进退维谷的天宇澜山教训:救市需先破除“封建迷信”

网易房产 查名骏   2014-08-18 09:40
核心提示:“限购”和“取消限购”,就是近年来楼市的“封建迷信”。政府,还是开发商,都应该忘了和“限购”“取消限购”有关的事,真正回到中央政府产业调整大政上来,逐步改变财政对于土地的依赖性,让市场机制来调节市场。

  8月15日,小编从分销代理商至祥一置业顾问处得到消息,称天宇澜山近日推出200余套房源做团购房,户型为83至128平米,价格为5995元/㎡。这是否是天宇澜山在降价后,北市区继云南映象城市广场、融城昆明湖降价后,天宇澜山提高去化率一种举措呢?

  提高去化率,这是肯定的,但这样小规模的放盘行为,更透视着天宇澜山目前最为窘迫的境地。

  主动出击的昆明第一降

  其实,早在今年4月18日,天宇澜山就打响了2014年昆明楼市降价的第一枪,天宇澜山A5-104号房源优惠18万元,广受市场关注。也因此,根据官方宣布的数据,天宇澜山在4月卖出了273套,销售额达2.05亿。

  时隔不到一个月,5月13日,和天宇澜山同为神州天宇旗下楼盘的葡萄街区也宣布降价,并在同时,神州天宇向市场提供了一份昆明楼市4月市场报告,报告中披露昆明楼市截至4月底,商品房库存高达1800余方,需要18个月来消化,这也是神州天宇旗下天宇澜山和葡萄街区降价的市场根据。

  直到此时乃至之后两个月,神州天宇似乎都牢牢把握住了市场主动权,因为主动契合市场背景,销售也取得了一定的成绩。神州天宇集团营销管理部副总监熊小明在接受网易房产专访谈到其他项目该如何应对时,称“如果他们继续保持这种等待、观望、犹豫和排斥以市场为导向的行为的话,我相信他们2014年会过得很艰难。”

  首遭突袭突陷被动危机

  确实,熊小明的预言也被后期市场所证明,为了过得不艰难,甚至是为了活下去,有开发商开始割肉求生。

  就在葡萄街区宣布降价不到两个月,俊发湾流海宣布降价800元并补偿老业主,俊发象征意义大于实际意义的“小刀”,也在市场引起反响,但这样的反响,迅速被KCC城建股份所掀起的市场热潮所淹没。

  7月中旬城建股份旗下大型社区楼盘第N期云南映象城市公园广场针对昆十中教职工建核团购以5900元的均价放盘900套房源。因其相当部分房源迅速在市场上转让而被追捧,甚至在7月24日的选房当天,就有超过600套房源被认购,引起昆明楼市巨大波澜。

  天宇澜山4月降价的成果,面对云南映象城市公园广场的5900,迅速化为泡影成为过眼云烟。要知道,天宇澜山所在北部山水新区,在目前乃至今后几年,片区配套和社区成熟度都无法和云南映象片区相提并论,更何况云南映象所在位置远比天宇澜山所在北部山水新区更有优势——离市中心更近。

  由主动到被动,市场转化的速度和深度显然是天宇澜山始料未及的,其预计的楼市下行的烈度,似乎也出乎预料的猛烈,猛烈到来不及该如何应对甚至无法应对。

  随后,天宇澜山也相继推出了一小部分房源以5900的价格跟进。只是,数十套房源,5900的价格,在云南映象城市公园广场的光环下显然暗淡无比,几乎都没有被人们关注。

  再遭重创越陷越深

  如果说云南映象城市公园广场的突袭,还没能直戳天宇澜山命门,毕竟两个片区相距甚远,并未形成直接截击。那么7月底的昆明湖便是天宇澜山的噩梦。

  7月31日,紧邻天宇澜山的云南城投融城昆明湖放盘20栋房源均价5950元,其中12栋均价5700元,4栋均价5950元,6栋均价6700元,初步拉平估算,均价依旧在5900元左右。

  这样一次直逼天宇澜山的价格行为,重创天宇澜山。4个月前,天宇澜山首降时,均价都高达7200元,昆明湖5900元均价和7200元相比,足足低了1300元,且昆明湖放盘的房源很多,其中有12栋均价仅5700元。

  天宇澜山由市场主动转为被动,并且情势急转直下,在北市区的价格战中,越陷越深,艰难抵抗。

  而今天宇澜山再次拿出200余套房源均价5995元,我们不难看出,显然是为应对融城昆明湖而来,只是,天宇澜山举起的只有盾牌勉强招架,手中暂无长矛的回击之势。

  天宇澜山的优势和劣势

  天宇澜山即便身处目前的窘迫情境之中,仍然拥有自己的优势,那就是早已去化不少。

  可是,这样的优势如果没有昆明湖的5900,在北部山水新区确实算一个很大的优势,有了昆明湖的5900,优势却也成了掣肘劣势。

  云南城投融城昆明湖,在北部山水新区是一个新成员,久经磨砺还没开售的楼盘,此前做过一轮单位团购,价格6500元。就算前期团购价码按照最新的5900来计算,损失也不大。因此昆明湖打出这样的面市价格,几乎没有什么包袱。

  

 

  天宇澜山就有所不同,前期销售已经很多,再加上4月降价后去化更多,如果大规模跟进昆明湖,如何面对此前的老业主?这是天宇澜山在招架昆明湖时所必须忌惮的首要因素。因此,分批次5900元少量放盘,也是无奈之举。

  一位业内大佬在和网易房产云南站微博对话时曾说,昆明湖“5950的价格与其说是针对云南映像,不如说是被云南映像打破了原有价格框架,房价重新落位的过程”,就是这个重新落位,让天宇澜山进退维谷,从四个月前的主动者,变成了一个被动者,这都因为身旁侧卧的昆明湖。

  破除楼市的“封建迷信”

  楼市也有“封建迷信”?在小编看来,“限购”和“取消限购”所能带来的效果被高度神话,就是近年来楼市最大的“封建迷信”。

  三年半前,政府力推“限购”,以为限购了,就能让老百姓买得起房了,就能让房价稳定下来。可结果呢,房价该涨涨,没有如了政府的愿。

  2014年楼市出现前所未有的由市场内部催动的深度调整开始,于是政府以解除行政干预把楼市交给市场为由,开始“取消限购”,40多个限购城市近40个取消限购。谁都知道,房子卖不出去,地就卖不得个好价钱,而政府的各种大工程嗷嗷待哺。所以“取消限购”真实目的其实是为了挽救一步步走向深渊的房价,就连开发商都幻想取消限购就能恢复往日楼市的繁荣景象。   

  所以,“限购”和“取消限购”,就是近年来楼市的“封建迷信”。然而结果,市场给出了明确的答案,一个依赖于刚性需求支撑的市场,不会因为投资投机性购房就能拯救得了。到了今天,无论是政府,还是开发商,都应该忘了和“限购”“取消限购”有关的事,真正回到中央政府产业调整的大政上来,逐步改变财政对于土地的依赖性,让市场机制来调节市场。

  “取消限购”无用,开始寄望于松绑或者取消限贷,甚至进一步还有房地产融资,一些地方已经蠢蠢欲动,就连上海这样的一线城市都传出松绑限贷的措施。可如果这些也都还不行呢?限贷和房地产融资渠道收紧,是卡脖子的事情,如有松动,固然对重振市场有巨大作用。可更重要的是破除楼市的“封建迷信”,真正出台触及刚性需求的保障性政策,让刚需重返市场,才能真正挽救市场,指望一小部分投资投机客来挽救市场的“封建迷信”实在可笑。

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