昆明新单价地王苏宁环球 “高负债+地价支付”枷锁

　　覆巢之下，安有完卵。在重重调控政策下，一批中小房企早已是举步维艰，如今轮到了“云天星球”四小龙头之一的苏宁环球。

　　限购令下南京的楼市成交持续低迷，高度依赖于南京区域市场的苏宁环球威尼斯水城项目销售不佳，拖累今年的销售目标和业绩。目前苏宁环球负债已处于行业偏高水平，同时，压在公司肩头的还有20多个亿的未付地价款，而其手持现金仅11亿元，资金链条加剧紧绷

　　主战场低迷拖累去化速度

　　“南京地主”苏宁环球热衷于在一个个城市郊区建设超级大盘。在南京，苏宁环球的代表作是天润城。天润城位于南京江北区，建筑面积为370万平方米，同样是位于江北区的威尼斯水城，建筑面积为454万平方米。南京区域的项目销售一直是苏宁环球的重头戏，前4个月，苏宁环球实现签约销售额约10亿元，大部分为天润城和威尼斯水城两个项目贡献。

　　今年2月19日，根据年初新“国八条”文件规定，南京正式出台了“限购令”细则，进入“限购时代”。自3月以来，南京市场观望氛围趋浓，成交量明显萎缩，今年前5个月成交量同比下滑20%，市场冷清程度接近去年“4.17”调控后的水平。南京市场整体去化速度降慢，苏宁环球项目首当其冲受到影响。天润城和威尼斯水城2、3月成交套数环比下降30%。其中天润城表现尚可，但威尼斯水城销售不佳。

　　据了解，威尼斯水城项目在售14街区，预计将在2013年6月交付。今年3月中旬该项目推出3栋高层，主力户型84和130平米，市场反应不错，又加推了1栋。4栋共288套，整体约去化6-7成，成交均价8900元。威尼斯水城于5月17日推出27号楼，小高层，共88套房源，主力户型93平米，均价8600元，已去化7成以上。并于5月21日又加推了1栋小高层25号楼，但截至5月底成交尚不足10套，销售速度明显降低。

　　中银国际地产研究员田世欣认为，在严格的限购令下，下半年南京的市场环境并不乐观，苏宁环球威尼斯水城去化偏慢，且受交付周期影响，可结货量低于市场原先预期，未来两年公司结算面积受交付周期影响也将大幅下调。

　　大盘开发模式影响业绩释放

　　相较于万科、保利等奉行高周转率战略的房企，苏宁环球广泛采用大盘开发的模式，降慢了资产周转速度，不利于业绩释放速度的提升。苏宁环球的第一个大盘项目是南京天润城，该楼盘位于南京江北蒲口区，占地近4300亩，公司持有95%的权益，由于拿地早土地等开发成本较低，而销售价格却不断攀升，从初期的每平方米不到3000元到每平方米5000-6000元，公司获得较高的利润率。南京天润城也是目前华东地区最大的普通住宅开发项目之一，自2005年推出以来，连续成为南京市销售面积、销售套数冠军。

　　南京天润城的成功坚定了苏宁环球的开发理念，既坚持集中主要资源优势开发长三角和环渤海的二、三线城市，且选择在具有升值潜力的地块，走“拿低价地、大盘开发”的模式。通过增发进入苏宁环球的南京威尼斯水城项目也是个大盘项目，其占地达4000多亩。苏宁环球还把其成功的理念和经验复制在吉林天润城项目上，计划将其打造成南京天润城的升级，即吉林天润城。然而，有业内人士指出，在土地交易越来越来市场化以及政府打击囤地的情况下，苏宁环球郊区大盘的方式越来越难复制。

　　2011年，苏宁环球总可售资源约50多亿元，其中江北大盘天润城和威尼斯水城共计40亿左右，仍将是公司2011年销售的重头戏，南京名都汇近7亿元可售。芜湖和宜兴项目也将在下半年开盘。苏宁环球2011年销售目标为40-50亿元。今年1季度末，公司预收账款为38.8亿元，根据交付进度推算，其中能在2011年进入结算的金额约为25亿元，预售对2011年预测业绩的锁定率约为76%，锁定表现尚可。

　　苏宁环球要实现全年40亿左右的销售目标，需达到整体70%的去化率，关键仍在于南京大盘项目的销售。在售的吉林天润城以及下半年将进入销售期的宜兴、芜湖等地项目虽在一定程度上减轻了南京市场的销售压力，但公司销售区域过度集中的风险仍然存在。业内人士预计，威尼斯水城预售不足，且受交付周期影响，2011-2012年结算进度将较2010年大幅下滑，进而将影响苏宁环球未来两年的业绩释放。

　　套上“高负债+地价支付”双重枷锁

　　苏宁环球土地储备已高达1400万平米，足够未来5年以上开发所用。拥有大量优质、低成本土地储备，这曾经是市场看好苏宁环球的最大理由。而今，大批土地储备，已经成为苏宁环球不能承受之重。

　　2010年苏宁环球拿地较为积极，获得无锡市北塘区锡国土2009-62地块、安徽省芜湖市城东1006地块及昆明市五华区如安街地块3个项目，共增加项目储备144万平米。无锡项目位于无锡市北塘区，周边环境成熟，楼面地价4002元/平米。芜湖项目规划建筑面积达113万平米，为超级大盘。云南昆明项目规划面积18.4万平米，为商业金融业用地，楼面成本7000元/平米，为昆明市新诞生的单价地王。2009年初，大股东苏宁集团通过昆明市政府的招商引资，计划投资约200亿元在云南开发3个项目，项目同位于昆明市五华区，形成规模效应。

　　2010年苏宁环球每股经营性净现金流为-2.01元，显示公司全年47.5亿的新增拿地和去年开工建设已经给现金流带来了较大压力。截至今年1季度末，苏宁环球资产负债率从10年末的75.7%下降至74.5%，净负债率从10年末的83.9%上升至89.0%，已处在行业中偏高水平。苏宁环球目前手持现金仅为11.2亿元，而其短期借款及一年内到期的非流动性负债总和为11.39亿元，二者基本相当。而截至目前苏宁环球尚有昆明项目等未付地价20多个亿，将主要在2011年支付，同时开发贷等融资渠道在进一步收紧，加剧了公司的短期财务压力。在负债高企，未付地价尚有20多个亿，短期财务压力大的现状下，苏宁环球或许在拿地方面该考虑采取更为谨慎的策略。

　　2009年9月，证监会受理苏宁环球的非公开增发申请，公司拟向特定对象非公开发行不超过3.8亿股，发行价格不低于每股13.40元，募集资金不超过42.69亿元，用于投资公司的8个房地产开发项目。苏宁环球于2010年7月8日公告称，因受宏观经济政策及市场影响，拟撤销定向增发融资方案，尽管苏宁环球成本控制能力较强，然而在没有股权融资的前提下，预计公司净负债率在2011年末会进一步升高。