新都昌总裁马树国:“一主两翼”绘商业地产蓝图

网易房产   2014-07-11 08:50
核心提示:2014年,新都昌确立了“一主两翼”的发展战略,“一主”便是商业地产开发。这是基于新都昌集团本身就是一家以商业地产开发为核心的多元化企业,同时,也要从中吸取大量经验,全面配合昆明现代化城市建设。

  在呈贡新区大打商业棋牌,在旁人眼里或许是挑战大过机遇,而在新都昌人眼里,是信心、是战略。

  行政中心•新都昌广场位于吴家营行政商务区,在政府规划的商业、商务和金融中心区范围内。项目占地25231.93平米,总建筑面积19万平米,定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务、办公等为一体的综合商业体,分为商业楼和标准5A写字楼、SOHO三大区域。

  作为新都昌地产集团在昆明的力作,新都昌广场在面临今年房地产市场骤冷的情况有什么新的战略调整?在人口基数相对少的呈贡主打商业机遇在哪、前景如何?2014年7月8日,网易房产云南站带着一系列问题对新都昌地产集团执行总裁马树国进行了独家专访。

新都昌总裁马树国

  以下为采访实录:

  加快“城市综合体”建设的脚步不停歇

  记者:从石屏异龙坊商业步行街项目到行政中心•新都昌广场,新都昌控股集团以商业地产开发为主的发展历程可谓十分清晰,行政中心•新都昌广场在项目在产品规划上有怎样的特点?   

  新都昌地产集团执行总裁马树国:石屏异龙坊商业步行街,对于我们来说具有很重要的意义,是我们探索商业地产发展与规划之路上重要的里程碑,为我们今后的地产开发,特别是行政中心·新都昌广场的开发提供了经验,尤其是在商业运营上。

  从规划的角度上来说,区别于石屏异龙坊商业步行街单一的商业街区规划,最大的不同,便是行政中心·新都昌广场是奔着“城市综合体”——这一未来城市建设主旋律去的,不再是做单一的业态规划,而是有着商业、商务、会休闲娱乐等多种功能的城市综合体。行政中心·新都昌广场同时拥有写字楼、商业及公寓3大业态,并通过建筑、空间、景观环境的升级,达成了消费、居住、办公的一站式要求,而非单一的居住或者商业功能。

  记者:伴随居然之家等人品牌的相继入驻,地铁1、2号线的连通,以及项目周边的人口红利,区域商业价值得到充分肯定,行政中心•新都昌广场项目在提供购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务、办公等一站式服务的同时,将为消费者带来怎样体验?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:我们的理想状态当然是希望成为一个24小时的繁华不夜城,当然最终成就这一理想的还是要看我们的投资者,毕竟24小时营业的难度很大。

  不过就我们自身来说,我们可以为投资者及消费者搭建一个24小时运营的基础,比如停车场,我们通过与专业的物管公司合作,24小时全程保障消费者与投资者的权益,当然这其中也包含了其他的物业安全保障系统。

  再回过头来说说地铁,我们这一次所做的是真正的地铁物业,以往印象里只要是在地铁周边,就叫地铁物业,这是其实是一种误读,真正的地铁物业应该是商业区与地铁是与站口直连的,行政中心·新都昌广场的地下一层与地铁1号线行政中心站的站口做了无缝对接,出了地铁便能到达我们的商业街,购物结束,也就从商场直接乘坐地铁回家,这是消费者在昆明目前从未体验过的。

  商业向新城迁移乃大势所趋

  记者:根据昆明城市发展规律,每次人口迁移完成之后,都会带动区域商业地产的发展,呈贡新区由于发展时间较短,人口数量远不及昆明主城,公司在此时开发商业项目有着怎样的考虑?   

  新都昌地产集团执行总裁马树国:10年,呈贡的发展有目共睹,在经济发展、基础设施建设、高校搬迁、城市景观、园区建设、征地拆迁、招商引资和社会事业等方面都取得骄人的成绩,居住人口也在不断的增加,这为呈贡新城的商业发展带去了强大的推动作用。如今我们已经可以看出,昆明的商业,特别是餐饮娱乐业,已呈现出主动向呈贡新城迁移的趋势。

  5月29日行政中心·新都昌广场全面封顶,预计2015年年中便可投入使用,无论从时间点上,还是从销售情况来看,我们都远远领先于周边项目。加之地铁1号线全线通车、市府的搬迁、人口增长等有利因素,行政中心·新都昌广场,将成为这一次商业迁移与呈贡新城价值崛起的首批受益者。

  “一主两翼”绘新都昌商业地产蓝图

  记者:作为新都昌控股集团在昆明的力作,在今年房地产市场较冷的背景下集团有怎样的战略调整?未来又会有怎样的布局?接下来将推出什么样的产品?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:2014年,新都昌确立了“一主两翼’’的发展战略,“一主”便是商业地产开发。这是基于新都昌集团本身就是一家以商业地产开发为核心的多元化企业,商业地产开发是我们企业的基础,同时,我们也是参与昆明旧城区改造的一员,需要从中吸取大量经验,全面配合昆明现代化城市建设。

  同时,新都昌集团始终致力于打造多元化地产开发,以住宅地产与复合型地产开发为辅,两者相辅相成,不仅完善了产品的基础设施配套,丰富项目社区生活环境,也大大提高了企业形象。另外,我们也将大力提升公司的资本运营水平,全面支持和发展我们的资本市场,确保资金稳定,以辅助企业及项目的长远发展。那么住宅及复合地产、金融资本运作便是我们所提出的“两翼”。至此,我们还将不断探索房地产开发新模式,努力走出一条适应昆明商业发展新形势的品牌化道路。

  而在未来一段时间里,我们公司将着重于滇池路永昌小区改造工作,在不久的将来,大家将见到一个更现代化、时尚化和多元化的滇池路·新都昌广场,这也是我们成为昆明南市区门户最大城市综合体战略的重要组成部分,将于7月开放新的营销中心。

  同时,集团高层已经确定2014年在北京拿一块土地,勇闯首都北京滩头的阵地,只要拿地成功,就象征我们将从一家地方企业走向全国。

  人才成昆明商业地产瓶颈

  记者:短短10年时间,数十个城市综合体相继在昆明落地,未来云南还将建成约100座城市综合体,昆明商业地产正经历着一段较为艰苦的调整期。您认为昆明商业地产目前所面临的瓶颈是什么?尤其是对于呈贡这样的新区域,商业地产未来的出路在哪?发展前景如何?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:就目前昆明商业的发展来看,早期的问题出现在过量开发,问题已成事实,那么更多开发商寄希望于后期的运营调整,而从运营上来说,缺乏人才是目前最大的问题!

  有很多开发商都是以住宅起家,后面才转做商业地产的,很多项目开始引进外来的商业管理公司做顾问或者直接做运营管理,但这些外来的管理公司,也只是派项目经理和少量人员进入项目,真正的人员输出管理难以落地。

  新都昌集团在人才管理方面,从去年开始我们就启动了培养综合素质管理者的计划,将集团人才储备作为今后发展的重点,在引进人才、与外来商管公司合作的同时,培育有自己的团队才真正育竞争力。

  呈贡商业成熟还需三年五载   

  记者:您认为呈贡商业成熟还需要多久?对于行政中心•新都昌广场项目还需要多久成熟呢?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:呈贡商业成熟保守来说还需要至少三年,而对于项目的话1年以上,因为我们这个项目是以居然之家为主导的,属于目标性消费人群。比如说购买新房5-6年后,家具要更新,到银行融资理财等一些目标人群,所以我们这个项目影响不会太大。其他传统商业是否会受到影响要根据各公司实际操作不同,我们公司信心还是比较十足的,因为我们消费定位明确了,基本上不会受到太大影响。

  相信市场调节的力量 把市场还给市场

  记者:据网易房产实地了解,目前在昆明主城有两套房也能在呈贡买房,结合今年房地产市场存量较大的现状,您认为呈贡房地产市场将早现怎样的走势?商业地产又会面临哪些挑战与机遇?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:现今昆明主城拥有两套房以上的客户也能在呈贡购房这对呈贡房地产市场将会起到一个刺激作用,特别对于商业地产项目来说,项目周边住宅销售将会对商业地产项目的销售起到带动作用。

  面对现今的政策即是我们的机遇,在呈贡房地产市场逐步回暖的时期,将带动商业地产的销售;同时也是对我们的挑战,如何能在众多房地产项目同时推售时,抢占客户资源,热销呈贡项目。

  记者:对于呈贡定向限购松绑的问题,您是否有收到相关的准确消息?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:对这个问题目前是没有收到什么收到准确的消息,但是在实际销售过程中,关于备案检查相关部门与以往有了一些区别,这样的情况我个人觉得是非常好。

  不管是写字楼、商铺等都属于产品,政府如果过多去限制是不必要的,只是市民的一种需求,过多的去控制,往往会事与愿违。顺应市场发展,强压之下必有反抗,应该顺应市场的需求,把市场“还给”市场。

  呈贡降价可能性不大

  记者:您如何看到2014昆明楼市所经历了的几次公然降价行为?   

  新都昌地产集团执行总裁马树国:降价我觉得是有以下几种可能的,第一种开发商为了促销,用几套房源做一个噱头促销;第二种,可能是在这样一个大的背景下,品牌知名度高,实力强大,通过降价的方式“以大吃小”;第三种就是开发商尽快的资金回笼,舍小保大,很多中小的开发商承受资金等问题影响而压倒,被一些相对品牌知名度,实力较强的开发商占据了市场。

  记者:在您看来,2014年下半年呈贡区域会出现降价的可能吗?

  新都昌地产集团执行总裁马树国:我觉得可能性不大,每一家开发商都要考虑成本,而且入驻呈贡开发新区的开发商都对呈贡的未来发展充满了信心,所以对于呈贡新区房价降价的我觉得是不可能的。

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