壹号广场贾飞：定位以市场为导向 大力引入首店品牌

　　昆明市人民路的中心地带在历史上繁荣了几百年之久，建国以后更是以昆明第一个仓储式超市为核心，形成了昆明著名的红联商圈。但随着老昆明城市改造，红联商圈逐渐退却了它昔日的光芒。历史往往有着太多巧合，在昆明新一轮城市改造中，随着一个巨型商业项目的崛起，红联商圈将再次续写人民路600年的中轴商脉传奇，这个项目就是由金成集团倾力打造的人民路壹号广场。

　　人民路壹号广场的诞生，宣告了红联商圈开始了它的复兴之路。时隔十余年，如今的人民路中段是否仍旧保持着它得天独厚的商业区位优势？人民路壹号广场以94万方体量打造的世界级商业中心，又将怎样来复兴甚至超越红联商圈昔日的辉煌？在同一区位大型商业项目扎堆的现状下，人民路壹号广场有着怎样的竞争优势？赢商网记者独家专访了金成商业管理有限公司总经理贾飞，听他解读人民路壹号广场的经营理念。

金成商业管理有限公司总经理贾飞

　　坐拥昆明城市中轴  便捷交通成就项目优良基因

　　任何一个懂商业的人都知道，商业项目的首要决胜因素就是地段，地段决定了商业项目的先天基因好坏与否。曾经火爆一时的红联商圈，可谓人流如潮，这也使得红联商圈所在的人民西路被昆明人所熟知。而今天位于人民西路和西园路交汇处的人民路壹号广场，就修建在红联超市的原址上，历经数十年后，其地缘优势仍旧十分明显。

　　“我们具有天然的区位优势，先天基因非常好，这一点大家一看就知道”贾飞对于人民路壹号的区位优势有足够的信心。

　　众所周知，人民路是昆明东西方向中轴线，东向横穿市中心直达昆明长水国际机场，西向连通整个西市区一直到高新区，而西园路则是昆明南北方向的交通主干道。坐拥两大交通要道核心交汇点的人民路壹号广场，拥有20余条在此交织的公交线路，项目交通路网四通八达。因此，无论是从可视性还是可达性上看，项目都极具竞争优势。

　　人民路壹号广场所在的区域，恰好是西市区进入主城区的咽喉要道，日均人流量巨大。就这一区域本身而言，也是西市区人口密度比较密集的地段，周边小区众多且较为成熟，拥有巨大的潜在消费市场。项目周围四通八达的交通，又将人民路壹号广场所在商圈能够辐射的半径进一步扩大和延伸，聚集更大的消费人群。

　　除了以上这些可以一眼看到的地缘优势外，贾飞还告诉记者，人民路壹号广场项目围栏后面隐藏着的，是长达1.5公里的商业临街面，这将意味着整个人民路壹号广场四周的商铺，都紧临街道。这也使得人民路壹号广场的主干道临街展示面，在昆明同类项目中是最宽的一个。随着2014年底昆明地铁3号线的开通，紧临昆明地铁3号线梁家河站的人民路壹号广场，也将进入地铁商业黄金时代，届时整个项目所辐射的范围将再次延伸。

　　人民路壹号广场得天独厚的区位优势，仍旧不失昆明城市中轴商脉昔日的魅力，并随着时代的变迁注入了新的活力，这也为项目的发展奠定了坚实的基础。

　　满足西市区市场需求  打造全时态市民生活中心

　　在那个商业并不发达的年代，红联商圈的繁华是偶然也是必然。偶然的原因是那时候没有专业的运营管理团队，没有统一的经营管理，整个红联商圈自然形成，自然兴盛。说它必然，则是因为红联商圈满足了当时人们的消费需求，顺应了市场的规律。

　　崛起于红联超市原址上的人民路壹号广场，商业体量达到24万平方米，开发商自持经营的部分更是达到了13万平方米以上。如此巨大的体量如何来定位，需要其运营管理团队有深远的战略眼光。人民路壹号广场所处的区位，注定了项目的定位需要从这一区域的实际出发，因此在谈到项目的商业定位时，贾飞同样也将目光聚焦到了市场的需求上。无论环境怎样变化，商业项目只要满足了市场的需求，就能够发展得很好。他认为，西城区的小区在不断增多，人口在不断的增长，但是商业的发展却十分缓慢。在商业缺失的同时，也让整个西市区成为一个需求量巨大的市场，只要牢牢的抓住这个市场，项目的定位就有了方向。

　　“作为购物中心，我们要打造的就是整个西市区市民的生活中心。”贾飞用一种很务实的语气告诉记者项目的定位。贾飞认为，人民路壹号广场处于北市区的交通中心，同时拥有足够大的体量，能够去承载全方位的业态规划。项目的业态规划之所以要全方位、内容丰富，也是源于项目的定位，作为西市区的生活中心，人民路壹号广场必须能够满足周边家庭各个层次的消费需求，从小孩到青年人，再到中年人、老人都能在这里找到其消费方式。

　　“我们针对的目标客户群覆盖很广，因此不求项目定位有多高多奢侈，目标是要让整个西市区的人都来这里消费，把这里当成购物、休闲、娱乐、周末度假的生活中心。”

　　基于全方位的业态布局，贾飞和他的团队又提出“全时态不夜城”的经营方式。在很多大型一线城市里，如上海新天地、香港的APM商场，从白天到晚上都有不同的业态在营业。白天有购物、餐饮、儿童体验，晚上有影院、酒吧、KTV。人民路壹号广场的全业态规划，也正好具备了这样全时态营业的条件。

　　业态配比主打体验式  求“全”并非来者不拒

　　以大体量下的全业态规划满足西市区市场需求，填补西市区商业空白，是人民路壹号广场定位的核心，围绕这个核心所展开的，就是项目在业态配比上的“体验式”倾向。

　　贾飞表示，西市区生活中心的定位，使得人民路壹号广场必须要有足够的生活气息。体验式业态中包含了大量生活配套类的业态，再加上电商对零售的冲击，人民路壹号广场整个项目的体验式业态配比也提升到了70%左右，其中购物中心部分，体验式业态比例在50%左右，而开放式街区里这个比例会更高。

　　与很多商业项目大谈体验式业态不同，贾飞认为，零售在购物中心里的地位并非电商可以取代，因此，人民路壹号广场的零售部分同样是至关重要的。“西市区的消费者对于零售业态的需求不容忽视，因此我们也不能单靠‘吃喝玩乐’，这也符合我们的定位。”贾飞这样告诉记者。

　　在追求全业态的同时，贾飞对于人民路壹号的招商也有自己的标准，并非来者不拒，有的要求甚至显得有些苛刻。项目在招商上并不追求品牌定位的绝对“高大上”，但是也不能低于中高端的水平。人民路壹号广场的主要目标消费群体，还是针对区域内中高层的家庭，因为这个层次的消费群体有一定的购买力，而且相对活跃，数量也很大。

　　贾飞告诉记者，在昆明众多商业项目齐上马的前提下，省内的品牌资源相对有限，因此，他和他的团队首先要考虑的，是能够从省外带来多少新鲜的东西。在人民路壹号广场的购物中心里，要求40%的品牌，必须是第一次进入昆明市场的品牌，目的就是为了抢占先机。在对外来品牌做出要求的同时，对于本地品牌，贾飞也有很严格的要求，必须是已经在其他商业项目中开店，并且周末有人排队等候消费的品牌，才能进入人民路壹号广场。

　　在如今业内大喊招商难的同时，人民路壹号广场在全业态规划的背景下仍旧对招商有严格要求，足见项目的经营管理团队有着长远的战略眼光，也体现出了人民路壹号广场充足的底气。

　　顶级设计团队量身定制  打造一流消费环境体验

　　从独特的区位优势，到精准的商业定位，再到科学的业态规划，人民路壹号广场并没有满足。贾飞认为，在满足西市区市民消费需求的同时，还要让来到人民路壹号广场的人们感觉到舒适，感觉到愉悦，有良好的环境体验，因此在项目的环境打造上，金成集团也进行了巨大投入。项目邀请香港著名设计师进行建筑设计，在外部景观、内装、外幕墙等设计上，都有很多创新思路。

　　“我们的项目并非一个死的建筑，开业后大家可以看到很多亮点。”贾飞介绍，同样是基于西市区生活中心这一定位，人民路壹号广场外部设计了六个不同主题的大众休闲广场，广场上除了景观规划外，还设计了很多休闲娱乐设施，就算不消费、不购物，单纯在广场上休闲也是一件很惬意的事情。

　　人民路壹号广场的购物中心楼顶，设计了昆明最大的天幕，整个天幕配合灯光设计，会成为项目的一个景观带。同时金成集团还邀请了鸟巢的灯光设计团队，负责项目的泛光工程，项目开业后会有非常惊艳的灯光效果。

　　作为购物中心，动线设计至关重要，人民路壹号广场从商业的角度对动线进行了科学规划。项目采用单一动线设计，在一个mall里面设计了4个中庭，各个中庭的连接处都设计了一些天然采光点。此外，整个建筑结构里面还进行了彩虹桥、高科技智能化购物体验等很多细节性的环境体验设计。

　　作为一个位于市中心的大体量商业项目，人民路壹号广场专门设计了6000多个全电子识别的车位，将极力解决城市私家车数量增长带来的停车难问题，在打造零负担购物体验的同时，也增加项目的可达性。

　　未来竞争压力与动力并存  取胜关键在于运营管理

　　即便是集众多优势于一身的人民路壹号广场，在满城尽是综合体的昆明，也无法避免竞争带来的压力。来到云南后，贾飞就已经了解到整个云南市场，城中村改造项目达到上百个，其中商业项目有七八十个，对必然存在的竞争，他很坦然。

　　面对昆明商业地产并不理想的大环境，贾飞认为最后的竞争比拼的是开发商的内力，要看开发商是否有能力进行持续的投入，是否有足够的人才储备，是否懂得经营管理。未来，很多综合体都将面临巨大考验，这个考验来自市场，导致的结果就是很多项目难以存活。

　　但是竞争具有两面性，从整个行业层面来说，有竞争说明市场在净化，有竞争开发商才有危机感。竞争压力会促使开发商去寻找自己的差异化，寻找生存之道。大量项目的涌现，也将导致开发商面对省内有限的品牌资源，把眼光投向省外，去挖掘新的资源。这样也可以促进省外品牌资源关注云南，反而会帮助好项目更好发展。

　　就人民路壹号广场而言，贾飞表示项目筹备之初，金成集团的起点就很高，不仅拥有成熟的商业项目运营管理经验和商管团队，还有集团强大的资金实力作保障。因此他认为人民路壹号广场在与周边的保利·六合、云投中心，甚至稍远的文化空间、经典双城等项目形成竞争的同时，也可以实现共赢。

　　“首先我们会结合周边项目情况来区分我们的定位，其次我们有40%的新品牌，本地品牌也是优中选优，同时我也会时刻关注他们的定位，进而采取规避动作，形成错位经营。”应对周边项目的竞争，贾飞已经有了策略。

　　目前，人民路壹号广场的工程进度正在顺利推进，购物中心预计今年8月份左右可以封顶。项目计划2015年10月1日全面开业，上影永华、华润超市、温莎KTV等强势主力店已与项目签约。人民路壹号广场正在人们期待的目光中逐渐显现，在百年中轴商脉上续写着新的商业传奇。