购物中心进入业态调整季 勿盲目“重体验 轻成本”

商业地产学院   2014-12-01 10:02
核心提示:做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”。

   做商业,假如运营得好,能实现长期回报,这个资产还可以作为融资工具,使资金再投入到土地市场上,拿地回来再开发,就会形成良性循环。假如做得不好……那就相当于挖了一个投钱的“黑洞”,从规划到开业运营,各种常规和非常规的开支成本可谓压力山大。   

  商业项目开发多了几分冷静,投资回报率在降低,招商难度在加大,甲方需要重视收支平衡,备好充足的现金流才是打赢“长期持有”战的根本。而目前所强调的购物中心要加大体验,要警惕这些体验业态带来的后期维护成本的增加。  

  “8万平方米以上规模适合长期持有”  

  1、我们如何从投资角度去看一个购物中心?  

  做商业时,会思考,投资商如何考虑这个购物中心?就像现在说要做体验型业态,但还是要考虑整个购物中心怎样才能尽快收回投资额。  

  假如发展商资金充裕、希望长期持有商业物业,或者希望整体转让给商业投资公司的,则物业规模一般在8万-12万平方米较为适宜,因为体量有足够规模时,投资人获得的利润才相对较多,才愿意长期持有。  

  加入开发商资金不够充裕,可以尝试将整个商业缩小,去做社区或者街区型商业,无论卖,还是租赁都比较好处理。 

  2、怎样做账本?   

  根据合理的业态组合下商户能够承受的租金水平,做出现金流量表。以现金流量表的形式,将物业的建造成本、财务成本、租金收入、运营费用等指标综合考虑,计算出内部收益率、投资回收期等各项指标,供开发商参考。   

  通过这个账本,可以看出项目的成本和收益是否平衡,再进行相应的调整。  

  对于收益较低的项目,发展商就要控制建造成本、寻求利息相对低的融资渠道;对于培育期较长的项目,如果没有充足的资金或融资渠道支撑,那就需要考虑销售部分商业面积或者缩小规模等措施,保证投资安全性。  

  “购物中心盲目增加餐饮,投资成本会增高”  

  1、除了这些基本开支之外,还需要注意可能产生的其他成本吗? 

  例如餐饮。现在很多顾问建议开发商增大餐饮业态比例,但做餐饮也会引起新的问题,虽然可以带动人群来消费,但这个人群消费目的是非常强的,如果购物中心的零售不足以吸引他们的话,吃完饭可能就走了。  

  同时还具有时间性,不会一天都呆在这里,但购物中心因为增加了餐饮比例,它的所有设施设备的成本都将变高,空调、水电,甚至隔油池都需要增容。有一些业主对自己购物中心不是有太大信心,餐饮比例设施方面预设做到了七成,但也要注意相关成本的增加。 

  特殊的业态和非常规的设计将带来额外的维护成本。例如在购物中心中小型水族馆、垂直绿化和水系成为新的潮流,这些设计涉及到的维护成本明显高于一般的商业建筑,而且并无直接的租金收入。  

  虽然引入特殊业态和特色设计的出发点是吸引人流,业主还是需要对其进行成本和收益的仔细考量,是否能够起到杠杆作用,带动项目整体价值的提升。  

  2、现在商业项目层出不穷,对于长期持有的项目,它的定期翻新是不是也很费钱?  

  购物中心每天运转,接待大量客流,后期维护成本不可忽视,并且,原有的项目需要通过重新装修,才能保持良好的购物环境,并且给消费者带来新鲜的体验。 

  例如,1990年开业的香港太古广场,分别在1998年和2008年都进行过大型的翻新工程以保持活力,在2008年至2011年更是用了四年时间做整体翻新,为了避免影响租户的生意,大部分工程是在每天结业后进行。 

  国内的购物中心的建造水准和后期维护均弱于香港的成熟购物中心,而面临着变化更快的市场环境,通过翻新来保持竞争力,对于业主来说是不可不预备的费用支出。 

  “投资回报率在降低,资金流要比较充足”   

  1、从投资角度,开发商投资回报率一般在多少?  

  一般投资回报率8%以上是比较好的,但是近三年一些发展商6%都能接受,回收期一般是要求在10年以内,但是目前纯粹的商业很难做到,除非是综合体和一些销售的产品才能做到10年以内。  

  2、充足的资金也不代表就能把购物中心做好。很多项目都卡在“招商”上了。前期怎样规划商业规模,比较好招商?  

  首先,单层建筑面积比较讲究。单层达到1.5万-2万平方米(以下除使用面积会单独注明,其他面积都指建筑面积)就会比较好做,即使用面积为8000-12000平方米(商家一般按使用面积报数给发展商)。 

  假如对于一层只有3000平方米使用面积的购物中心来说,如果要招进一个服饰主力店,它所占有的面积往往都要1000多平方米(使用面积),因此仅剩下1000多平方米(使用面积),就不好再去招别的次主力商户进驻了。 

  主力店也是需要和好的品牌做邻居,但是除去主力店占用的面积外已经没好的铺位给其它“邻居”了。  

  6万平方米以上的购物中心就会比较灵活,可以做成家庭式的消费,一站式购物中心,这样的话,可以考虑引进电影院、超市作为主力,还可以找一些好一点的服饰品牌做主力店。   

  3、超市、电影院之类,他们给的租金都很低,不利于提高投资回报率?  

  从市场角度来看,精品超市就是顺应购物中心的发展成熟而兴起。国内购物中心早年多规划大型超市作为主力店,随着市场变化,业主逐渐发现大型超市租金低和租期长的缺点,而且薄利多销的商业模式并不能有效地带来中高端客源。  

  于是,购物中心纷纷缩减超市面积,如广州的中华广场和正佳广场,先后将大面积的Jusco和百佳替换为小面积的TASTE,既腾出了商业面积引入其他高租值商家,也提高了超市的租金,还提升了购物中心的档次,可谓一举数得。

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