一座被主城居民遗忘的城市 太平陷入“新城”困境

　　从2006年规划提出开始，太平新城区域内房地产项目就慢慢涌现出来。据不完全统计，到2014年为止，太平新城内光住宅项目就有十二个，其中不乏由外来“土豪”恒大地产开发的恒大金碧天下这样的万亩大盘，也有本土开发商如云南仁贤地产的试水之作昆华苑，当然，也有早在2000年就进入了区域的西山别墅——那时太平新城的概念甚至还没有提出。

　　太平新城

　　但是，通过实地调查后却发现，从规划提出至今八年时间，太平新城并没有出现像呈贡新城和北部山水新城那样的快速爆发式增长，一直保持了不温不火的状态：新项目推出速度减缓，旧有项目入住率低，二手房交易几乎陷入停滞——从项目建设之初，太平新区的所有房地产企业就将未来押注在主城居民身上。不过，现实的情况是，太平新城很难勾起主城居民的兴趣，即便太平新区内项目价格偏低并在几年来一直保持了平稳的态势。太平新城，逐渐沦为了一座被主城居民遗忘的城市。

　　开发激情遭遇市场寒流 房价甚至低于4年前

　　据太平新城管委会提供的数据表明，至2012年底为止，整个新城区总人口数只有16719人——很明显，这样稀少的人数根本难以支撑起整个太平新城众多房地产项目的发展。因此，从一开始，太平新城就以“昆明后花园”、“昆明宜居第三极”自居，希望能够吸引到足够多的主城居民到太平。

　　四年前，本土一家媒体曾经做了题为“昆明花园的价值”的报道，太平新城内的几家开发商就太平新城的价值作出了解读。当时，无论是昆华苑开发商云南仁贤地产、还是玉龙湾开发方云南玉龙湾旅游发展公司，对太平都给予了非常高的评价。不过，四年过去了，昆明主城的人民似乎对这座“昆明后花园”不感冒：以“价格亲民”为卖点的昆华苑，入住率仅有30%左右，这样的入住率在太平的住宅项目中算是高的。而云南日报报业集团房地产开发有限公司开发的云报•记者村的入住率，仅有15%左右——这和开发商们最初的美好设想，并不相符。

　　情况更糟的是，众多的住宅项目不仅不能吸引到更多的人入住，就连很多曾经在太平新城购房的人，也想过“逃离”太平新城。以入住率最高的昆华苑为例，其曾在2009年11月和2010年1月两次开盘，当时，整个房地产宏观形势看好，购房人非常多，据公开数据表明，两次开盘，去化率都达到了85%以上。不过，一位对昆华苑项目了解的人告知笔者，四年过后的今天，昆华苑的入住率依然非常低。大多数当初购房的人选择将房源托付给房屋中介，二手转卖。据太平一家中介介绍，目前昆华苑二手房源非常充足，且价格也不高，例如一套四室两厅两卫共计155平米的小高层，只需48.8万元，均价为3150元每平米，这个价格甚至还低于四年前开盘的3200元，但是，就算是这样的价格，“房屋也很难卖出去”。实际上，昆华苑内很多高层现在售价均下跌到2800元到2900元之间，但销售情况依然不容乐观。

　　当然，作为新昆华医院的单位集资房，据可靠消息表示，昆华苑的很多房源是面向内部员工的，电梯高层价格低至1800元，同时，很多用于工程款抵押的房源价格也比较低。但是，也有很多房源是外部人员以当时的市场价购买的，而今天，这些房源成为了房主们手中的烫手山芋。

　　在中介机构的带领下，笔者实地看了昆华苑的几套房。其中，三室两厅两卫共计158平米的一套退台洋房，只需55.6万元，均价3520元，比开盘时均价4200元每平米低了近700元，并且，这些价格都可以和房东“再商量”。“房东明确表示，钱什么都可以谈，现在缺的是有购买意向的客户。”该中介机构人员告诉笔者，曾有客户出于投资的考虑，以63万元的价格买下了一套退台洋房，不过迟迟不能出手，最终只得忍痛降价8万元转卖。当然，这位购房者算是相对幸运的，对很多业主而言，没有购房者才是最大的难题。因此，房产中介也坦诚“生意并不好做”。

　　其他房地产项目的困境和昆华苑相比有过之而无不及。超低的入住率，成为了太平新城很多项目的共同难题。而这一难题所透露出的，是区域发展定位的错位以及发展思路的偏差。

　　太平陷入“新城”困境

　　太平新城不止一次被当作贫困山区华丽蜕变的典型：2006年，万辉星城开建，2007年6月，恒大金碧天下动工，2008年，昆华苑项目正式动工，2009年，云报•记者村正式进驻——每年，都会有一至二个住宅项目破土动工。在2010年左右，该区域曾受到过市场一定限度的关注。当时，昆明市政府还没有正式迁入呈贡，贯通昆明主城南北的地铁处于缓慢的建设过程之中，而北部山水新城的概念尚还陌生。不过，随着呈贡新城和北部山水新城快速发展，太平新城成为了真正的偏安一隅之城，在和呈贡新城与北部山水新城的交锋中全面落败。

　　呈贡区委书记周峰越曾大胆断言，“今天的浦东，就是明天的呈贡。”这话或许言之过早，但是呈贡区域发展提速倒是不争的事实。七彩云南第壹城住宅的均价早已突破6000，而区域内的项目均价普遍在5000以上，和太平新城相比，这样的价格非常高。就算是和太平新城区域内公认的价格最高的项目之一——恒大•金碧天下相比，这样的价格也算是高的。根据笔者实地走访，恒大•金碧天下二期项目正在开盘中，一套117平米的电梯高层，总价只需要55万左右，均价5000元不到——而且，这是精装房的价格!而如果以“价格亲民”的昆华苑项目为参照，太平新城的相对劣势就再明白不过：呈贡新区早期项目的平均价格和太平大致相当，但到了今天，呈贡房地产项目的均价和几年前相比已经扶摇直上，而很多位于太平新城内的房价还在原地踏步甚至倒退，不得不说，仅从房价这一最直接的指标上来看，在区域的投资前景和发展前景上，太平新城已经落后于呈贡新城了。

　　“现在二期项目价格整体稍高于一期项目，但是，也有部分房源价格稍低于一期项目，毕竟房地产行业现在整体的大环境不容乐观。”恒大•金碧天下销售中心的工作人员告诉笔者。以高层为例，一期开盘时，大高层均价为4400元到4800元左右，而根据工作人员向笔者展示，二期的高层项目均价仅仅比一期的稍高了100余元。房地产宏观形势的不容乐观是客观事实，但这并不能解释项目价格为何在过去四年时间里几乎没有任何上涨——要知道，在过去几年时间里，呈贡新城的房价已经近乎翻番了。

　　和呈贡新城一样，北部山水新城发展也正提速，这可从其租房市场窥见一斑。据调查表明，自地铁全线贯通后，原本是“租房洼地”的北部山水新城一下子活跃起来。据房地产中介称，2013年1500元可轻松租到两室的房屋，到今年已涨了300元左右，而且不一定能租到。而反观太平新城，房产租赁几乎陷入了停滞，很少有人选择到太平租房——究其根本原因，没有产业支撑，商业配套缺乏，这显然和太平新城打造“宜业、宜居新城”的目标相去甚远。

　　呈贡新城和北部山水新城的崛起，无形中让太平新城打造“昆明后花园”的目标增添了很多不确定性。甚至，以现状来看，这个目的并没有达到，太平新城只是一座几乎陷于停滞的“睡城”。

　　“我在三年前就买了房，但是一直没有过来住，这边人实在太少了，每次买菜都要坐公交车到太平小街附近去买，很不方便。”恒大金碧天下的业主张先生告诉笔者，自己早在2011年就买了恒大•金碧天下的房，当时，考虑到的是“价格便宜，环境好”，但是慢慢才发现很多不方便之处。“希望以后人会多一点，情况会好一点吧。”他说。

　　在恒大•金碧天下内，包括幼儿园、运动中心、娱乐中心等配套设施早已建好，但迟迟没有开放。“人太少了，开放了效果也不会太好，所以只能推迟。”一位知情人说。

　　实际上，开发商对于太平新城的发展前景以及吸引力也并没有充分的自信。一位不远透露姓名的房屋中介人员告诉云南房网，“万辉星城”再过一两个月第八期就要开盘，由于担心到时候出现销售不佳的情况，因此开发商现在也积极地寻找合作伙伴，商讨代理销售事宜。

　　“太平新城成为睡城，和政策设计者热衷于‘画大饼’，没有充分考虑城市发展的客观规律是有很大关系的。”一位业内人士说。他表示，太平新城只不过是全国快上大建“新城”的一个缩影。

　　在全国范围内，有无数个像太平新城一样的“新城”快速涌现。然而，虽然都是以“新型城镇化”为名，但是终究难逃“城镇化即房地产化”的陷阱。太平新城令人印象深刻的还是其众多的住宅房地产项目。然而，本地人口稀少且购买力有限，而昆明主城居民对该区域的兴趣目前并不大。主城房地产供应量已然过剩，同时，离主城核心区更近的呈贡新城及北部山水新城快速崛起，人们没有足够的理由要到生活配套不完善、交通不便且产业匮乏的太平新城。所谓的城市副中心，主城后花园，完全得益于主城的“溢出效应”，在主城很多区域都还是“洼地”的前提下，“溢出效应”无从谈起，“城市副中心”和“主城后花园”也就沦为了无源之水、无本之木。