滇粤精英把脉云南旅游地产：环境？文化？实干？

　　丰富的旅游资源使得云南拥有了开发旅游地产项目的先天条件，而旅游地产则是实现云南省旅游业二次创业的重要引擎，这一相辅相成的效应，无疑吸引了国内、省内一线房企的关注。包括华侨城集团等国内一线旅游地产开发企业都把战略重心转向这片美丽的土地，在缔造精品项目的同时，助力云南旅游产业的转型和快速发展。

　　相关数据显示，截至今年2月，云南旅游地产计划投资总额已经超过2万亿元，百万平米旅游项目超30个。

　　从到此一游，到亦游亦居，云南以其优美、丰富和深厚的景观资源不断吸引八方游人。随着人们收入水平的不断增加，传统的观光游已逐步向体验、休闲等深度游方向发展，在旅游二次创业的背景下，诸多旅游地产稳步推进正成为我省旅游二次创业的最大推动力。

　　当旅游逐渐从时髦词走进每一个人的生活中，人们对旅游需求的纵深变化，云南旅游地产的开发也有了广阔的受众空间，呈现欣欣向荣态势。相关数据显示，截至今年2月，云南旅游地产计划投资总额已经超过2万亿元，百万平米旅游项目超30个。

　　从最初的卖资源到如今的做文化，因资源而闻名的云南，早已受到全国房企的青睐，但在资源的背后，云南还有哪些值得关注的地方?3月29日，在云南旅游地产标杆项目云南华侨城，“云信杯”滇粤精英交流赛暨“中国后旅游地产时代”论坛顺利举行，来自深圳和云南的地产大佬们聚集一堂，把脉云南旅游地产，共商云南旅游产业发展的大好未来。

　　大美云南 亦游亦居

　　提及云南，气候、风景、民族、人文、资源无疑都是值得称道的，受惠于得天独厚的自然景观条件，丰富的民族文化积淀，这里早已成为众多国人、甚至是国际友人的重要旅游目的地。随着人们经济收入的提高，许多来到云南的友人不仅仅局限于到此一游，而是希望能够来这里住下来，融入到云南的美景当中去，感受美好的生活。于是，亦游亦居的旅居成为了旅游方式转变的最直接表现。以丽江古城为例，从20世纪初第一位美国人在丽江一住就是27个年头开始，丽江的美名就逐渐传遍世界各地，古城中长期居住着80多名外国人，来自10多个国家，每年还有约300万各地游客前来寻梦。而除了丽江，昆明、大理、西双版纳、玉溪等地的旅居价值正在被挖据。在云南旅游，并住在云南，正在成为一种时尚、一种潮流、一种全新的生活方式及旅游文化。

　　云南旅游自改革开放以来就依托丰富而独特的旅游资源，而旅游业也成为了全省经济发展的支柱型产业，在桥头堡国家战略助推下的云南旅游，正面临第三次发展浪潮。云南将实现由旅游资源大省向旅游经济强省升级，由传统观光地向休闲度假目的地转型，是云南旅游二次创业的重要任务。

　　有市场的需求，有产业转型的要求，谁来承载云南旅游产业转型的重任，旅游地产的开发无疑成为了最好载体。

　　旅游地产助力产业二次转型

　　众所周知，旅游地产是以优美、丰富和深厚的景观资源为核心，养生福利、互动参与和怡情的多种游乐、商业、运动等项目为依托，完善的旅游度假经营设施和丰富的活动组织相配套，从而对旅游者产生强烈吸引，使之不仅会来，来了更会留下。随着旅游地产发展的日趋完善，旅居生活的开启才具备了更加成熟的条件，云南旅游产业由传统观光地向休闲度假目的地转型，旅游地产的开发无疑是关键因素。

　　丰富的旅游资源使得云南拥有了开发旅游地产项目的先天条件，而旅游地产则是实现云南省旅游业二次创业的重要引擎，这一相辅相成的效应，无疑吸引了国内、省内一线房企的关注。包括华侨城集团等国内一线旅游地产开发企业都把战略重心转向这片美丽的土地，在缔造精品项目的同时，助力云南旅游产业的转型和快速发展。

　　当然，旅游地产的开发更有来自云南关于旅游产业发展宏观政策的推动，除了之前云南省提出的全面推进云南旅游“二次创业”，要求旅游产品结构实现由观光型向观光和休闲度假型的转换战略依旧不变。在之前举行的云南省旅游产业大会上，更提出要加快建设：1个新国际会展中心、10大历史文化旅游项目、10大国家公园、20个旅游型城市综合体、200个旅游重大项目和60个旅游小镇，这些项目的推进，对于旅游地产的开发无疑是巨大利好。

　　滇粤精英华侨城论道旅游地产

　　在旅游产业转型升级的背景下，云南需要什么样的旅游地产项目?云南旅游地产项目的开发中有哪些优势牌?项目要如何打造才能是一个成功的旅游地产项目?就这些存在于开发企业心中的问题，滇粤地产界精英们在3月29日于云南华侨城举行的“云信杯”滇粤精英交流赛暨“中国后旅游时代”论坛上，进行了深入的探讨和交流。

　　而在比赛之后举行的论坛上，滇粤房企精英们更是各抒己见，为云南旅游地产的发展提出自己的建议。“这次比赛和论坛的举行是一个非常好的开始，期待以后有更多这样精彩的活动。”作为本次活动发起者之一的深圳百思勤投资公司董事长袁昆对记者说，此行不仅领略了云南顶尖高尔夫球场的魅力，也加深了深圳与昆明地产界的交流，标志深昆联动正式拉开帷幕，在他看来这是一个好的开头，也希望今后深圳和昆明地产界有更多的沟通和交流。

　　■滇粤论道

　　云南旅游地产后发优势看文化

　　云南信息报地产事业部副总经理、《黄金楼市》主编 万端端

　　我们一直在说“云居派”，讲的是到云南并留下来居住的人们，今天这个论坛的举办是对云南旅游地产发展非常好的一次讨论，所以我想就“云居派”的后发优势讲讲云南旅游地产的一些东西。首先我分享这样一组数据，当人均GDP达1000美元时，观光旅游也就是概念旅游地产需求得到释放，而人均GDP达3000美元时以常规旅游地产为代表的休闲旅游随之兴盛，而当人均GDP达5000美元时度假体验旅游地产则成为体验旅游人群的最爱，2013年，中国人均GDP达到了6629美元，可以预期的是旅居文化将逐渐成为主流。

　　具体拿我们云南来说，在经历三个时期的发展后，随着旅游业的发展，云南提出了二次创业的口号，旅居成为云南旅游业发展的重要方向之一。我省也希望通过重大旅游项目的推出，推动旅游产品的更新换代，华侨城、雅居乐、龙湖、万达等等一线运营商进入云南，可见对于云南旅游地产的看好。而相关数据也显示，截至2014年2月，云南旅游地产计划投资总额已经超过2万亿元，其中百万平米旅游项目超30个。雅居乐集团董事局主席陈卓林曾表示，要在云南复制清水湾。从海南到云南，在雅居乐战略重心迁徙的背后，是中国度假人群出行方向的变化。

　　为何云南会吸引那么多房企的关注，其实与我们云南得天独厚的气候、空气、旅游资源密不可分，但资源性的东西是可以复制的，在我看来，云南旅游地产的后发优势是在于旅游与文化的融合，要打造云南旅游地产的品牌，房企需要在民俗文化和历史文化等方面进行深度的挖掘，很高兴在华侨城看到在旅游地产开发和文化融合方面的努力。因为我认为，只有这样才能在坐拥得天独厚自然馈赠的同时，打造真正具有吸引力的云南旅游地产品牌，让更多人来云南，选择投资我们的旅游地产项目。

　　旅游地产项目用感性打动客户

　　实力集团营销副总经理 印小龙

　　在我看来，全国的旅游地产开发都有很广阔的未来，首先，目前房地产宏观调控加码，传统房地产开发的不确定因素日渐增加，其次传统房地产开发再向产业地产转型的过程中，旅游地产和养老地产将是转型的最好方向，加之当人均GDP达到一定水平后，对于旅游地产和商业地产的需求也会同步上升，而我国经济发展还处在良好的上升通道，所以我认为旅游地产开发的未来前景广阔。

　　而具体到我们云南来说，旅游地产的发展空间也非常大，首先这里的气候和自然底蕴非常的丰富，无论本地人还是外地人都非常喜欢这片土地，许多人来了就不想离开，这无疑给旅游地产的发展奠定了坚实的基础。而正是在这样的环境下，国内一线房企和本地房企都已经涉足云南旅游地产的开发，但如何打造本地人认可，让外地人留下来的旅游地产项目是非常关键的。

　　我认为，在云南旅游地产的开发中应该分不同的情况进行开发，比如对先天优势资源较好的地方进行发掘性开发，在保护的基础上，充分挖掘其优势，打造精品旅游地产项目，其次也要对资源少但游客流动性大的地方进行塑造性开发，为喜欢到这里的人塑景，通过项目推动片区旅游产业的发展。

　　云南的旅游地产开发相比省外，如深圳等地区还属于初级阶段，未来将向精细化开发发展，这就需要我们的开发商花时间研究本地人认可的，能够融入文化元素的旅游地产模式。在我看来，旅游地产的客户往往是感性的而非理性，只有我们的产品打动了这部分客户才能让他们留下来投资。

　　云南华侨城缔造云南旅游度假地产标杆项目

　　云南华侨城市场总监 窦显庆

　　我先从消费者的角度来阐述下，什么叫做旅游地产，其实旅游地产是和度假地产有区别的，旅游地产的消费者应该是游客，他们本身出游的目的是来观光的，这就需要旅游地产项目地有天然的优势，比如阳光、空气、景色等都是具有特色的，这些是吸引我们呆下去的重要原因。而云南无疑具有这样的优势，这里的自然条件好，土地资源丰富，所以很适合旅游地产的开发，吸引大家来这里旅游。

　　度假地产相比旅游地产则有更高的要求，它的消费者是有度假需求的高端人群，这就要求项目各方面的要素都要有所具备，首先项目要有资源的稀缺性，未来有升值的空间，这样才能吸引客户选择度假地产进行投资，其次度假地产是综合度假区酒店无法满足度假人群需求的产物，客户选择它是希望每年有一段时间能来这里度假。

　　就我们云南华侨城来看，在阳宗海畔稀缺的土地上打造的特色旅游文化度假区，在这里我们用积累的华侨城28年在生态保护、文化旅游开发及运营、服务业成片综合开发的丰富经验，为这片珍稀的土地升级而努力。项目的打造不仅填补了云南大型综合旅游项目的空白，是云南旅游二次创业树立标杆之作。我们将把自己对于度假地产开发的理解灌注在这片土地上，未来在这里毗邻阳宗海的百年滇越铁路有望变身旅游列车，从昆明出发开抵华侨城昆明阳宗海度假区，这里将建成滇越铁路文化小镇，成为该度假区三大旅游度假小镇之一。这里还将引进大型度假游乐设施，成为华侨城落户昆明阳宗海湖畔的旅游度假欢乐园。成为云南旅游度假地产的标杆项目。

　　旅游地产开发后期服务是关键

　　深圳海岸集团董事 朱力为

　　国家经济发展到一定的水平，许多的中高端人士就开始把旅游作为生活的一个组成部分，从最初的观光游，到现在到每个地方呆很长的时间，这是中国经济发展对我们旅游消费产生的最直观影响。

　　云南气候好、文化底蕴深厚、物产丰富，具有很好的旅游资源，在云南经济快速发展的现在，云南的旅游地产业具有了很好的后发优势，并进入了高速发展的前奏。这次来到云南看到华侨城打造了那么好的产品，感到很高兴，因为华侨城作为国内最好的旅游综合体缔造者，把成功的模式和经验复制到了昆明这座美丽的城市。

　　我们打造旅游地产的开发不仅仅要靠山海景观吸引人们来到这里，关键要吸引人留下来，这就需要我们在项目的规划和建设中配套小而全、规模不大、品种丰富的商业业态，这些小而全的配套必须服务于旅游地产，为留下来的游客提供服务。

　　而在我看来，旅游地产的打造是一个长期发展的产业，不像普通住宅项目销售完成就万事大吉，旅游地产开发企业需要提供长期的高品质服务，长期延续旅游地产的生命，这样就要求我们在开发后，有服务的支持，企业要把地产开发中对品质的追求贯穿到服务中，让游客来了，住得下来，满意而归，这需要我们开发企业提供多元化的旅游地产服务。

　　观点荟萃

　　先造环境后卖房 深圳市嘉旺城投资有限公司总经理 张国荣

　　对于旅游地产的消费者来说，不像普通住宅消费者买的是生活、配套、服务、环境、建筑和户型，他们来了有得看，有得玩，最后决定留下来，就随之成为了旅游地产的消费者，所以我们需要先造环境，后卖房子，需要在保护资源的基础上，从深层次挖掘云南旅游地产的内涵。

　　三个问题必须解决 深圳市同创房地产公司董事副总经理 罗霆

　　未来云南旅游度假地产的开发要取代海南有三个问题要解决，首先，我们要认识到云南旅游度假地产的核心资源是什么，与其他城市相比的优势和差异在哪里;其次，我们的旅游度假产品的定位和目标客户是什么，海南三亚的客户群在不同的时期都有明显的变化，云南必须思考我们的客群是什么，是立足本地还是面向全国，这是开发企业必须考虑的问题;最后，我们需要形成可持续发展的旅游度假地产开发模式，在政府的规划下，房企们通力合作，才能最终推动整个云南旅游度假地产的发展。

　　旅游地产开发从实干做起 卓越集团副总裁 耿延良

　　在西部大开发的背景下，位居西南的云南酝酿着无限商机，在整个云南发展的过程中，旅游地产必然有着广阔的未来。云南旅游地产的发展，必然需要云南抓住机遇促进发展，在交通等硬件环境得以提升的背景下进行，这也需要我们在座的企业家们从实干做起，盘活资产，打造适合云南的可持续发展的旅游地产项目。