全国50强房企12家入昆 见证昆明商业地产“蝶变”

　　“没那么简单，就能找到聊得来的伴”，这首《没那么简单》恐怕能让许多相亲中的男女感同身受。同时，也让买房时的购房者，拿地开发项目时的地产商感同身受。自2002年以来，全国50强房企中，已有12家“相中”昆明。众多房企汇聚春城俨然开展一场“相亲大会”，只待最终获取昆明“芳心”。地产大鳄们将“规模化、专业化、品牌化”的先发优势逐渐在昆明市场呈现，构筑一方天地，尽显自身魅力。毋庸置疑，昆明这块房地产蛋糕，具有诱惑力的市场机遇，但是，在市场机遇下，品牌房企如何实现品牌落地、产品如何结合昆明人生活习惯、个性以及昆明尚待规范的市场操作，这才是赢取昆明市场的利器，也是俘获昆明“芳心”的法宝。那么，在这场“春城相亲会”上，昆明会为谁“留灯”?

　　一、入昆：房企50强 12家“相中”昆明

　　知名房企昆明抢滩史，真正开始于2002年。从2002年万达进驻昆明开始，目前已有保利、恒大、万科、中海、蓝光、龙湖、金地、招商、协信、华润等十余家50强房企入昆，同时包括金科、碧桂园等更多50强房企谋求进入昆明的机会。曾经昆明地产版图本土房企“独领风骚”的景象一去不返;不经意间，已是一番各路地产英豪大会师的景象。

　　万达于2002年进驻昆明，先后开发了滇池卫城、万达西双版纳国际度假区、昆明西山万达广场。

　　恒大入滇以来，先后在安宁太平开发了恒大金碧天下、在曲靖开发恒大名都、在昆明官渡区开发恒大雅苑。

　　蓝光地产2012年入昆后，相继开发了COCO蜜城、蓝光天骄城(呈贡项目)。

　　绿地2013落子昆明，先后开发绿地·大城天地、绿地·云都会、绿地·香树花城、绿地·海珀兰庭，四盘连动。

　　保利2007年入昆，相继在安宁开发了保利宁湖峰境、保利宁湖壹号;随之在昆明进行重要战略部署，开发了保利六合、保利大家、保利国际城。

　　万科入昆后，先后在北市区开发了金域缇香，东市区白沙润园，市中心云上城以及万科学府，西市区金域国际，随着南市区魅力之城的开启，昆明万科完成了东西南北中“五星布局”战略。

　　中海学府路8号、金地悦天下、协信天地、华润中央公园、招商海公馆、龙湖水晶丽城

　　二、房企入昆空间分布

　　从空间上看，50强房企主要布局在三环路内新兴热点板块，显示其稳健开发策略。除蓝光外，无企业布局呈贡新城。

　　近年以来，已有绿地、龙湖、金地、中海、招商等多个上市房企云集拿地，他们青睐的区域主要集中在学府路版块和环湖路版块，也成为了区域价值挖掘的主力军。

　　三、释因： 昆明“艳冠群芳” 名企纷沓而至

　　昆明是举世闻名的春城，具有独特的自然资源和气候，已是工业时代罕有的净土。此外，昆明邻近东南亚，是中国与东盟展开合作的桥头堡;新机场成为国家枢纽门户机场，战略地位更加重要。

　　1、气候——风华绝代 万人敬仰

　　空气质量：2012年排名全国第二，西部居首，远高于成都、重庆等区域。2012年昆明空气优良天数高达364天，优良天数占年度百分比99.73%，空气质量排名全国第二，西部第一。

　　PM2.5：2013年，昆明PM2.5均值35.5微克每立方，在全国主要74个大中城市排名倒数第六。据统计，西安、成都其PM2.5年均值高出昆明2倍以上，因此，昆明PM2.5浓度远低于成都、重庆、西安、贵阳等西部城市。

　　年度舒适指数：气候舒服度是指人们无需借助任何消寒、避暑措施就能唯生理过程正常进行的气候条件。而影响气候舒适度的主要素包括混湿指数、风寒指数和着衣指数等。

　　昆明每年的舒适期为2—10月，较舒适期为1—2月，11—12月，舒适期长度达8个月，年综合舒适指数高达84.8度，高于成都(73.6)、重庆(74.0)、西安(65)、贵阳(76.2)等西部城市。昆明综合舒适指数位居西部第一，是全国主要大城市中唯一气候四季适宜的地区。

　　2、利润——让人赏心悦目

　　昆明具有地价及售价优势房地产利润规律走低是行业发展趋势，因此具有高利润率的地区更易受到企业青睐。相较成都、重庆等区域，昆明更具地价及售价优势，昆明房地产更具利润优势及价格下调优势。

　　尽管上市房企在全国的事业遭遇不小的挑战，但对于在滇上市房企而言，似乎并没有放慢市场进攻脚步。绿地、金地、招商、保利、万科、中海、龙湖、华润等上市的工作有序开展，卖房、储地、招人等实际行动，将扩张势头再次夯实。

　　3、资源价值凸显 引“珍藏”

　　四、机遇：房企“闹”昆明 有戏

       云南作为西南片区重要据点的战略地位日益显现，桥头堡战略等推进城市发展的契机及带来的机遇，为昆明长远发展带来了重要保障。这些品牌房企开发的产品相继入市，比拼的不仅仅是产品的品质，还有整体的软硬实力。

　　1、大昆明发展机遇

　　在有关昆明的远景规划中，昆明市主城区将由现在的180平方公里，发展为2020年的460平方公里。同时，昆明市总人口将从现在的578万增加到800万，城镇化率由52%提高到81%，成为全国屈指可数的超大型城市。

　　新昆明城市发展将推动房地产开发从区域市场格局向滇中经济一体化格局转变，市场的扩大将让房企获得更为广泛的市场容量和竞争机会，进一步分享城市经济高速发展的红利。昆明地产也将随之进入“大昆明时代”。

　　2、品质人居时代服务成需求关键

　　昆明楼市10年变迁，已从居住到宜居的需求进化。在竞争加剧和市场供需发生变化的情况下，房地产市场也逐渐转向买方市场。消费者越来越追求便捷、舒适的居住环境，因此，除了交通、商业等传统优势外，具有优质教育、医疗配套，文化、服务等元素的物业是昆明地产的发展机遇。

　　3、高端、旅游休闲人居市场广阔

　　昆明规划中定位为面向西南开放的国际性区域中心城市，包括金融、贸易和物流等的布局，也为其城市发展提供了动力。金融产业带来的高端人居，国际旅游城市规划带来的休闲人居，都可能作为撬动未来楼市购买力的关键。 昆明有全国最好的养老资源，养老产业是未来的朝阳产业，市场前景广阔，需求持续增长，发展潜力巨大。

　　五、挑战：“亮剑”昆明 博弈

　　1、供销失衡 市场竞争激烈同质化房源“吵翻天”

　　统计数据显示，今年昆明商品房库存超3千万平米，预计至少需要3年半才能消化完。这意味着即便2014年全年没有一个新盘推出，现在的库存也足够满足购房需求。(云南省统计局数据，一季度全省商品房施工面积为14958.15 万平方米，同比增长16.2%;一季度全省商品房销售面积却仅为536.00 万平方米，同比下降7.3 %。)，就市场而言，不断有新盘推出，再加上市场库存压力供需比带给房地产市场的压力不小。

　　2、同质化房源“吵翻天”

　　房价不拐，房企也要拐”。2014年楼市普遍“不安生”，项目同质化竞争严重，导致了房企之间竞争异常激烈，与此同时，也让购房者陷入了同质化产品的“选择困难症”中。 在此背景下，是作茧自缚苟延残喘，还是积极进取开拓创新，成为房企亟待解决的问题。正如这个时代，有人做产品试图用复制去迎合时代，而有的人则以创造的精神去引领时代。在项目上力求创新，标新立异，学会接纳外来较好的元素，改变目前较为单一同质化严重的产品现状;

　　3、客群吸附力不足

　　提到成都，人们会想起锦里、宽窄巷子、武侯祠、杜甫草堂，会想起春熙路、小吃、火锅……

　　提到重庆，人们会想朝天门、磁器口、洋人街,会想起解放碑、温泉……

　　提到西安，人们会想起兵马俑、大雁塔、华清池、大唐不夜城、海洋世界…

　　提到昆明，除了“四季如春”和“世博园”，还能想到什么?

　　全国50强房企，仅12家进驻昆明。2012、2013年入昆品牌房企增势明显，但进驻房企的数量仍偏少，对于作为桥头堡国际都市的昆明而言，12家这个数量未免太少目前。曾经，雅居乐、碧桂园进入云南，选择在云南州市开发市场，万达最先的主战场是西双版纳。昆明，具有先天优势，但更需要努力打造昆明品牌，彰显独特魅力，吸引更多品牌房企进驻，促进昆明大发展。