解析：央行发文放松房贷五大解读 四大问题尚待解决

　　谣言止于央行，谣言成真。

　　9月30日，谣传了一个礼拜的“认房不认贷”终于有了一个明确的结果，央行总行发文：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　【央行文件原文】

　　为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：

　　一、加大对保障性安居工程建设的金融支持

　　鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

　　二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求

　　对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

　　三、增强金融机构个人住房贷款投放能力

　　鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

　　四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求

　　银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。

　　请人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。

　　中国人民银行银监会

　　2014年9月29日

　　央行放松首套房贷 业内解读如何影响楼市

　　收集10大业内观点，解读政策松绑如何影响楼市：

　　1、业内：意味着央行已经放松了地产限贷政策

　　业内人士普遍将这一条款理解为“首套房还清贷款再买还算首套”，这也意味着央行已经放松了地产限贷政策。

　　2、合富房地产经济研究院院长龙斌

　　房地产迎来实质性重大利好！改善性需求将极大释放，比限购政策调整的效应更大。央行规定有一套房买第二套只要还清贷款就当首套！认贷不认房，首套三成首付，最低七折利率。回归市场了！

　　3、南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远

　　央行、银监会国庆前给楼市发了大红包，取消限购带来市场短期反弹，取消限贷利好则偏中长期。国庆长期、10月乃至四季度南京楼市行情不会差，降价潮恐怕不会出现了，要买房的抓紧看起来吧。

　　4、北京大学房地产发展研究基金中心特约研究员刘艳

　　央行决心救市，银行房贷支持渐成主流，金融工具刺激是救市的杀手锏，单一松绑限购不会引发爆发式购房，若要取得效果必须有配套的房贷优惠措施，当下正是首套刚需购房者的好时机。

　　一线楼市下半年将持续“有序”下行，金九银十价格战难免，但降价行为虚实结合，去库存是核心，北京、上海等一线城市依旧是最抗跌城市。

　　价格分化现象不仅存在于一线城市与二三线城市之间，一线城市今年同城内部价格分化明显，但是像上半年那种一泻千里般的量价齐跌不会再有。

　　5、业内：对房地产融资方面有着重大利好

　　REITS一直是在欧美国家实行的融资工具，在国内，中信是第一家开展起来的，一直受到政策方面的限制，房地产资产无法债券化。这是国外房地产企业的重要融资渠道，以后也是国内融资的主流。靠银行贷款的限制性太大，受政策影响也太大，信托可以更好的借助民间资本开拓融资领域。

　　6、大家顾问董事长、房地内参创始人尹香武

　　开闸，放水！央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》：1.加大保障房建设的金融支持；2.支持按揭需求，首套首付30%，利率下限为7折，认房不认贷，结清之前按揭以首套房算；3.银行缩短放贷审批周期，增强投放能力；4.支持房企合理融资需求。开闸放水，是楼市大利好！

　　7、民生证券研究院执行院长 管清友

　　央行银监会发文支持住房金融服务。①认房不认贷如期兑现，改善型需求或集中释放。②利率7折下限意义不大，贷款定价已放开，大规模优惠难现；③亮点在于鼓励银行发行MBS和专项金融债定向支持合理房贷需求。④房地产调控思路将更加市场化，摒弃工具化。⑤定向稳增长加速发力，经济下行风险继续缓解。

　　8、CCTV证券资讯特聘教授桑东亮

　　央行终于妥协了，此举打完了救巿最后一张牌，加剧了社会不公，十足懒政，但由于暴露了市场形势的严峻，预计房价下行趋势不会改变。

　　9、金融家评论周刊-杨福鑫

　　对限贷松绑传闻不必狂欢。近日，有传闻称“首套房认定标准将放松”。既然传闻如此盛行，也可能不是空穴来风，起码决策层讨论或者说动议过。从抑制投资投机性购房角度看，如此松绑限贷无异于支持助长楼市投资投机行为。开发商对于松绑房贷不必过早狂欢。

　　10、南京房地产开发建设促进会秘书长张辉

　　限贷松动对市场的影响肯定是有利的，还清贷款后就算首套房，这相当于不认贷，但是认不认房呢？认不认房这个差距就大了。如果不认房，可能手上有10套房子，只要贷款还清了再买房都是首套房，会把那些二、三套房甚至更多套房这些人的需求都释放出来。

　　11、合肥学院房地产研究所凌斌

　　对于改善性群体是一个利好消息，如果改善性群体是“卖一套买一套”的话影响不大，但如果贷款买房，那么改善性群体贷款压力就减小了。总体来看，对于改善性群体是利好的，但对刚需购房群体是一个不利信息。

　　打个比方，如果A 购房者已购置一套房（已付清贷款），B购房者首次置业。那么2人再次置业时，银行会将个人贷款发放给A 购房者。一方面，A 购房者贷款可以用购置过那套房做贷款抵押。另一方面，A 购房者收入水平也好于B。个人贷款会倾向发放给A 购房者，公平性存在缺失，但银行只依据风险评估。综合来说，对于刚需置业者是个不利的消息。

　　政策要点：

　　1、首套房：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读：对于刚需购房者来说，7折房贷利率是比松绑限购更加利好的消息，差别化贷款政策正在逐步建立。而目前唯一需要解决的就是地方银行对此文件的态度，从此前各行动作来看，该条执行或面临“门槛问题”。

　　2、二套房：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读：本条是整个政策原文的最关键点，是对于“认房又认贷”标准的否定，对于库存量较大的板块或者区域的去化，是一个利好。但对于一线城市而言，房贷并非一个小数额，如要还清，面临资金压力依旧较大。但毫无疑问，该条解决了此前限贷政策“一刀切”的弊端。

　　3、三套房及以上：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读：历时近四年的限购，就是为了去投资和投机，但是，央行此次发文实际上是对此前限购政策的一个调整，适当鼓励投资，房地产回归市场。

　　4、针对房企：扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。

　　解读：该条在一定程度上对于泛起市场化融资带来利好。一方面促使市场化融资渠道更加合理合法化，另一方面，REITs的提上日程，同样对于房企而言是一个新模式的开始。

　　5、针对保障房：对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

　　解读：依旧将保障房放在首要位置进行提出，鼓励市场化解决保障房问题，并延长贷款期限，对于开发企业而言给予极大政策利好。

　　四大遗留问题：

　　1、此次放松首套房贷，对一线城市放松限购会否产生冲击？

　　2、首套房贷七折利率是否能全面铺开？各大商业银行是否能执行到位？

　　3、除了目前正限购的城市以外，三套房及以上住房贷款是否明确放开？

　　4、扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。是否意味着，救市已经开始？