图文解析:中国商业地产前三个季度都发生了什么!

RET睿意德   2014-10-27 13:18
核心提示:2014年第三季度,中国商业地产指数(CCI)为131.9,实现了平稳增长,与第二季度相比,上升了2.5点,环比微涨1.9%,同比涨幅为2.6%,增速均有所下跌,预计在政策与市场的双重推动下,第四季度将会出现较大增长。

  2014年第三季度,中国商业地产指数(CCI)为131.9,实现了平稳增长,与第二季度相比,上升了2.5点,环比微涨1.9%,同比涨幅为2.6%,增速均有所下跌,预计在政策与市场的双重推动下,第四季度将会出现较大增长。中国宏观经济指数:呈季节性上涨。

  中国商用土地指数:商用土地市场趋冷

  中国商用物业指数:业态调整引起空置率上升

  中国写字楼物业指数:写字楼市场进入淡季

  中国零售商信心指数:连锁餐饮品牌紧跟开发商脚步

  中国O2O指数:线上销售占比持续增加  

  

  Part 1

  中国商业地产指数

  中国商用土地指数:商用土地市场趋冷

  2014年第三季度,中国商用土地指数(CLI)为96.4,与上一季度基本持平,环比跌幅为0.8%,同比下跌4.9%,尽管环比同比双双下滑,但同比跌幅有所收窄,可以说土地市场波动逐渐回归理性态势。  

  第三季度商用土地的成交占比下跌至17.8%,环比跌幅为25.5%;商用土地的流拍数量也大幅上升29.4%。与上半年相比,开发商对于商用土地的拿地热情明显减弱,由于市场信心不足,企业拿地谨慎,在土地储备充足的情况下,下半年放缓了投资节奏;另一方面,市场持续低迷,政府推地量也明显回落,供需双方有所僵持,对市场进一步观望。  

  第三季度商用与住宅土地的楼板价比值环比保持平稳,而溢价率比值延续了上个季度的下行趋势,跌幅达到11.9%。一方面,商用土地溢价大幅下降,超过八成的地块均以底价成交;另一方面,部分城市“限购”政策放松或取消,住宅市场信心受到提振,使得开发商逐渐回游到住宅市场,住宅土地溢价有所上升。

  从各级城市的表现来看,一线城市的商用土地溢价比出现下降,但主城区优质土地仍会获得高溢价,例如北京、上海等地本季度都出现了溢价率超过100%的土地,整体成交均价也被拉高。大型房企为规避投资风险,着重布局一线城市,使得二线城市土地市场遇冷,溢价率降幅明显。而三线城市的土地市场仍然保持低迷。 

  从长远来看,由于2012年第四季度开始至2013年第四季度是商用土地市场最为火热的时期,开发商集中圈地,增加商用土地储备,预计2014年第四季度开始,新增商用物业将逐渐入市,届时又会引起新一轮的租售竞争。

  中国商用物业指数:业态调整引起空置率上升

  2014年第三季度,中国商用物业指数(CRI)为111.0,微涨1.2,环比上涨1.1%,同比上涨0.1%,整体表现与上一季度基本持平,租金水平保持平稳,空置率有所上升。  

  除广州以外,一线城市的租金水平及空置率均小幅上升,延续了上一季度的业态及品牌调整,呈现去主力店化及高端化趋势。不少核心商圈内的购物中心增加了轻奢品牌、品牌集合店的比重,以填补去主力店后的面积空缺,并实现租金增长。第三季度广州购物中心的整体空置率有所下降,主要由于上一季度表现不好的个别项目,依靠引进餐饮、培训等体验业态,提升了出租率,但同时拉低了整体租金水平。

  二线城市的租金水平和空置率均出现上涨,新增高端商业项目将整体租金水平推高。其中郑州、西安等城市出现了大面积业态调整,在大量商业综合体迅速入市的激烈竞争下,一些以零售为主的老牌商业项目开始了被动调整,增加了餐饮、休闲娱乐等体验业态,转型成为覆盖多层次消费需求的商业场所。  

  三线城市商用物业的租金水平和空置率均有所下降,主要受季节性价格波动影响。三线城市中高品质的商业项目不多,主要集中在城市中心的核心商圈,商业需求仍大于供给,商户出租率较高。

  中国写字楼物业指数:写字楼市场进入淡季

  2014年第三季度,中国写字楼物业指数(COI)为103.7,下跌2.3,环比跌幅为2.2%,同比上涨5.3%,由于第三季度通常为写字楼市场淡季,本季度的跌幅仍在合理范围内。 

  一线城市中上海、北京本季度均有较大体量的甲级写字楼项目入市,导致空置率水平有所上升。上海整体租金水平略有上涨,而浦东浦西分化的差距逐步缩小;北京写字楼“郊区化”迁移趋势明显,不少市中心主力租户搬迁至城市外围的新兴商务区;广州和深圳两地的租金水平保持与上一季度持平,空置率略有下降。

  二线城市甲级写字楼的新增供应量持续上涨,成都、沈阳等城市表现突出,而实际新增需求有限,导致空置率上升。本季度二线城市写字楼租金水平有所下降,由于供应旺盛,竞争激烈,一些新项目开业之初为吸引优质客户,会在租金条件上作出让利。  

  三线城市的表现平稳,租户对于高品质的写字楼项目需求不高,部分城市尚没有甲级写字楼项目,整体市场发展缓慢,需要经过调整周期,由销售型物业向租用型物业过渡,才会逐渐步入成熟。

  中国零售商信心指数:连锁餐饮品牌紧跟开发商脚步

  2014年第三季度,中国零售商信心指数(RCI)为125.2,上涨5.4,环比上升4.5%,同比下跌3.9%。

  从九个零售品类的表现来看,大众型连锁餐饮的扩张速度依然迅猛,有不少品牌与大型房企形成了长期合作关系,随着华润五彩城、万达广场等商业项目在全国范围内大面积布局,小辉哥、外婆家、避风塘等连锁品牌也紧随其后。相对而言,不少小众品牌的特色餐饮则选择深耕本地市场,出于租金成本等因素的考虑,会优先入驻中小型购物中心。  

  购物中心的餐饮布局日趋多元化,更青睐多种菜系的品牌组合,而主题型餐饮街也逐渐盛行,对于客流具有更强的聚集效应,一些初入中国的餐饮品牌在尚未被消费者熟悉的情况下,也能拥有更好的生存平台。

  受电商冲击较大,零售行业持续萎缩。第三季度高奢及轻奢品牌的开店指数依然停滞不前;而之前积极开店的快时尚品牌也放缓了开店节奏,态度趋于谨慎,选址上更倾向于市中心核心商圈,对于偏远地区的新兴商圈,则不敢盲目进入。

  然而一些针对细分市场的专品店逐渐从百货转移进入购物中心,在一线城市站稳市场后,逐渐渗透到二三线城市。例如专营鞋履、眼镜等商品的专品店近期在江浙城市很受欢迎,为招商困难的购物中心带来了新的品牌选择。 

  第三季度数据显示,一些以培训为主营业务,销售商品为辅的文化用品器材店也陆续出现在购物中心里,这类业态算是购物中心里的“新角色”,但扩张速度却很快。例如疯狂钢琴,已在全国7个城市,拥有22家店铺。类似的品牌还包括钢琴公社、知音琴行等。

  Part 2

  市场热点

  北京

  通州城市副中心:品牌青睐的新地标

  近年通州“现代化国际新城”规划的步伐不断加快。2014年,京津冀一体化的加快与落实,做为纽带的通州,首当其冲成为焦点,也将开启商业地产的春天。

  商业地产供不应求 价格不断攀升

  根据通州区商业地产供需数据显示,2013年以来,除2013年第四季度商业地产供应量突高外,其他月份基本都表现为供不应求,而第四季度供应量的明显增加,是通州万达、北京ONE等项目入市所带来的影响。

  就2014年前三季度来看,受整体市场低迷的影响,商业地产供需处于相对低位,万达等项目给通州带来的商业供给仍在不断消化中,但市场整体仍表现为供不应求,供需比0.9。

  价格方面,受到项目所处位置及品质等方面差异影响,通州商业地产项目价格波动起伏,但在城市副中心及国际新城规划的利好带动下,第三季度价格同比上涨18%,近一年的价格基本保持了稳中有升的趋势。  

  商业发展如火如荼 国际新城产业逐步落实

  政策利好又基于多年住宅业发展所集聚的人口效应,区域商业地产需求巨大。从代表性商业来看,通州入口的天时名苑BHG Mall、九棵树地铁站附近的阳光新生活广场、10月刚开业的罗斯福广场及梨园地区的贵友大厦、蓝岛大厦等连锁百货都逐渐填补了通州一直以来的商业空白,并形成各自的商圈,2014年底即将正式开业的万达广场也将成为通州的商业新地标。

  入驻区域内的商业项目不断进行业态、品牌的调整,以适应城市新发展的的需求,优衣库、H&M、C&A等快时尚品牌及星巴克等国际餐饮品牌早已瞄准新城的发展商机并入驻;即将开业的万达广场在其万千百货及步行街中,将为通州引入200多知名品牌,其中不乏首次进入通州的国际二、三线品牌,未来通州商业品牌中世界知名品牌的占比将超过80%。

  2014年10月,北京环球主题公园项目已正式获得批准,通州打造国际文化旅游区的工作启动,受此产业聚集效应的影响,未来将会给通州带来更大的客流,而伴随之的商业需求量将进一步增加,各大国际品牌也将加快入驻通州的步伐。  

  西安

  城市商圈进入差异化调整期

  第三季度随着龙湖星悦荟、世纪金花美伊8号、王府井百货的陆续开业,以及金鹰百货小寨店的闭店,钟楼、小寨等核心商圈喜忧参半,南门、大兴商圈引领潮流。

  钟楼商圈加速调整:世纪金花美伊8号开业可以说是钟楼商圈整体调整的阶段性成果展示,从年初的开元,到现在的美伊8号,以及已经开始改造的大洋百货,民生百货也通过收购来解决与兴正元的同业竞争问题,以开元商城为代表的钟楼商圈降低了零售在购物中心的占比,增加餐饮、儿童娱乐、家居体验等业态,丰富业态组合,提升消费黏性,未来这一趋势还将继续,以适应消费者消费模式的转变。  

  小寨商圈步履维艰:小寨商圈改造举步维艰,闭店消息频现,潮Buy汇、小寨金鹰先后关闭,单一项目定位、陈旧的基础设施、高达90%的品牌重复率是小寨商圈目前面临的几大问题,种种原因造成的利润下滑甚至持续亏损是闭店的最主要原因。

  南门打造城市商业新名片:随着王府井百货的开业,并与世纪金花在品牌与业态上形成互补,南门商圈吸引力得到进一步提高,促进区域商圈的良性竞争;世纪金花时代广场和王府井百货的中高端定位也与南门作为文化名片相契合,有利于打造全新的商业名片,加速商圈升级;世纪金花时代广场、王府井百货、及未来的中贸广场等商业项目的陆续开业,南门商业体量将达到30万平方米,并随着整体南门交通和环境的极大改善,将进一步提升整体商圈的活力。

  星悦荟填补空白,大兴新区商业发展迅速:龙湖星悦荟的开业完全填补了大兴新区的商业空白,大兴新区由于历史原因,商业开发一直落后于二环以内其他区域,随着区内专业市场的转型和外迁,新区开发逐步加速,未来区域常住人口将达到三十万人。星悦荟以邻里型社区商业为定位,其入市势必将改变大兴新区的商业发展,目前在星悦荟周边已经有Gpark、金辉天鹅湾、太奥广场、天朗大兴郡等集中商业和社区商业尚在建设中。

  郑州

  奥特莱斯市场迅速崛起

  8月20日,占地188亩的杉杉奥特莱斯项目奠基,填补了郑州一直以来的商业空白,短短一个多月后的9月28日,世贸奥特莱斯正式开工建设,随后深耕郑州本地的丹尼斯集团也开始了对其四天地、五天地的改造,改造完成后将更名为丹尼斯.奥莱。一时间,之前白纸一张的郑州俨然成为了奥特莱斯的热土。

  奥特莱斯进入郑州具有必然性

  城市经济总量、人均可支配收入、私家车保有量、社会消费品零售总额是影响奥特莱斯生存土壤的四大因素。郑州是中部城市群核心城市、全国重要交通枢纽,近些年来,郑州城市化进程不断加速,商业吸附能力增强,知名房企和商业地产公司适时进入,进一步促进了郑州经济、商业的繁荣。郑州已经具备了奥特莱斯生长所需的社会、经济土壤。  

  郑州奥特莱斯业态继康城之后匮乏至今,而目前含规划、待建项目在内,共有六个奥特莱斯即将面世,建筑形态以欧式街区为主,分布在郑州各个区位,距市中心平均距离20公里,部分项目计划于2015年开业。其中裕鸿空港奥莱、世贸、杉杉体量较大,集聚郑州东南区域,完全开业后计划引入近600个国际一、二线品牌,辐射以郑州为中心的省内外城市人口将达到3,600万。将为郑州及周边城市带来新的消费、购物体验。

  郑州社会经济水平和消费能力的提升,为奥特莱斯的发展提供了良好的机遇。尽管如此,也应看到郑州与发达的一、二线城市之间的差距,品牌和货品的供应压力、消费市场的承载有限、多项目集中入市,将加剧郑州奥特莱斯市场竞争白热化。  

  【什么是中国商业地产指数?】

  中国商业地产指数以一个季度为周期,以中国大陆42个商务城市的商用土地、商用物业、办公楼物业的关键数据为基础,并针对品牌零售商以及线上线下销售做专业调研,追踪市场动向,是反映中国商业地产市场发展趋势的重要指数系统。这一指数系统包含中国商用土地指数、中国商用物业指数、中国写字楼指数、中国零售商信心指数以及中国O2O指数。

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