万达、华润等大牌房企进驻北部山水新城 南北分庭抗礼

　　近日，万达集团董事长王健林来昆后，放出一重磅消息称，万达在昆的第三号作品即将落地北部山水新城，自去年开始就一直热度不减的区域再次重回风口浪尖。近年来，随着俊发、城投、华润以及万达等大牌开发商的进驻，北部山水新城的项目增多，商业体供应量随之增加，片区内的竞争进一步加剧。同时，大牌的进驻也促使北部山水新城与南市区的宜居区域形成南北分庭抗礼的市场格局。专家也指出，未来年，随着大牌的进驻，北部山水新城的房价有可能上涨。

　　大牌房企“北上”

　　南北分庭抗礼局面形成

　　商业体供应持续走高 加剧区域内同质化竞争

　　从北部山水新城最初的定位即可看出，生态是其区域中地产项目的最大特点。从整个北市区的商业发展轨迹来看，几乎每个地产项目均涉及到了商业、商务写字楼产品。

　　梳理目前北部山水新城在建在售的主要项目来看，天宇澜山紧邻亚洲最大人工瀑布，将会提供大面积的休闲区域，如树阵广场、帆船广场等，并配合即将推出的风情商业街区；云南城投的融城昆明湖社区规划有滨水观瀑商业街、高端生态写字楼、高层豪景住宅、花园洋房、山水别墅等多种物业，建成后将是集山水生活、风情休闲街区、生态办公等为一体的综合性大型社区；俊发重磅推出的俊发城，其将打造成为集居住、办公、旅游度假、科普爱国教育、人文历史等主题于一体的大型城市综合体；华润置地将为盘龙区打造新的中心商务区，建成后，项目集城市购物中心、商业步行街、高端商务公寓及写字楼于一体，将打造成昆明北部新的商务、购物、娱乐中心……商业体围合北市区，北市区的商业体量大，已是不争的事实。有专家指出，万达进入北部山水新城后，势必带来体量不小的商业供应。届时，北部山水新城的商业格局也将扩散开来，变成多个商业体中心。事必达商业地产机构董事长李力直言，北市区缺乏真正的商业中心。北部山水新城如此散落的商业体，恐难成为北市区商业中心的有力之选。

　　其次，北部山水新城的商业体供应量大，将导致商业体项目同质化现象越来越严重。沃尔玛、家乐福等超市，星巴克等服饰品牌，各个项目的目标商家基本一致，竞争力稍弱的项目则陷入拼不过大牌发展商、又不想陷入业态缺失的两难境地。除服装类的品牌之外，实际上，餐饮、儿童、服装、电影、超市等多种业态已经成为了商业体的标配。而星巴克、肯德基、麦当劳等比较聚人气的品牌也是作为必招商家，竞相入驻各个购物中心。在这样的“标配”下，各商业体的业态大同小异，部分品牌也有很多是相同的。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，大牌开发商挺进北部山水新城，带来了更多新颖和优质的产品。但随之而来的则是，区域内的竞争格局加剧。大牌房企考虑如何去存库，中小型房企考虑如何不被兼并，只要好卖的产品开发商就齐头并进，产品的同质化现象严重。

　　刚需低价聚集客群 聚首效应助力房价上涨

　　一方面，目前北部山水新城的项目推出都是以刚需住宅为主，相较于主流市场，价格偏低，如紧邻野生动物园的清水佳湖·雅居，虽是板式湖景准现房，但5月开盘均价仅7800 元 /㎡，起价低至6480 元㎡；山水润城项目现场售楼部的工作人员也表示，虽然目前项目的具体价格还未定，但也同样锁定刚需客群；天宇澜山更是打响了昆明楼市降价第一枪，针对刚需置业，推出了最高优惠18万的政策……不难发现，从规划看策略，这些项目都希望用先期推出的较低价刚需产品来汇聚人气，待周边配套成型，发展具备一定基础后，再推出升值空间较大的高端产品。

　　另一方面，张洪指出，名企汇聚，也势必会加速区域品牌企业的进驻，这就是一个品牌区域铸就与品牌地产的联合。但这样的聚首势必在某种程度上加剧区域内房价水平的攀升。

　　不仅仅是一手房，二手房普遍也存在这个现象。记者查阅58同城房产频道、走访二手房中介发现，北部山水新城去年在售的一楼盘项目，今年的租金价格较去年上涨了10%左右。二手房中介的工作人员也表示，近年来，北部山水新城区域内的二手房均有不同幅度的上涨。

　　“未来3年，北部山水新城的配套日益完善后，片区内的房价有可能会上涨。”张洪说。

　　开发商“北上”掘金南北 对抗市场格局形成

　　2009年

　　北部山水新城这一“新词”出现在公众视野，赋予其领航功能（生态文化休闲旅游）、主导功能（区级行政中心）、特性功能（科技研发与高新产业）和支撑功能（生态房地产）备受期待，昆明首个以城市运营方式进行城市综合开发的新区拉开帷幕。

　　2011 年

　　随着盘龙区党政机关迁入新行政中心以及昆明北部山水新城管委会挂牌，盘龙区新的政治、经济、文化中心渐成雏形。

　　2013年1月6 日

　　在云南农科院神州天宇房地产开发有限公司拿下北部山水新城桃园村11宗城中村改造用地，天宇澜山占据了亚洲最大人工瀑布的绝佳位置；4月17日、4月24日，仅天时间，中国长江三峡集团独揽区域4块土地，将把企业总部选址北部山水新城；俊发在北京路延长线北部拿地亩，建设北市区的收官之作——俊发城。这个以企业名字命名的项目无疑被俊发集团视为其在北市区的标杆性作品。

　　11月20日，云南城投24亿元拿地711亩，着手开发的融城昆明湖在今年隆重推出。

　　2014年1 月28 日

　　华润5亿6700拿地，打响进军昆明第一枪，华润中央公园也将于近期开盘；10月底，王健林宣布万达在昆明的三号作品将落子北部山水新城，并将于今年内动工。相关信息透露，万达三号作品位于天宇澜山附近。

　　2014年

　　随着地铁1、2 号线的开通，北京路的修缮完成，西北绕城高速、昆曲高速的通车、四通八达的交通路网已然呈现；亚洲最大人工瀑布初见雏形，推窗见瀑布的梦想照进现实。

　　地产商“北上”的掘金热远不仅于此，此次万达的进驻，更是为北部山水新城的区域价值增加热度。从众多品牌开发商的聚集趋势来看，昆明房地产开发热点区域主要集中于巫家坝机场——金产区——环湖东路等南市区新宜居区域，以及北市区新兴崛起的宜居区域——北部山水新城，南北分庭抗礼的市场格局形成。

　　借力市政规划

　　打造一座山水城 一张新名片

　　最近火爆全球的电影《星际穿越》讲述了地球资源枯竭以后，人类在外太空寻找适合居住的星球。虽然整部影片纯属虚构，但无不显露出人类对如今居住环境的反思与追求。即使在虚构的电影场景中，山水才是一个城市是否宜居的评判标准。纵观全世界所公认的宜居城市中，依山傍水的城市总是成为大家追捧的“宠儿”。

　　对于昆明来说，早已成为了全国宜居城市的代表。提到昆明，更多的想到的是滇池与西山，所以在很长时间内，能生活在滇池畔、西山脚是一件幸福的事。在昆明城市建设新规划下，北部山水新城终于得以赶上新机遇，施展多年的抱负。从规划上看，北部山水新城将担负着经济、文化、政治中心的重任，同时，还要强调“山水之城”的生活方式。同时，与昆明着力打造的另一新区呈贡相比，山水新城片区拥有更加浓郁的老昆明文化底蕴，以及无可比拟的宜居条件。显山露水、绿色生态、功能完善、宜居宜业的北部山水新城正在崛起。

　　半面青山半面城自然资源的唯一性打开昆明最北端的地图，沣源路以北、昆曲高速路以西、松华坝水库以南、盘龙江两岸，总规划面积13平方公里的范围就是北部山水新城所在地。在这里以山为景，西部的长虫山，北部的摩天岭、松华坝、五老山组成的连绵群山如屏障般把整座山水新城怀抱其中。

　　“山地资源是新城发展的最大财富。”云南省设计院集团第四规划设计有限公司工程师李童曦认为，“新城规划首先明确关乎山水格局的用地、现状山林用地为不可开发用地的强制标准，在此基础上再梳理新城的空间布局。”

　　从规划中能看出，北京路是昆明城市发展的主轴线，其北延线是决定新城空间格局的重要因素。“规划对其线型进行优化，沿半月形分布的一组山头的西侧向北和北绕城高速相接。其优点是将最具特色的重重山峦直接呈现在北京路沿线，为北京路的道路景观提供了最优越的自然条件。”李童曦表示。

　　纵观中国都会，从香港的半山别墅区，到上海佘山、北京香山，引以为傲的富人区，都与山结下不解之缘，山体带来自然资源的唯一性。居住在这座以山为景的新城中，是对城市最理想生活方式的表达，将居山的宁静致远充满想象地折叠于生活纹理，挥洒于每一处人居环境，可以让生活与居住的质感在有关于山的景观精神重塑中悄然蜕变。

　　牛栏江叠水瀑布领衔昆明滨江生活除了三面环山的山地优势之外，组成北部山水新城的另一个重要元素无疑就是水，构成新城的三大“水元素”有被称为昆明母亲河的盘龙江，该河流横贯整个昆明坝子。其次是作为盘龙江分支的金汁河，它是昆明的“六河”之一，位列四大历史名河，而位列第三的东大沟则是昆明世博园绿化的重要组成部分。除此之外，牛栏江——滇池补水工程也给北部山水新城的“水元素”注入生态能量，按计划工程配套建设的牛栏江工程纪念公园内，将建设云南省最大的叠水瀑布，牛栏江的水将由此注入盘龙江，流向滇池。

　　在牛栏江工程带来源源不断水资源的同时，新城也配建了十余个公园，它们的建设充分围绕区域内的水系展开，完成了河长林、田溪公园、金羊公园、春江公园、春溢公园、龙川桥公园、龙江春晓、金江公园、春漫公园、竹源公园等十大公园，而片区内仅公共绿地面积就达35%以上。不仅如此，沿7204公路北侧设置不低于50米的生态隔离带；沿盘龙江两岸分别设置不低于50米的生态廊道；沿金汁河、东大沟两岸分别设置不低于15米的生态廊道，形成覆盖全新城的蓝绿生态网络。

　　位于盘龙江沿岸的滨江休闲带也最能代表昆明，它将打造一条长约1公里的餐饮风貌街，汇集昆明特色餐饮、古宅客栈、盘龙江文化走廊和滨江湿地公园等功能设施，这是新区内沿盘龙江的主要公共休闲空间之一。风貌街建筑以代表昆明地域特征的木结构夯土建筑为主，以传统民居聚落的滨水步行空间为组织原型，依托新城山水景观的优势，营造出最具昆明特色的滨水休闲空间。

　　探讨

　　老城改造文化铺底铸城市之魂

　　对于北部山水新城而言，龙头街不得不提。作为昆明郊区历史文化遗存最为集中的区域之一，龙头街是一条有百年历史的老街，传统的赶集在这里已经存在了几十年。“每到赶集日，这里就会变成大约三四公里的集市，万余名市民从四面八方涌入这里，非常热闹。”

　　土生土长在龙头街的张先生回忆说。但如今，龙头街“变身”龙泉古镇的方向已经初见效果，相关部门有意将龙泉古镇全长5公里、街面宽6米、占地5.25平方公里的范围打造成昆明市最大、最便捷、最深厚、最有特色的文化旅游街区，以及沿江风光秀丽的生态景观、田园风光、山林风光和文化旅游休闲旅游区，不仅能吸引本地市民经常来玩，也能成为中外游客必游景点之一。

　　但龙泉古镇现有的风貌及文保建筑不会破坏，甚至会增加或再现如“一颗印”式样的昆明代表性民居，再现历史上就曾有过的“龙泉古镇”。据悉，现今的龙头街、宝台山、桃园村、金汁河、松华坝、盘龙江、龙川桥等地会囊括其中。

　　除了老街老巷，这里的名人故居和民俗风情也为老昆明人家喻户晓。梁思成林徽因故居，系二位建筑大师此生唯一一座亲手为自己设计建造的房子；朱自清、闻一多、金岳霖、冯友兰等35位中央研究院院士抗战时期皆居住于此；另外在此还有史语研究所、中国营造学社旧址、桂家大院等26项古建筑文物。

　　在北部山水新城的建设中，计划将让龙泉古镇焕发新春，水景长廊、一颗印、西南联大院士故居等昆滇历史将在这里获得重生，供后人缅怀。古建筑、青石板路、小桥流水，特色浓郁的旅游品商店和酒家，新生的龙泉古镇将被打造成为新的文化旅游产业街区，为北部山水新城添彩。