进入市场出让。

　　按照每亩300万元计算，如果600亩土地如期出让，那么土地出让金约18亿元，大抵能偿付云南城投所提出的用土地出让实现资金回收的这部分款项。

　　公告中还显示，从2008年5月8日，云南城投置业股份有限公司与与昆明市土地矿产储备中心签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》到2014年11月 20日(星期四)正式签订《解除协议》，历时6年双方均履行协议，没有出现任何违约现象。云南城投希望能尽快收回前期投入及相应收益，有利于云南城投其他项目的顺利发展和推进。

　　显然，云南城投回收资金的目标要落空了，这也让云南城投回收资金的日期变得遥遥无期。

　　云南城投的心思很明确，“希望能尽快收前回期投入及相应收益，有利于云南城投其他项目的顺利发展和推进”，展现得一清二楚。而截止到今日2015年2月11日，距离 2014年11月19日的“未来三个月”仅剩不到10天的时间。而11日的土地挂牌出让却是自(11月20日)云南城投公告同政府解除合同后，该片区地块出让的第一宗土地。除协议签订即将满三个月之际，环湖东路土地才有首宗不到5亩的面积出让，云南城投希望收回资金的愿望看来与实际收回资金的情况只能背道而驰。就算放眼到3月已经对外公布的土地供应计划，云南城投收回资金的想法也变得遥遥无期。

　　时间回到之前提到的2010年8月31日，云南城投与昆明市土地储备中心公司签署了《环湖东路土地一级开发政府储备用地一期土地移交书》，正式确认了对三个半岛范围内约4793亩的土地收储工作。但当时已经可以移交的土地迟迟未能推出。

　　说好的“3个月600亩”变成了遥遥无期。早在2011年7月土地流拍的合同期间，就有分析指出，云南城投的一级开发项目可能面临政府违约的风险，包括调低收益分成比例、终止项目剩余部分的合作、在拍卖后故意拖延或不兑现收益分成等。而今情景再现，解除开发协议后面临向云南城投支付开发垫付资金过程中，“政府违约”这句“玩笑话”又映入眼帘。

　　云南城投是否也需要为自身代言维权?

　　三个月的时间马上就到，云南城投收回资金的愿望如此强烈。但现实终究是现实，残酷而惨烈。城投此次和上一次合同期间内的情况一样，依仗一份协议和愿望，面对在环湖东路半岛一级土地开发上的一系列不确定性，国有上市房企也如此弱势。

　　如果说以前的着急是走心，现在的着急就是走钱了。城投环湖东路半岛一级土地开发投入的72.89亿元及其他相关费用和资金利息共计82.76亿元，已收回 34.64亿元，尚余48.114亿元。城投于政府在环湖东路半岛背景下的纠葛早已不是“谈钱伤感情、谈感情伤钱”，而是究竟如何办才好?云南城投的展示出无尽的期盼，却带有一丝无力。

　　在讨薪的人面前，实实在在的发应得的钱才是重中之重。年关的云南城投将在政府如今营造的“违约”气氛中度日如年。且不谈从五五分成到先保5%以至于后期的8-10%的固定回报，能否把拖欠的本拿回来或许才是城投最担心的。年关再进，云南城投是否也需要为自身代言维权?