方兴商业发力零售商业：采用自持经营方式被看好

　　方兴地产中期业绩报告显示，2014年上半年，公司物业开发板块签约销售额97.635亿港元。公司所有者应占溢利36.51亿港元，同比增长63%。

　　在年报数据背后，零售商业地产业务板块作为方兴地产(00817.HK)“双轮驱动战略”中持有型物业的核心板块之一，已显现出一定的发展潜力。

　　当前，方兴商业旗下共拥有6个零售商业地产项目，总零售商业面积接近40万平方米。根据规划，未来5年方兴商业旗下的零售商业地产面积有望超过100万平方米，且全部采用自持经营方式。

　　“方兴商业的规模化发展态势已初步显现。”RET睿意德商业服务部董事陈丽琳指出，方兴地产从过去分散、量少的点星式开发，进入到覆盖城市能级的区域商业中心、旅游度假商业、社区型商业以及商务配套型商业等领域，业务范围已触及零售商业地产的多个分支。

　　第一太平戴维斯商业楼宇部董事郑廷俊则认为，对于方兴商业来说，如何结合最新的商业技术、理念来寻找适合自己的发展路径，开辟差异化路线，以及如何将成熟的商业地产人才转化为富于自己特色的团队力量，才是当务之急。

　　发力零售商业

　　截至目前，方兴商业已在上海、三亚、南京、丽江、长沙、青岛等城市布局，产品形态覆盖多种类型。方兴商业的这一区域布局与产品线覆盖策略，与其整体发展战略规划有着密切关系。

　　据方兴地产副总裁任艳华介绍，对于零售商业地产领域，方兴地产一直有着清晰的战略定位。早在确立规划之初，方兴商业就设定了四条零售商业产品线，即城市级商业中心、社区商业、商务配套商业和旅游度假商业。在实际的业务拓展中，方兴商业始终以这4条产品线作为指引。

　　目前，方兴商业旗下共有6个零售商业项目，其中2个是成熟运营的项目，4个是收购改造或在建项目。

　　其中，2个成熟项目是J·LIFE金茂上海时尚生活中心和J·LIFE金茂三亚时尚生活中心。上海J·LIFE位于上海金茂大厦商业群房内，总建筑面积约为3.6万平方米，汇集了零售、私人护理、中西餐饮和配套服务等多种业态;三亚J·LIFE位于金茂三亚丽丝卡尔顿酒店内，汇集了以LV为代表的多家国际一线零售品牌。正是通过三亚J·LIFE，方兴商业首次将多家国际一线品牌引入了海南省。

　　另外4个项目分别是丽江J·LIFE、南京玄武湖金茂汇、长沙梅溪湖金茂汇、青岛金茂湾购物中心。其中，南京玄武湖金茂汇是原来的南京国际广场购物中心，总建筑面积近10万平方米，目前正在进行规划改造及招商，有望于明年开业。丽江J·LIFE是方兴商业旗下旅游度假商业的升级版产品，整体定位为服务于旅游度假群体的、汇聚特色餐饮、精品零售、文化休闲等为一体的高品质旅游商业中心，有望于今年年底明年年初开业。在建的长沙梅溪湖金茂汇、青岛金茂湾购物中心均处于前期的规划设计与建设进程中，计划于2016年开业。

　　有行业分析师指出，方兴商业在产品线上几乎覆盖了当前所有的零售商业类型，显示了其发展零售商业的决心和策略重心。从其区域分布来看，方兴商业以布局一二城市核心地段和资源性区域为主，发展前景可期。

　　自持经营的盘算

　　“从零售商业租赁市场层面看，零售商业租赁保持稳定增长，整体市场需求较为旺盛，空置率持续下降，租金保持增长态势。”对于零售商业的未来发展趋势，方兴地产管理层认为，随着中国经济转型升级和全球经济持续复苏，以写字楼、商业零售、综合体等业态为主的商业地产投资在中国发展潜力巨大，机遇难得。

　　对于零售商业地产的发展前景，方兴地产较为看好。目前，方兴商业已携金茂品牌全面进军零售商业地产领域，未来将携四条产品线择机进入资源性突出的一二线核心城市，项目总体量在未来5年将有望达到100万平方米。

　　面对日渐增长的规模，方兴商业将采用何种运营模式?任艳华表示，方兴商业旗下零售商业项目均采用全部自持经营方式，统一招商、统一管理、统一运营。“自持经营，一方面是源于公司双轮驱动战略，零售商业是方兴持有型物业发展的重要支撑点;另一方面，则是为了保证项目的品质和运营的创新。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从方兴商业当前旗下的项目选址来看，大多处于城市中心区域或资源性区域，整体风险较低。从国内房地产市场整体发展形势来判断，方兴商业依托央企背景，全面进军零售商业地产领域，尽管起步较晚，却具有一定的后发优势。

　　自去年以来，方兴商业逐步加大了专业商业地产人才的引入与培养。据该公司一位内部人士透露，方兴商业已与多家国内知名商业地产开发企业联系，引进了一批优秀的专业人才。

　　第一太平戴维斯商业楼宇部董事郑廷俊表示，方兴商业作为后起之秀，可以从当前一些成熟的项目和开发管理团队中汲取经验。对于方兴商业来说，如何结合最新的商业技术、理念来寻找适合自己的发展路径，也就是如何开辟真正的差异化路线，以及如何将成熟的人才转化为富于自己特色的团队力量，才是当务之急。