昆明区域地产经济迎新机 昆洛板块商业体量近千万方

　　打开大昆明城的交通网络图，你可以清晰地看到“昆明国际机场”即“巫家坝机场”横在了“春城路”与“彩云北路”之间，巫家坝机场，这一个庞然大物，阻隔的不仅是城市之间的直线距离，更是区域经济、人文、艺术的交流与发展。

　　而随着“巫家坝机场”转场“长水国际机场”的正式运营，已经有2年多时间；巫家坝区域“限高”取消，区域地产经济发展也将迎来全新机遇；同时，巫家坝机场的转场，也让春城路至彩云路的打通成为了可能，随着这一条道路的打通，将让昆明主城、南市区、呈贡新区形成良好的区域互动、交流，而身处其中的城市居民也将有更为便捷的生活。

　　然而，对于城市发展的任何一个区域而言，规划、功能调试之后就进入执行阶段，地产企业作为排头兵，土地是心脏，交通是血液。

　　土地篇

　　春城路至彩云北路交通升级

　　昆明主城、呈贡新城、空港区地产经济的机遇来了

　　规划未定 巫家坝区域地块供应“断流”

　　目前昆明全新规划的“4环25射”中，春城路至彩云路将打通，这对于这个区域的发展至关重要，春城路板块、昆洛路板块、经开区板块和呈贡新区板块的地产发展，也将有极大的促进作用。然而，区域内的土地供应，却因为巫家坝机场的新规划未定，一直未能够“一鸣惊人”，也出现了土地供应的断流，但上万亩的地块，一直是众多知名开发商的“完美蛋挞”；而2014年彩云北路已有重庆金科抢先入驻；而呈贡新区，在经过前几年的土地大放量之后，在2014年，显得非常的低调，但神州天宇的入驻将为区域内的城市综合体发展注入全新活力。

　　那2014年，在春城路至彩云路打通之际的沿线的土地供应如何？据记者最新的数据统计：截止8月12日的统计数据显示，整个上半年春城路至彩云路沿线，官渡区、呈贡新区累计近27宗地块供应，面积累计达1297348.85平方米，折合约1946.023亩，交易起价485857.96万元。截止目前，已经进入交易阶段的地块并未出现流拍和溢价情况，均为底价成交，值得关注的是重庆金科首度进入官渡区；而神舟天宇也在今年6月拿地呈贡新区。

　　重庆金科 抢先入住彩云北路沿线

　　“规划未定”一直是春城路板块、巫家坝区域土地供应的哽咽所在。但即将在8月27日举行的土地使用权网拍或拉开该区域土地供应的序幕。据资料显示，此次土地交易，将有2宗位于官渡区关上街道办事处的地块供应，地块属性为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、城镇住宅用地，地块面积累计49096.4平方米，折合约73.64亩，每亩地块近1350万元，其中，KCGD2014-5-A2地块的容积率为6，在昆明土地市场的供应史上，比较少见。

　　虽然，春城路板块、巫家坝区域土地供应，因土地供应未定，未能引发大批量的企业哄抢。但彩云北路沿线随着地铁1号线、2号线首期工程的通车，区域地产价值越来越受到关注。就在今年6月25日，素有“重庆三大金刚”的重庆金科首次进入昆明，抢占彩云北路沿线地块。据资料显示，4宗地块面积175695.73平方米，折合约263.54亩，成交价格49560.4万元。另外，8月20日，彩云路沿线又将9宗地块挂牌交易，地块面积379645平方米，交易起价179624.55万元。

　　神州天宇、宏星国际联合拿呈贡新区

　　就整个2014年的上半年而言，呈贡新的地块交易十分冷清。仅有4宗地块供应入市，不仅如此，从最终的拿地企业来看，神州天宇、宏星国际包揽了唯一的4宗地块。据资料显示，4宗地块位于昆明市呈贡区雨花片区，地块面积60362.15平方米，成交金额12419.06万元。地块属性设计商业兼容商务用地、居住用地兼容商业服务业设施用地、服务设施用地、医疗卫生用地。而这也是继北市区天宇澜山后，神州天宇在昆明区域的又一新项目。

　　春城路板块

　　区域楼盘销售良好 未来发展值得期待

　　《昆明城市快速路系统规划研究》近日通过审批。根据规划显示，春城路至彩云路将会打通，形成春城路到彩云路的通道，使呈贡到主城区的交通，从朱家村、石虎关方向剥离出来，从而减轻石虎关立交及朱家村立交的压力，提高东南片区快速通道的作用。如此一来，春城路成为昆明主城与呈贡新城之间的又一全新通道入口。春城路会因承担起更多的“责任”发生怎样的改变？“身份的转换”会为这一片区的房地产发展带来怎样的机遇？春城路的发展是否由此展开全新局面？未来的春城路，值得期待。

　　现状

　　片区发展面临升级改造，价值逐渐凸显

　　“春城路是以前昆明的龙脊，在北京路之前，担负的是昆明形象大道的责任。”佳达利房地产开发有限公司策划总监徐文婷在谈到春城路时，提到了春城路在老昆明的城市地位。随着城市的发展，春城路的城市地位也随之发生一定的改变。在徐总监看来，这一片区是非常适合居住的，“从1923年巫家坝机场投入使用开始，到搬迁，机场在这一片区延用这么长的时间，是有各种科学依据和数据依据，包括气候依据的，所以在这个片区居住的话，气候条件，空气条件是非常不错的。”但由于之前巫家坝机场的原因，这一片区的建筑物有限高要求，芒果智库经济学家王詠雪介绍到：“由于原来巫家坝机场的原因，就在原来的历史基础上建立很多的市场，包括人才市场，五金机电市场，建材市场等等，市场的繁杂显得这个片区就有些混乱。”而机场搬迁之后，限高也随之被解除。如此一来，这一片区的发展就面临全新的升级改造。王詠雪：“昆明市政府、官渡区政府出台的一些文件都表示要强力地推进这个片区的升级换代，包括市场的拆迁和改造的问题。”

　　而现在，随着南博会的道路改造，地铁1号线的建设开通，春城路的道路面貌焕然一新。加之飞虎大道规划修通之后，南边将会连接滇池国际会展中心，北边将贯通巫家坝机场片区，以及快速路系统的建设将形成春城路到彩云路的通道，使呈贡到主城区的交通，从朱家村、石虎关方向剥离出来，不仅减轻石虎关立交及朱家村立交的交通压力，也提高了东南片区快速通道的作用。如此看来，春城路板块的未来发展，价值可期。

　　供应量

　　土地供应有所增加，开发热情不减

　　巫家坝机场搬迁之后，区域内可提供开发的土地面积较之以前有所增加，也因为限高令的取消，开发商对这该区域拿地、开发的热情也随之“高涨”。

　　根据昆明市房产信息网的数据显示：从2013年至今，春城路片区的土地供应量为486773.29平方米。从数据上看，并没有大批量的土地供应，但区域内包括云南城投、银海等在内的开发商进入，体现出这一片区的“热度”不减。

　　业内点评

　　道路交通改善  区域价值凸显

　　 佳达利策划总监徐文婷：春城路片区的发展，相对昆明的其他片区来说可能显得有些“不疾不徐”，似乎在等待某一个时机“伺机而出”。此次快速路系统的规划建设，把春城路片区推到了大家关注的焦点之上，区域的价值再次成为讨论的热点。

　　道路连通之后，四通八达。昆明主城现在是塞得很厉害，快速路系统建成以后，一是缓解昆明的交通，二是对像春城路片区的地产项目来说，通达性会更好。对昆明的整体发展来说，也是从二三线城市往前走必经的一个过程，是一个很好的推进。这样就使得整个昆明的建筑布局、规划布局，更加的完善和系统。在昆明的建筑布局完善和系统的同时，也就会助推房地产的发展，促在快速路系统辐射范围内的房地产项目的保值和增值。

　　春城路板块将成为环滇池流域的城市核心中央区

　　芒果智库经济学家王詠雪：对于正在朝前发展的春城路片区，交通道路的倚重，会展中心的落成，规划建设中的航空博物馆、飞虎大道都为片区将来的发展奠定了坚实的基础。

　　以后这里将会成为连接万达广场和滇池国际会展中心的一个轴线区域，轴线两边地产的价值，也会因为片区的改造，迅速凸显出来，最多五年，这个价值就会得到体现。加之快速路系统的建成，这个片区很快就会成为老城区和呈贡新区之间的重要连通区域，也将会成为环滇池流域的城市核心中央区。

　　从整个新昆明的发展来看，以后随着这个片区的改造升级完成以后，就会形成，北市区是我们的“卧室”，以居住和生活为主，春城路巫家坝片区就会变成我们的“客厅”，是面向国际化的一个平台，会展中心的作用就更加突出，呈贡新区就是我们的“书房”，产生思想、产生法律、产生行政效力的一个地方，城市的复合型功能由此更好的体现出来。

　　经开区板块

　　品牌项目崛起  经开区争当昆明宜居新城

　　不断拓展的昆明城，正在从单中心逐步向多中心的格局发展，这在给大昆明带来大好发展前景的同时，也给东南方向的多个区域板块带来了机遇。这其中，经开区板块作为昆明楼市中的生力军，短短几年时间以来，发展就极其迅速。与老牌板块相比，经开区内的不少地块已被各路开发商“圈占”，使得该区域成为昆明楼市的开发热土之一，也成为引领东南板块后来者居上的重要推动力。

　　在此基础上，昆明道路系统的升级改造，春城路与彩云北路的连贯，处于其辐射区域内的经开区板块，未来的发展将适逢更好的机遇，我们相信，经开区将迎来更快速的发展，成为一个宜居新城。

　　现状

　　超20个项目聚集 配套逐步完善中

　　打开新昆明的城市规划图，主城、呈贡新城、空港经济区三个核心城都位于昆明的东南方向，而作为经国务院批准设立的国家级经济技术开发区的经开区更是位于三城之心，其区位优势和发展潜力一览无余。

　　因此，众多开发商纷纷进驻该区域发展。据了解，目前经开区已经聚集了岭东·紫郡、果林溪谷、世林国际别墅、紫云青鸟、第三城等近20个楼盘项目，并且，随着近年来建工新城、国际银座、骏信国际汽配城等特色项目的崛起，经开区几乎成为新昆明发展最为迅速的板块。当然，随着区域项目的聚集，其医院、学校、商业等相关配套也得到日趋完善。

　　但在经开区上班的小李也指出，对于一般市民生活的需求配套，还需要提升。比如便宜的菜市场、超市以及娱乐、休闲的项目还有所欠缺，这些都是经开区还要不断解决的难题。

　　但不可否认的是，随着昆明春城路、彩云北路区域内的路网升级改造，将带给经开区更加有力的全方位辐射发展，可以说，未来的经开区将成为昆明新一个宜居之城。

　　供应量

　　一、二级市场供应量逐年上涨

　　由于经开区的发展较晚，其可供开发的地块较多，并占据着绝佳的区位优势，故使得近年来该区域的土地供应以及商品房供应量日趋上涨。

　　据数据统计，包括经开区在内的南市区板块是近几年来土地供应量的鳌头，其土地供应以工业用地为主，住宅用地位居其次。另外，商品房供应量方面，虽然相比昆明其他板块区域，该区域的商品房供应量并未位居前列，但从2011年至今，可以看出该区域的商品房供应量均处于逐年上涨的态势。

　　成交量

　　在售项目去化率超80%  其余多个楼盘已入住

　　和供应量相对应的是来自区域的商品房成交量。从目前该区域的情况看，包括建工国际、耀兴枫丹白露、经开国际金融中心国际银座、骏信国际汽配城、国际银座等项目的销售情况都十分可喜，去化率均超过80%，且多个项目均以交房入住。

　　除住宅产品的供应外，该区域内项目的物业类型主要以商业为主，多个商业地产项目一边如火如荼地建设，一边正在火爆招商中。除了项目自身的高品质和投资潜质外，政府的政策也为商业项目增色不少。

　　业内点评

　　未来3年内将成为昆明宜居新城

　　业内人士马先生：城市向东向南发展的势头早就已经开始显现，而房地产行业向东南方向发展也是一个趋势。就目前的昆明房地产市场来说，北边已经拓展到了黑龙潭，西边也已经到了西山、滇池边了，而起步比较晚，有发展前景的是目前城市的东南方向，也就是现在的经开区板块一带。

　　虽然该板块在2011年以前，房地产方面的发展和进程并不突出，但随着昆明城市向南、东南拓展趋势的影响，交通方面的逐渐改善，经开区将在3-5年内快速发展。未来的经开区将是个集住宅小区、娱乐休闲、信息产业园为一体的宜商宜居的片区。

　　昆洛板块

　　春城路至彩云路贯通 昆洛板块或将成为未来的“浦东”

　　有这么一个故事，在80年代，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”是当时上海人的共识，奔流不息的黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。但谁也没有想到，在大浦东城市化的车辙行驶到今天，昔日距世界“一步之遥”的浦东新区，俨然成为当年上海繁华的代名词。

　　有人说，昆洛板块就是昆明未来的“浦东”。

　　根据今年7月底最新出台的“4环25射”昆明快速路网规划，春城路至彩云路将打通，这将预示着，被视作“主城周边一颗定时炸弹”的昆洛板块楼市，即将引爆。

　　现状

　　道路贯通 南市昆洛板块如虎添翼

　　规划中的中心城区快速路建设优化方案明确，将打通春城路至彩云路，形成“春城路-彩云路”新通道，将呈贡至主城交通从朱家村、石虎关方向剥离出来，从而理顺东南片区快速通道，减轻石虎关和朱家村立交压力。

　　开发10余年 楼盘项目遍地开花

　　在众多老昆明人的记忆里，10多年前的昆洛板块，大多是一片农田，鲜有居民小区。最早，两个占地超过3000 亩的高端大体量项目世纪城和体育城，为昆洛板块提供了完善的生活休闲配套设施。随之，中豪、万达、实力、世纪金源……众多房地产大鳄纷至沓来，开始了圈地开发。众多开发商的热忱，颇有精卫填海的感恒心。而10余年过去了，这种恒心最终有了效果：楼盘项目在昆洛板块竞相开花，医院、超市等基础配套一应俱全，居住氛围尤其浓厚，甚至世纪城、新亚洲体育城的房价，和北市区一样作为昆明房价的标杆。

　　如今的昆洛板块，东南方向连接呈贡新区、昆明市政府行政区、大学城，东北方向连接昆明主城区及空港经济区，西边连接云南省委、省公安厅、省人大等省级行政机关行政区和滇池旅游度假区，俨然成为连接三新城中心辐射点。

　　昆洛板块有目共睹的发展，也逐渐改变着人们的居住、投资习惯。越来越多的人，在中豪螺蛳湾、大都买了房，因为市中心有的配套，这里都有；越来越多的人，把投资的眼光放在该片区，因为昆洛板块房价的升值潜力，正在逐步彰显。

　　放眼来看，月销售冠军、季销售冠军，乃至年度销售冠军，多出现在昆洛板块楼盘，一经开盘彻夜排队哄抢的情形已屡见不鲜。多名业内人士直言，随着“春城路-彩云路”新通道的修建，昆洛板块楼市将作为后起之秀，成为继北市区之后的新的增长极。

　　供应量

　　商业供应量高达近千万方

　　根据城市发展规划，未来昆洛板块将成为主城重要的商业副中心。

　　据本报不完全统计，今年昆洛板块商业供应量达到近千万平方米。其中，商业巨擎中豪集团旗下项目供应量独占鳌头，三期市场副食品城约75万方，中豪广场120万方，中豪新册产业城170万方，中望城商业70万方，中豪空港新城22万方，总计457万方，约占昆洛板块总供应量的一半。

　　与此同时，同片区全商业业态大都供应量47万平米，海伦国际商业供应量约120平米，再加上其他新盘，今年昆洛板块商业呈现出多雄争霸，百家争鸣的格局。住宅供应量方面，据不完全统计，中豪优活城住宅供应量约50万方；盛泰公园盛世预售面积18余万方，再加上魅力之城市、海伦国际等推出的住宅产品，今年昆洛板块约200万方市场供给量。

　　成交量

　　商业、住宅去化率平分秋色

　　今年以来，审时度势的开发商们越来越注重商业项目的体验性，加之各种诱人的优惠力度，让有投资意向的置业者快速入市商业项目，促成好的成交。47万方的大都购物中心，3栋商业、4栋SOHO、5栋总价较高的写字楼，开盘当天将近售罄。目前，地下一层商铺仅剩4-5间，地下二层小铺早就卖了七成，5A级写字楼虽然尚未推出，但已经有10层被意向购买。总体上看，扣除自持，大都商业已经去化70%。

　　昆洛板块中豪商业集团各项目成交比较稳定客观，厂房去化率超过了50%。

　　住宅产品的成交斐然。中豪优活城去化率达到40%左右；盛泰·公园盛世已销千余套；东盟森林上半年抢房再现，房源加推；海伦国际一度成为月销售冠军……昆洛板块住宅市场的受青睐程度，可见一斑。

　　业内点评

　　未来的彩云北路将变身昆明主干道

　　中豪商业集团营销中心总经理杨健利：未来春城路和彩云路贯通，可以说大大加强了老城区和新城区交通的便利，有助于带动该区域经济的快速发展。这对楼市来说无疑是一种重大利好，无论是商业还是住宅，升值空间都会因此进一步提升，而中豪螺蛳湾板块正处于双城之心的黄金交会处，未来螺蛳湾板块也必将更加繁华、昌盛。

　　杨健利另外透露，接下来，将推出中豪城数十万方高品质的精致住宅，并做好其他项目的销售工作，努力完成销售任务目标。

　　大都营销管理部经理：昆洛板块的发展，此前一直受限于巫家坝机场机场的束缚，由于民航限高的规定，该片区的城市建设相较于其他片区，一度落后。机场搬迁后，横亘在昆明主城区与昆洛板块的“肠梗阻”被彻底根除，为楼市带来第一重利好。

　　目前，彩云路是呈贡新区、昆洛板块直达主城的主干道，春城路则是主城区不亚于北京路的主干道。未来，如果春城路至彩云路将打通，不仅带来便捷的交通，更带来人流和置业者。

　　随着昆明地铁的开通，呈贡真正被纳入一小时生活圈。便捷的城市交通、庞大的大学生群体以及相比主城较低的房价和租金，使得这里的新区价值优势逐渐凸显。区域内的楼盘不断随交通的改善得到发展，交通问题已经不再是影响或是局限该区域楼盘发展的首要因素，随着政府《昆明城市快速路系统规划研究》对昆明区域和城市骨架路网的规划，呈贡更是汇集了大量的人气，将会对昆明楼市发展及购房者的置业版图产生巨大影响，道路的改变必将造就一座新城。

　　现状 20余项目共同发力

　　如今走进呈贡新区，这里还看不到想象中的繁荣景象，随着今年呈贡一些商业体的亮相，以及轻轨和交通的规划，繁荣的区域发展将指日可待。据了解，目前呈贡新区在售项目以及待售项目预计超过20家，包括商业项目和住宅项目。2014下半年昆明楼市各区域预计入市楼盘数量，呈贡新区占据总体的9%，至少有3家新盘，1家老盘新推入市。面对如此庞大的体量，就目前呈贡发展形势来看，从呈贡新区的城市定位以及政府对交通方面的新规划，势必将呈贡发展成为新昆明的行政中心、教育中心、物流中心。加之地铁的带动作用、昆明区域和城市骨架路网的规划等诸多交通方面的辅助作用，将会逐渐积蓄呈贡新区楼市强大的消费市场和消费潜力。

　　目前，呈贡新区在产业引入、低碳城市建设、高校聚集、现代服务业上有着相对明确的发展思路。例如，打造“亚洲花都”斗南国际花卉产业园区、云南白药产业基地等数个上百亿元的重大项目以及大学生创业园区等商业项目，从中也不难看出今天的呈贡已经逐步迈上快速发展的行列。而呈贡新区缺乏成熟的商业中心，很多消费分流到主城区，也有很多人工作在呈贡新区，居住在呈贡新区，消费却要去主城区。随着交通的规划和改善，也必定为呈贡聚集更多的人气。

　　供应量 商业、住宅供应面积占五区第二

　　从区域供给来看，呈贡新区在2014年上半年新增总供应面积排名第二，共拿到11张预售证，预售面积达140.57万平方米，占上半年新增供应面积的15.62%。单从5月一周来看，只有七彩云南·第壹城晨璟苑和祥璟苑两地块获得预售，但281631.53平方米的新增预售面积占新增预售总面积的68.66%，超过其余4个主城项目新增预售面积之和。呈贡新区整体供应量较大，其中住宅明显高于商业地产，但近几年，七彩云南·第壹城、上海东盟商务中心、涌鑫·哈佛中心、奥宸中央广场、龙斗壹号等项目次第开工，整个呈贡的楼市市场供应量也是呈现快速上升的趋势，商业方面也随之上升。

　　很多人认为呈贡是一个只有十几万人的新区，却修了几万套房子，但实际上，在几年前呈贡人口已突破30万人，经济总量已过100亿元。从昆明整体来看，潜在的供应量巨大，未来3-5年的市场放量必然还会持续，而市场需求在限购的大背景下基本上已经达到或者接近极限，市场压力将会与日俱增，如今昆明也正式取消限购，将会对包括呈贡在内的各区域去库存量产生一定的作用。

　　成交量 2014上半年呈贡新区稳中有升

　　2014年上半年，国内楼市再度进入调整期，各地楼市遇冷，而正是在这样的背景下，越有价值的项目越受置业投资者的追捧。呈贡新区市政府旁的ICC环球广场开盘劲销4亿。七彩云南·第壹城晨璟苑一组团开盘时，近300套准现房源开盘售罄。据了解，在政府规划的大背景下，很多项目的价格及业态相对满足投资者的需求，因此上半年呈贡新区的成交量一直相对稳定。记者在采访中发现，选择呈贡新区的朋友大多数是看中呈贡新区的未来发展价值。市民张先生告诉记者，我买呈贡新区的房子，首先看中它相对较低的价格，其次，则看中大学城以及市政府的搬迁，必将带给这个区域不可估量的前景。

　　现在，随着昆明限购政策的正式取消，以及政府对道路网络的不断规划，相信该区域楼市的成交量会随之变化，昆明房地产的呈贡时代即将来临。