“双限”松绑难两全 商业地产开始向“小时代”迈进

　　近来几个月，苏州房地产市场相继迎来解除限购、放松限贷、公积金新政等行政干预措施，已经对苏城普通商品住宅市场产生明显效果。尤其以“银十”表现，不仅成功止住下行颓势，回暖迹象已然。但是，在住宅市场成交回升的同时，与之比肩的非住宅商业地产市场却因此又迎来了新的挑战。

　　商业库存风险比肩普通住宅 “双限”松绑冲击商业地产

　　大多数购房者在房源选择上，都会遵循着周边配套设施是否齐全的原则，这也应证了无商难居的老话。不难理解这样的购买导向，也是为了后期居住起来可以拥有更多便利，但是当商业开始泛滥后就会呈现出物极必反。近年来，苏州市百货商场等大型综合体出现关门退租的现象时有发生，大量新生商业综合体、购物中心等纷纷陷入“招商难”的窘境当中。体量也随普通住宅市场一样越来越大，运营也是举步维艰，成为商业持续发展的瓶颈。

　　据统计，截止2014年10月底，苏州全市商业可售总量为20450套，203万方，套均面积达99平米，库存风险丝毫不亚于普通商品住宅市场。而在10月13日，在苏州土地有业内人士对此分析称，近年来，普通住宅市场表现下滑，部分开发商转投商业的不在少数。由于对商业地产市场过渡看好，数年内令各种大型商业综合体在苏州遍地开花。大体量的开发建设致使现如今市场几近饱和，因而导致商业地产压力沉重。此外，电商的崛起也是对商业发展的主要冲击，令消费者在选择消费形式方面部分由线下转为线上。

　　在楼市限购时期，商业地产并未受政策约束，以其不限购、不限贷的的优势，一举揽获了众多原本归属住宅市场投资属性的客户。而现如今伴随限购解除、房贷松绑之后，令楼市回暖在即，使原本有意投身商业的客户再次回归了住宅市场。使商业地产在前进的道路上，缺少政策的扶植，落入尴尬的境地。

　　星星之火可以燎原 商业小时代降临

　　所谓城市商业综合体，即时整合城市功能属性，汇集各类商业优势资源，为区域内生活的人群提供便捷、享受、生活服务配套的集合。并充分发挥物业职能，对该项目整体的品质运营提升，树立群众口碑和消费文化的作用，而不仅仅是表现在体量，规模方面。

　　据统计，10月份商业房源新增套数比例，主要集中在30㎡(含30)以下面积段,和其他面积相比占最高的32%。而同期成交去化情况，也主要集中在30㎡以下（含30）的商业房源，以总量的18%占比最高。

　　相关业内人士分析称，苏州大型商业综合体先行分布已有超出市场需求的趋势，因此相较这些大型商业综合，小型商业更具灵活性，运作起来也更容易聚拢人气。从投资开发的角度来看，小型商业具备资金投入小、开发周期短，资金回笼迅速的优势。在后期运营方面，想相对简单，对于具体细化，突出特点快速完成招商的可操作性也更强。即使面向销售过程，由于体量小也可以达到快速去化，对于开发商也不会背负太大风险。

　　从投资购买者市场方面来说，“双限”放松政策确实对商业地产市场产生了冲击，对于以“买涨不买跌”为投资属性的客户，楼市回暖，商业不被看好的行情下，这部分群体也势必会回归到普通商品住宅的市场当中。在商业方面的投入，也只能以小面积段为主，以来方面后期灵活出让，二来也可规避可能存在的风险。

　　小型商业虽不能够从体量上追逐大而全面的包揽，但却可以通过精细化运作，发展针对特定群体定位，呈现出区别于大型商业综合体无法满足的商业特色，并从中延伸出两种商业形式的互补。相信在未来，小、微型商业组合将成为满足人们生活社区配套不可或缺的重要组成。